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不動産クラウドファンディング大家どっとこむの元本割れリスクを解説

執筆者:NISA SCHOOL 永松 龍一郎(@nisaschool

大家.com,元本割れリスク

ご存知のように、大家どっとこむは、1万円と少額からプロが厳選した収益不動産に投資できるサービスです。

2020年10月にサービスが開始されました。

 

大家どっとこむを含め、不動産クラウドファンディングのデメリットは、元本割れリスクがあることです。

「大家どっとこむを検討中だけど、元本割れリスクがあるから躊躇している」という方もいるのでは。

元本保証ではない投資において、どんなサービスでも元本割れリスクは生じます。

大切なのは、どういう場合に元本割れする恐れがあるのか、を知ることです。

 

今回は、大家どっとこむのファンドが元本割れするケースを丁寧に解説します。

大家どっとこむを利用するか否かの参考にしていただけたら、幸いです。

 

 

大家どっとこむのメリットである、優先劣後出資方式と買取保証とは?

大家どっとこむでは、元本割れリスクの低減のため、優先劣後出資方式とマスターリース契約を採用しています。

これら2つを簡単に理解しておきましょう。

 

優先劣後出資方式とは?

大家.com,優先劣後出資方式

[出典:大家どっとこむ]

 

優先劣後出資方式とは、簡単に言うと、得られた利益があなたに優先的に配分される仕組みです。

物件売却時の価格下落リスクを低減しています。

大家どっとこむでは、ファンド出資時に、あなた(優先出資者)と運営会社(劣後出資者)の両者からお金を集めています。

ファンドの元本や配当金の支払いは、優先出資であるあなたが優遇されます。このように、優先と劣後に分ける出資方法を、優先・劣後出資方式と言います。

優先・劣後出資の割合は、各ファンドで異なります。

 

買取保証とは?

大家どっとこむでは、ほとんどのファンドで保証会社等による、対象不動産への買取保証が付けられています。

不動産クラウドファンディングでは、最終的に対象不動産の第3者による買取(売却益)をもって、元本償還されます。

一般的に、不動産が大きく値下がりした場合、元本割れする恐れがあります。

他社の不動産クラウドファンディングでは、優先劣後出資方式(後述)で元本割れリスクを低減していますが、大家どっとこむでは、この買取保証をつけることで、さらに元本割れリスクを低減しています。

ただし、買取保証額はファンドによって異なるため、100%元本割れしないとは限りません。

 

 

大家どっとこむのファンドが元本割れするケース

どういう場合に元本割れするのか、ケースを見ていきましょう。

結論から言うと、物件が想定以上に安く売却された時、元本割れします。

 

「「広尾」駅徒歩5分 港区南麻布の大家になろう!!」を例に、元本償還シミュレーションを作成しました。

このファンドの概要は次の通りです。

  • 総出資額:24,300万円
  • 募集金額:20,000万円
  • 想定運用期間:12ヶ月
  • 想定利回り:4.0%
  • 優先劣後出資割合:82.3%・17.6%
  • 買取保証:有り(買取保証額は非公開)

 

ここでは、優先劣後出資方式を理解するために、買取保証はないものとして、例①~③のケースで見ていきましょう。

大家.com,元本割れ

 

例①は、運用終了時点で「物件を26,300万円で売却」した場合です。

この場合、総出資額の24,300万円を超えています。

あなたと運営会社側の出資分は、元本割れしません。売却で得られた利益は、運営会社側の収益になります。

あなたには、別途、利回り4.0%の分配金が支払われます。

 

例②は、運用終了時点で「物件を22,300万円で売却」した場合です。

この場合、総出資額の24,300万円を下回っています。損失が2000万円です。

ここで、優先劣後出資方式のメリットが作用します。

損失は、劣後出資額(運営会社側)から補填されます。そのため、あなたの出資分は元本割れしません。

 

例③は、運用終了時点で「物件を19,300万円で売却」した場合です。

この場合、総出資額の24,300万円を下回っています。損失が5000万円です。

ここでも、優先・劣後出資方式が作用するため、損失は劣後出資額(運営会社側)から補填されます。

しかし、例②と違い、損失が劣後出資額の700万円を上回っています。

4300万円-5000万円=-700万円分は、あなたの出資分にも影響があります。この場合に元本割れします。

計算上は、-700万円/20000万円×100%=-3.5%に減ると推測できます。例えば、1口1万円投資していれば、9650円戻ってくる計算です。

 

簡単にまとめると、劣後出資分(運営会社側)を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。

 

ただし、大家どっとこむでは買取保証があるため、さらに元本割れしにくいと考えられます。

大家どっとこむファンドについて、募集金額(優先出資額)と買取保証額は以下の通りでした。

ファンド名 募集金額(万円) 買取保証額(万円)
区分マンション(福岡市南区)#13 3087 買取保証なし
1棟収益レジ押上-3期 #12 10000 1期~4期で40,000万円
1棟収益レジ押上-2期 #11 10000
1棟収益レジ押上-1期 #10 10000
区分マンション×日本保証 買取保証付き#9 1800 1700
グローベルIOT新築アパート×日本保証買取保証付#8 9000 7000
世田谷区中古アパート × 日本保証 買取保証付き#7 3000 3000
練馬区中古アパート×日本保証 買取保証付#6 3000 3000
グローベルIOT新築アパート×日本保証 買取保証付き#5 4500 4500
区分マンション×日本保証 買取保証付#4 750 750
区分マンション×日本保証 買取保証付#3 2500 2500
区分マンション × 日本保証 買取保証付き#2 1500 非公開
「広尾」駅徒歩5分 港区南麻布の大家になろう!! 20000 非公開

 

募集金額と買取保証額が同じ場合(*)、保証が問題なく履行されれば、元本割れは起きないと思われます。

*:#3~#7のファンド

 

一方、募集金額より買取保証額が低い場合(**)、仮に買取保証金額で保証が履行されれば、元本割れを起こすと思われます。

ただし、買取保証金額以下では売却されため、損失は限定的です。

**:#8、#9ファンド

 

買取保証額がいくらなのかにも注目しておくと良いでしょう。

また、大家どっとこむでは、元本割れしないように市場状況によって、早期売却・早期償還という戦略が取られる場合もあります。

その場合は、元本割れしくにくいですが、運用期間が想定より短くなるので、分配金が少なくなります。

 

 

まとめ

大家どっとこむでは、劣後出資分(運営会社側)を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。

あなたの元本割れリスクを低減させるため、優先劣後出資方式と買取保証が採用され、場合によっては早期売却・早期償還がされています。

これらのことを踏まえ、あなたが許容できるリスクか判断しましょう。

それぞれのファンドで、リスクとリターンが異なりますので、詳しくは公式ページをご確認ください。

 

その他、大家どっとこむに関するトピックは、「不動産クラウドファンディング大家どっとこむの資産運用ガイド」でまとめていますので、ご覧ください。

 

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