こんにちは。ご存知のように、COZUCHI（コヅチ）は、1万円と少額からプロが厳選した不動産に投資でき、安定的な配当に期待できるサービスです。
COZUCHIが、他社と大きく違うのは、安定配当狙いができる「インカムゲイン型」に加え、売却益による高配当狙いができる「キャピタルゲイン型」のファンドがあることです。
「どちらに投資しようか悩んでいる…」というあなたのため、インカムゲイン型とキャピタル型ファンドの特長は何か、メリット・デメリットについて解説します。
インカムゲイン型とキャピタルゲイン型のどちらに投資すべきか、判断する参考になれば幸いです。
更新履歴
- 全体をアップデートしました。［2021.11.3］
COZUCHIのインカムゲイン型ファンドの特長
まず、簡単にCOZUCHIの仕組みをおさらいしましょう。
［出典：COZUCHI］
運営会社LAETORIが運用物件を探します。運用益や売却益が見込めそうな物件をファンドとして設定します。
対象不動産の取得代金に充てるため、あなた（優先出資者）はCOZUCHIを通じて出資します（図①）。
元本割れリスク低減のため、一定金額を運営事業者（劣後出資者）も出資します。
（元本割れリスクについては、「COZUCHIの元本割れリスクを理解していますか？」を参考にしてください。）
その後、LAETORIが取得した物件を投資運用し、家賃収入を得ます。不動産の購入先が見つかった段階で、不動産の売却を行います。
あなたには、元本償還と、設定された想定利回りの配当（分配金）が支払われます。
インカムゲイン型の配当は、運用益（賃料収入）から支払われます。
賃料収入なので、配当は想定された固定利回り通りになりやすい傾向があります。
一般募集開始前のファンド実績を調査したところ、想定利回り4.2%～6.0%に対し、実績利回りは4.2%～6.0%と、全てのファンドで想定利回り通りでした。
一般募集開始後のインカムゲイン型ファンドは8件募集がありました（募集中、予定も含む）。［2021.11.3時点］
各ファンドについて、想定運用期間、想定利回り、劣後出資割合は以下の通りです。
| ファンド名 | 運用期間（ヶ月） | 想定利回り（%） | 劣後出資割合 |
| 下赤塚 一棟マンション | 36 | 6.0 | 7.4% |
| 渋谷区神泉エリア 区分店舗 | 24 | 6.0 | 10.0% |
| 豊島区目白 区分マンション | 12 | 4.5 | 20.0% |
| 江東区東陽町 区分マンション | 6 | 4.5 | 20.0% |
| 三宿エリア複合ビル | 12 | 5.0 | 55.0% |
| 広尾 区分店舗 | 12 | 4.5 | 25.0% |
| 世田谷区 経堂II | 6 | 4.5 | 61.8% |
| 神奈川県 茅ヶ崎I | 12 | 6.0 | 20.0% |
COZUCHIの想定利回りは4.5%～6.0%と、他社と比較しても遜色ありません。
劣後出資割合は、高いほど元本割れリスクが低くなります。
一般的には、劣後出資割合は10%～30%で設定している不動産クラウドファンディングが多いです。
COZUCHIの劣後出資割合は7.4%～61.8%と、他社と同等以上で、中にはかなり安全性を高めているファンドもあります。
ちなみに、インカムゲイン型ファンドかどうかは、プロジェクトの概要欄から確認できます。
COZUCHIのキャピタルゲイン型ファンドの特長
キャピタルゲイン型の配当は、運用益（賃料収入）+売却益から支払われます。
配当は、賃料収入の固定利回りに加え、売却益の変動利回りにも期待できます。
キャピタルゲイン型では、再開発により収用*される予定の物件や、路線価が上昇している物件を厳選買付し、売却益も狙えるように設計されています。
*：国や地方公共団体などが、公共事業のために必要となる土地などを土地収用法に定められた手続に基づいて取得すること
また、運営会社LAETORIは、ファイナンス部門が強く、物件ディスカウントを受けることで、原価を抑える工夫もされています。
一般募集開始前のファンド実績を調査したところ、想定利回り9.0%～50.9%に対し、実績利回りは62.2%～283.5%、全てのファンドで想定利回りを上回っていました。
一般募集開始後のキャピタルゲイン型ファンドは10件募集がありました（募集中、予定も含む）。［2021.11.3時点］
各ファンドについて、想定運用期間、想定利回り、劣後出資割合は以下の通りです。
| ファンド名 | 運用期間（ヶ月） | 想定利回り（%） | 劣後出資割合 |
| 渋谷区神泉エリア 開発プロジェクト | 6 | 5.5 | 8.3% |
| 中央区八丁堀 開発用地 | 12 | 6.0 | 17.6% |
| 平塚 一棟マンション | 6 | 10.0 | 20.0% |
| 品川駅前 再開発エリア3区分レジ | 84 | 10.0 | 5.0% |
| 六本木 事業用地 | 3 | 20.0 | 20.0% |
| 伊東市川奈 高級リゾート開発用地 | 12 | 8.0 | 18.0% |
| 田端 EXITファンドI | 3 | 12.0 | 77.3% |
| 品川区 五反田Ⅱ | 6 | 9.0 | 43.3% |
| 練馬区 武蔵関I | 6 | 12.0 | 38.9% |
| 神奈川県 武蔵新城1 | 6 | 10.0 | 65.1% |
COZUCHIの想定利回りは5.5%～20.0%と、他社と比較しても高い利回りです。
劣後出資割合は5.0%～77.3%で、かなり安全性を高めているファンドもあります。
例えば、上記ファンドのうち、「練馬区 武蔵関I」は運用終了しました。想定利回り12%に対し、なんと実績利回り283.5%というとんでもないリターンが出ていました。
このように、キャピタルゲイン型は想定利回り以上の実績利回りを得ることも可能です。
ちなみに、キャピタルゲイン型ファンドかどうかは、プロジェクトの概要欄から確認できます。
インカムゲイン型とキャピタルゲイン型のどちらを選ぶべき？
上記で、インカムゲイン型とキャピタルゲイン型の特長を理解できたかと思います。
どちらを選ぶべきかに対する結論は、以下の通りです。
- 安定的な配当を得たい：インカムゲイン型
- 他社にはない高配当を求めたい：キャピタルゲイン型
インカムゲイン型のメリットは、想定利回り通りの配当を得やすいことです。逆を言えば、想定利回り以上の配当は得られません。
そのため、不動産クラウドファンディング初級者向けとも言えます。
COZUCHIには、インカムゲイン型でも早期売却によってキャピタルゲインを得た場合には、一定の割合で投資家に分配される配当ポリシーがあります。
例えば、想定運用期間12ヶ月、想定利回り5.0%のファンドがあったとしましょう。
1万円投資したとすると、配当金は1万円×5.0%×12ヶ月／12ヶ月=500円です。
ただし、6ヶ月以降に、適切に売却先が見つかり早期売却したとします。この場合、得られる配当金は250円と半分になってしまいます。
一般的な不動産クラウドファンディングでは、運用期間までの配当ですが、COZUCHIでは、早期売却でキャピタルゲインが出た場合には、売却益の一部ももらえる可能性があります。
この点は、COZUCHIのインカムゲイン型のメリットでもあります。
キャピタルゲイン型のメリットは、他社にはない高配当に期待できます。
一般的な不動産クラウドファンディングはインカムゲイン型が主流で、COZUCHIのように、キャピタルゲイン型は貴重です。
ただし、キャピタルゲイン型のデメリットは、想定通り売却できなかった場合、インカムゲイン型の利回りを下回る可能性があります。
例えば、先のキャピタルゲイン型ファンドである「練馬区 武蔵関I」は、想定利回り12%でした。
この12%の内訳は、インカムゲイン3%+キャピタルゲイン9%（～17%）となっています。
仮に、キャピタルゲインが0円だった場合、利回りは3%になります。
（実際には、実績利回り283.5%でしたけどね。）
キャピタルゲイン型は、ミドルリスク・ハイリターンであることは留意しておきましょう。
まとめ
COZUCHIには、安定配当狙いができる「インカムゲイン型」と、売却益による高配当狙いができる「キャピタルゲイン型」の2種類のファンドがあります。
両者のメリット・デメリットを踏まえ、あなたが希望するファンドへの投資を検討しましょう。
その他、COZUCHIに関するトピックスは、「COZUCHIとは？始める前に必ず知って下さい！」でまとめていますので、ご覧ください。
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