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選ぶならどっち?わらしべの、インカムゲイン型とキャピタルゲイン重視型

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こんにちは。ご存知のように、わらしべ(WARASHIBE)は、1口1万円~の不動産クラウドファンディングです。

2020年12月から一般投資家向けにサービスが開始されました。

 

わらしべが、他社の不動産クラウドファンディングと大きく違うのは、「インカムゲイン型」に加え、「キャピタルゲイン重視型」の商品の取扱いがあることです。

「どちらに投資しようか悩んでいる…」というあなたのため、両者の特長は何か、メリット・デメリットについて解説します。

 

インカムゲイン型とキャピタル重視型のどちらに投資すべきか、参考になれば幸いです。

 

 

わらしべのインカムゲイン型の特長

まず、簡単にわらしべの仕組みを説明します。

運営会社SATASが運用物件を探します。運用益や売却益を見込めそうな案件をファンドとして設定します。

対象不動産の取得代金に充てるため、あなた(優先出資者)はわらしべを通じて投資します。元本割れリスク低減のため、一定金額を運営元(劣後出資者)も出資します。

[参考:不動産クラウドファンディング わらしべのデメリットは?元本割れリスクを解説

その後、SATASが取得した物件を投資運用し、家賃収入を得ます。不動産の購入先が見つかった段階で、不動産の売却を行います。

あなたには、元本償還と、設定された想定利回りの配当(分配金)が支払われます。

わらしべ,投資の流れ

 

インカムゲイン型の配当は、運用益(賃料収入)から支払われます。

賃料収入なので、配当は想定された固定利回りになりやすい特長があります。

 

2021.4.18時点、わらしべのインカムゲイン型は3つ募集がありました(募集中、予定も含む)。(2020.12以降の一般募集開始後のファンドをピックアップ)

インカムゲイン型かどうかは、募集画面の上部表示から確認できます。

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[出典:わらしべ

 

各ファンドは、想定運用期間、想定利回り、優先・劣後出資割合は以下の通りです。

ファンド名 運用期間(ヶ月) 利回り 優先割合 劣後割合
広尾 区分店舗 12 4.5% 75.0% 25.0%
世田谷区 経堂II 6 4.5% 38.1% 61.8%
神奈川県 茅ヶ崎I 12 6.0% 80.0% 20.0%

 

想定利回りは、4.5%~6.0%と他社の不動産クラウドファンディングと大きく差はありません。

優先・劣後出資割合は、ファンドによって異なります。

 

わらしべのキャピタルゲイン重視型の特長

キャピタルゲイン重視型の配当は、運用益(賃料収入)+売却益から支払われます。

配当は、賃料収入の固定利回りに加え、売却益の変動利回りにも期待できます。

キャピタルゲイン型では、再開発により収用*される予定の物件や、路線価が上昇している物件を厳選買付し、売却益も狙えるようにしています。

*:国や地方公共団体などが、公共事業のために必要となる土地などを土地収用法に定められた手続に基づいて取得すること

 

また、わらしべの運営元であるSATASは、ファイナンス部門が強く、物件ディスカウント等を受けることで、原価を抑える工夫もされているようです。

 

2021.4.18時点、わらしべのキャピタルゲイン重視型は2つ募集がありました(募集中、予定も含む)。

キャピタルゲイン重視型かどうかは、募集画面の上部表示から確認できます。

わらしべ,キャピタルゲイン重視型

 

各ファンドは、想定運用期間、想定利回り、優先・劣後出資割合は以下の通りです。

ファンド名 運用期間(ヶ月) 利回り 優先割合 劣後割合
練馬区 武蔵関I 6 12.0% 61.6% 38.9%
神奈川県 武蔵新城I 6 10.0% 34.9% 65.1%

 

想定利回りは、10.0%~12.0%とかなり高くなっています。

各ファンドの想定利回りの内訳は、以下の通りです。

  • 練馬区 武蔵関I:インカムゲイン3%+キャピタルゲイン9%~17%
  • 神奈川県 武蔵新城I:インカムゲイン3.5%+キャピタルゲイン6.5%

ファンドによって、インカムゲインとキャピタルゲインの利回りが異なります。

優先・劣後出資割合は、ファンドによって異なります。

 

インカムゲイン型とキャピタルゲイン重視型のどちらを選ぶべき?

結論から述べれば、以下の通りです。

  • 安定的な配当を得たい:インカムゲイン型
  • 他社にはない高配当を求めたい:キャピタルゲイン重視型

 

インカムゲイン型のメリットは、想定利回り通りの配当を得やすいことです。逆を言えば、想定利回り以上の配当は得られません。

過去実績では、運用を終了したファンドの配当は、全て想定利回り通りであったと運営元から聞きました。[2021.4.18時点]

 

キャピタルゲイン重視型のメリットは、他社にはない高配当に期待できます。

不動産クラウドファンディングはインカムゲイン型が主流で、わらしべのように、キャピタルゲイン重視型は貴重です。

 

キャピタルゲイン重視型のデメリットは、想定通り売却できなかった場合、インカムゲイン型の利回りを下回る可能性があります。

例えば、「練馬区 武蔵関I」は、インカムゲイン3%+キャピタルゲイン9%~17%ですが、仮にキャピタルゲインが0円だった場合、利回りは3%になります。

過去実績では、インカムゲイン型の利回りは4.5%以上なので、それを下回ることになります。

キャピタルゲイン重視型は、ミドルリスク・ハイリターンであることは留意しておきましょう。

 

まとめ

わらしべには、安定的な配当に期待できるインカムゲイン型と、高配当に期待できるキャピタル重視型の2種類のファンドがあります。

両者のメリット・デメリットを踏まえ、あなたが希望するファンドへの投資を検討しましょう。

最新のファンド情報は、わらしべ ファンド一覧よりご確認ください。

 

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