ご存知のように、ヤマワケエステートは、少額からプロが選定した不動産に投資できるサービスです。
2023年10月にヤマワケエステートのサービスが開始されました。
ヤマワケエステートを含め、不動産クラウドファンディングのデメリットは元本割れリスクがあることです。
「ヤマワケエステートを検討中だけど、元本割れがコワいから躊躇している」という方もいるのではないでしょうか。
元本保証ではない投資において、どんなサービスでも元本割れリスクは生じます。
大切なのは「どういう場合に元本割れする恐れがあるのか」を知ることです。
本記事では、ヤマワケエステートのファンドが元本割れするケースを丁寧に解説します。
ヤマワケエステートに対する不安を少し和らげていただけたら、幸いです。
元本割れリスクに関わる優先劣後出資方式とは？
ヤマワケエステートは、元本割れリスクの低減のため、優先劣後出資方式を採用しています。
［出典：ヤマワケエステート］
簡単に言うと、ファンド出資時に、あなた（優先出資者）と運営会社等（劣後出資者）の両者からお金を集め、収益分配や元本償還に優先順位をつける仕組みです。
劣後出資者が売却損を先に負担することになるので、仮に物件の売却価格が想定価格を下回っても、優先出資は元本割れしにくいことになります。
つまり、劣後出資割合が高い方が元本割れしにくくなります。
優先劣後出資の割合は、各ファンドで異なります。
ヤマワケエステートの劣後出資割合は、会員登録前には確認できません。
そのため、会員登録後、以下の手順で確認しましょう。
1．ヤマワケエステートにログインして、該当ファンドページを選択します。
2．ファンドページの「契約成立前書面」を選択します。
3．契約成立前書面の中に、劣後出資割合に関する記述ありますので、こちらで確認しましょう。
※会員登録者限定情報のため、ここで非開示としています。
ヤマワケエステートが元本割れするケース
どういう場合に元本割れするのか、ケースを見ていきましょう。
結論から言うと、物件が想定以上に安く売却された時、元本割れします。
仮に以下のようなファンドがあるとして、元本償還シミュレーションを作成しました。
- 出資総額：5,000万円
- 募集金額（優先出資額）：4,750万円
- 想定運用期間：12ヶ月
- 想定利回り：6.0%
- 優先・劣後出資割合：95%・5%
例①～③のケースで見ていきましょう。
例①は、運用終了時点で「物件を5,200万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の5,000万円を超えています。
あなたと運営会社側の出資分は、元本割れしません。売却で得られた利益は、出資者の利益になります。
例②は、運用終了時点で「物件を4,800万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の5,000万円を下回っています。損失が200万円です。
ここで、優先劣後出資方式のメリットが作用します。
損失は、劣後出資額（運営会社側）から補填されます。そのため、あなたの出資分は元本割れしません。
例③は、運用終了時点で「物件4,700万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の5,000万円を下回っています。損失が400万円です。
ここでも、優先劣後出資方式が作用するため、損失は劣後出資額（運営会社側）から補填されます。
しかし、例②と違い、損失が劣後出資額の250万円を上回っています。
250万円-300万円＝-50万円分は、あなたの出資分にも影響があります。この場合に元本割れします。
計算上は、-50万円／4750万円×100%＝-1.05%になると推測できます。例えば、1万円投資していれば、9,895円戻ってくる計算です。
簡単にまとめると、劣後出資分（運営会社側）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
ヤマワケエステートでは、元本割れしないように市場状況によって、早期売却・早期償還という戦略が取られる場合もあります。
その場合は、元本割れしくにくいですが、運用期間が想定より短くなるので、配当金が少なくなります。
現時点では、元本割れしているファンドは0件でした。
詳しくは、「ヤマワケエステートは詐欺？怪しい？ファンドの実績利回りで判断しよう」でまとめていますのでご覧ください。
まとめ
ヤマワケエステートでは、劣後出資分（運営会社側）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
あなたの元本割れリスクを低減させるため、優先劣後出資方式が採用され、場合によっては早期売却・早期償還がされています。
これらのことを踏まえ、あなたが許容できるリスクか判断しましょう。
それぞれ、リスクとリターンが異なりますので、詳しくは、公式ページをご覧ください。
その他、ヤマワケエステートに関するトピックスは、「ヤマワケエステートとは？始める前に必ず知って下さい！」でまとめていますので、ご覧ください。
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