ご存知のように、COZUCHI（コヅチ）は、1万円と少額からプロが厳選した不動産に投資できるサービスです。
2020年12月から一般投資家向けにサービスが開始されました。
COZUCHIを含め、不動産クラウドファンディングのデメリットは、元本割れリスクがあることです。
「COZUCHIを検討中だけど、元本割れリスクがあるから躊躇している」という方もいるのでは。
元本保証ではない投資において、どんなサービスでも元本割れリスクは生じます。
大切なのは、どういう場合に元本割れする恐れがあるのか、を知ることです。
今回は、COZUCHIのファンドが元本割れするケースを丁寧に解説します。
COZUCHIを利用するか否かの参考にしていただけたら、幸いです。
COZUCHIのメリットである、優先劣後出資方式、マスターリース契約、買取保証契約とは？
COZUCHIでは、元本割れリスクの低減のため、優先劣後出資方式、マスターリース契約、買取保証契約を採用しています。
これら3つを簡単に理解しておきましょう。
優先劣後出資方式とは？
［出典：COZUCHI］
COZUCHIは、元本割れリスクの低減のため、優先劣後出資方式を採用しています。
簡単に言うと、得られた利益があなたに優先的に配分される仕組みです。
COZUCHIでは、ファンド出資時に、あなた（優先出資者）と運営会社（劣後出資者）の両者からお金を集めています。
ファンドの元本や配当金の支払いは、優先出資であるあなたが優遇されます。このように、優先と劣後に分ける出資方法を、優先・劣後出資方式と言います。
優先・劣後出資の割合は、各ファンドで異なります。
COZUCHIでは、劣後出資割合は、10%～60%で設定されています。
マスターリース契約とは？
また、COZUCHIでは、安定的な配当を実現するため、マスターリース契約を採用しています。
マスターリース契約とは、簡単に言うと、賃料保証です。物件運用時の空室による賃料収入減に対するリスクを低減しています。
COZUCHIでは、リーシングリスク（賃貸物件において、建物完成後もテナントが決まらず見込み通りの収入を上げることができないリスク）が高いと判断される場合に、マスターリース契約が行われる場合があります。
買取保証契約とは？
さらに、物件の買取保証契約を採用しています。
キャピタルゲイン重視型の配当は、対象物件を売却収益から支払われる仕組みです。
売却先が見つからないリスクを低減するために、あらかじめ売却先を決定する、買取保証契約が行われる場合があります。
過去ファンド「伊東市川奈 高級リゾート開発用地＜EXITプラス＞」では、この買取保証契約が適用されており、想定利回り通りのキャピタルゲインが得られるように設計されていました。
COZUCHIのファンドが元本割れするケース
どういう場合に元本割れするのか、ケースを見ていきましょう。
結論から言うと、物件が想定以上に安く売却された時、元本割れします。
「神奈川県 武蔵新城 I」ファンドを例に、元本償還シミュレーションを作成しました。
［注：わかりやすくするため、公式ページ記載のものと若干異なります。］
本ファンド概要は次の通りです。
- 出資総額：38,400万円
- 募集金額（優先出資額）：13,400万円
- ファンドタイプ：キャピタルゲイン重視型
- 想定運用期間：6ヶ月
- 想定利回り：10.0%
- 優先・劣後出資割合：34.9%・65.1%
例①～③のケースで見ていきましょう。
例①は、運用終了時点で「物件を43,400万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の38,400万円を超えています。
あなたと運営会社側の出資分は、元本割れしません。売却で得られた利益*は、あなた側の収益になります。
*：ファンドによって、運営会社の利益分もあります。
例②は、運用終了時点で「物件を33,400万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の38,400万円を下回っています。損失が5,000万円です。
ここで、優先・劣後出資方式のメリットが作用します。
損失は、劣後出資額（運営会社側）から補填されます。そのため、あなたの出資分は元本割れしません。
例③は、運用終了時点で「物件を11,400万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の38,400万円を下回っています。損失が27,000万円です。
ここでも、優先・劣後出資方式が作用するため、損失は劣後出資額（運営会社側）から補填されます。
しかし、例②と違い、損失が劣後出資額の25,000万円を上回っています。
25,000万円-27,000万円＝-2,000万円分は、あなたの出資分にも影響があります。この場合に元本割れします。
計算上は、-2000万円／13400万円×100%＝-14.9%になると推測できます。例えば、1口1万円投資していれば、8,507円戻ってくる計算です。
簡単にまとめると、劣後出資分（運営会社側）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
COZUCHIでは、元本割れしないように市場状況によって、早期売却・早期償還という戦略が取られる場合もあります。
その場合は、元本割れしくにくいですが、運用期間が想定より短くなるので、配当金が少なくなります。
まとめ
COZUCHIでは、劣後出資分（運営会社側）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
あなたの元本割れリスクを低減させるため、優先・劣後出資方式が採用され、場合によっては早期売却・早期償還がされています。
これらのことを踏まえ、あなたが許容できるリスクか判断しましょう。
COZUCHIでは、安定配当狙いができる「インカムゲイン型」に加え、売却益による高配当狙いができる「キャピタルゲイン重視型」のファンドがあります。
それぞれ、リスクとリターンが異なりますので、詳しくは、公式ページをご覧ください。
その他、COZUCHIに関するトピックは、「不動産クラウドファンディング COZUCHIの資産運用ガイド」でまとめていますので、ご覧ください。
COZUCHIでは、不動産のプロが厳選した物件に1万円から投資でき、想定利回り4.5%～20.0%の配当に期待できます。
過去ファンドでは、想定利回り4.2%～50.9%に対し、実績利回り4.2%～283.5%と驚異的です。
まずは、COZUCHIで資産運用するメリットをチェック！
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