ご存知のように、大家どっとこむは、1万円と少額からプロが厳選した収益不動産に投資できるサービスです。
2020年10月にサービスが開始されました。
大家どっとこむを含め、不動産クラウドファンディングのデメリットは、元本割れリスクがあることです。
「大家どっとこむを検討中だけど、元本割れがコワいから躊躇している」という方もいるのでは。
元本保証ではない投資において、どんなサービスでも元本割れリスクは生じます。
大切なのは「どういう場合に元本割れする恐れがあるのか」を知ることです。
本記事では、大家どっとこむのファンドが元本割れするケースを丁寧に解説します。
大家どっとこむに対する不安を少しでも和らげていただけたら、幸いです。
更新履歴
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元本割れリスクに関わる、優先劣後出資方式、買取保証とは？
大家どっとこむでは、元本割れリスクの低減のため、優先劣後出資方式と買取保証契約を採用しています。
これら2つを簡単に理解しておきましょう。
優先劣後出資方式とは？
大家どっとこむでは、元本割れリスクの低減のため、優先劣後出資方式を最小しています。
［出典：大家どっとこむ］
簡単に言うと、ファンド出資時に、あなた（優先出資者）と運営会社等（劣後出資者）の両者からお金を集め、収益分配や元本償還に優先順位をつける仕組みです。
劣後出資者が売却損を先に負担することになるので、仮に物件の売却価格が想定価格を下回っても、優先出資は元本割れしにくいことになります。
つまり、劣後出資割合が高い方が元本割れしにくくなります。
優先劣後出資の割合は、各ファンドで異なります。
大家どっとこむの過去50ファンドでは、劣後出資割合は3.2%～44.4%で、中央値は10.0%でした。
| ファンド名 | 優先出資割合 | 劣後出資割合 |
| 横浜市保土ヶ谷区中古アパート#82 | 90.9% | 9.1% |
| FunFund＃7(川崎市中原区×1棟収益レジ） | 80.6% | 19.4% |
| FunFund＃6(横浜市神奈川区×1棟収益アパート） | 75.7% | 24.3% |
| 杉並区中古アパート#81 | 90.0% | 10.0% |
| 区分マンション（千葉市稲毛区）＃80 | 90.0% | 10.0% |
| FunFund ＃5 （横浜市港北区×1棟収益アパート） | 61.5% | 38.5% |
| 1棟収益レジ（品川区戸越）＃79 | 74.1% | 25.9% |
| FunFund ＃4（横浜市港北区×1棟収益レジ） | 88.8% | 11.2% |
| 区分マンション（杉並区和田）＃78 | 90.0% | 10.0% |
| 区分マンション（千代田区岩本町）＃76 | 90.0% | 10.0% |
| 区分マンション（千代田区岩本町）＃77 | 90.0% | 10.0% |
| FunFund＃3 (川崎市中原区×1棟収益レジ） | 80.9% | 19.1% |
| FunFund＃2(横浜市港北区×1棟収益レジ） | 55.9% | 44.1% |
| 区分マンション（江戸川区西葛西）#75 | 90.0% | 10.0% |
| FunFund＃１ | 75.7% | 24.3% |
| 区分マンション（千代田区六番町）#74 | 90.0% | 10.0% |
| 区分マンション（千代田区六番町）#73 | 90.0% | 10.0% |
| 区分マンション（千代田区岩本町）＃72 | 90.9% | 9.1% |
| 区分マンション（千代田区岩本町）＃71 | 90.9% | 9.1% |
| 区分マンション（埼玉県入間郡）#70 | 90.2% | 9.8% |
| 区分マンション（新宿区四谷）#69 | 90.9% | 9.1% |
| Forceファンディング#3 区分マンション (板橋区双葉町） | --- | --- |
| 区分マンション（新宿区四谷）#68 | 90.9% | 9.1% |
| 世田谷区中古アパート＃67(二次募集） | 90.0% | 10.0% |
| ハウスくん2号ファンド | 85.7% | 14.3% |
| 区分マンション（横浜市港北区）＃66 | 96.8% | 3.2% |
| 横浜市保土ヶ谷区中古アパート#65 | 90.9% | 9.1% |
| 戸越PJ＃64（二次募集） | 90.0% | 10.0% |
| 区分マンション（横浜市鶴見区）#63 | 90.0% | 10.0% |
| 区分マンション（千代田区岩本町）#62 | 90.0% | 10.0% |
| 世田谷区中古アパート＃61 | 90.0% | 10.0% |
| 杉並区中古アパート#60 | 90.0% | 10.0% |
| 戸越プロジェクト#59 | 90.0% | 10.0% |
| 区分マンション（さいたま市西区）#58 | 90.0% | 10.0% |
| 区分マンション（千葉市稲毛区）#57 | 90.0% | 10.0% |
| 区分マンション（千代田区岩本町）#56 | 90.0% | 10.0% |
| 本八幡PJ＃55（二次募集案件） | 95.0% | 5.0% |
| 区分マンション（千代田区岩本町）#54 | 90.0% | 10.0% |
| 区分マンション（千代田区岩本町）#53 | 90.0% | 10.0% |
| 区分マンション（千代田区岩本町）#52 | 90.0% | 10.0% |
| 区分マンション（千代田区岩本町）#51 | 90.0% | 10.0% |
| 本八幡プロジェクト#50 | 95.0% | 5.0% |
| 区分マンション（千代田区岩本町）#49 | 90.0% | 10.0% |
| 久米川プロジェクト＃48 | 95.0% | 5.0% |
| 中古アパート（新宿区戸山）#47 | 90.0% | 10.0% |
| ハウスくん1号ファンド | 55.6% | 44.4% |
| 区分マンション（埼玉県入間郡）#46 | 90.2% | 9.8% |
| 区分マンション（埼玉県入間郡）#45 | 90.2% | 9.8% |
| 区分マンション（新宿区四谷）#44 | 90.2% | 9.8% |
| 港区白金台プロジェクト①#43 | 90.9% | 9.1% |
| 区分マンション（新宿区四谷）#42 | 90.0% | 10.0% |
| 最小値 | 55.6% | 3.2% |
| 最大値 | 96.8% | 44.4% |
| 中央値 | 90.0% | 10.0% |
| 平均値 | 87.3% | 12.7% |
優先劣後出資割合は、以下の方法で確認できます。
1．大家どっとこむにアクセスし、該当ファンドを選択します。
2．ファンドページの「優先劣後構造」の欄で、劣後出資割合を確認できます。
買取保証とは？
大家どっとこむでは、対象不動産への買取保証が付いたファンドもあります。
一般に、不動産クラウドファンディングでは、最終的に対象不動産の第3者による買取（売却益）をもって、元本償還されます。
他社の不動産クラウドファンディングでは、優先劣後出資方式で元本割れリスクを低減していますが、大家どっとこむでは、この買取保証をつけることで、さらに元本割れリスクを低減しています。
ただし、買取保証額はファンドによって異なるため、100%元本割れしないとは限りません。
大家どっとこむのファンドが元本割れするケース
どういう場合に元本割れするのか、ケースを見ていきましょう。
結論から言うと、物件が想定以上に安く売却された時、元本割れします。
『「広尾」駅徒歩５分 港区南麻布の大家になろう！！』を例に、元本償還シミュレーションを作成しました。
このファンドの概要は次の通りです。
- 総出資額：24,300万円
- 募集金額：20,000万円
- 想定運用期間：12ヶ月
- 想定利回り：4.0%
- 優先劣後出資割合：82.3%・17.6%
- 買取保証：有り（買取保証額は非公開）
ここでは、優先劣後出資方式を理解するために、買取保証はないものとして、例①～③のケースで見ていきましょう。
例①は、運用終了時点で「物件を26,300万円で売却」した場合です。
この場合、総出資額の24,300万円を超えています。
あなたと運営会社側の出資分は、元本割れしません。売却で得られた利益は、出資者の利益になります。
例②は、運用終了時点で「物件を22,300万円で売却」した場合です。
この場合、総出資額の24,300万円を下回っています。損失が2000万円です。
ここで、優先劣後出資方式のメリットが作用します。
損失は、劣後出資額（運営会社側）から補填されます。そのため、あなたの出資分は元本割れしません。
例③は、運用終了時点で「物件を19,300万円で売却」した場合です。
この場合、総出資額の24,300万円を下回っています。損失が5000万円です。
ここでも、優先・劣後出資方式が作用するため、損失は劣後出資額（運営会社側）から補填されます。
しかし、例②と違い、損失が劣後出資額の700万円を上回っています。
4300万円-5000万円＝-700万円分は、あなたの出資分にも影響があります。この場合に元本割れします。
計算上は、-700万円／20000万円×100%＝-3.5%に減ると推測できます。例えば、1口1万円投資していれば、9650円戻ってくる計算です。
簡単にまとめると、劣後出資分（運営会社側）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
ただし、大家どっとこむでは買取保証があるため、さらに元本割れしにくいと考えられます。
大家どっとこむファンドについて、募集金額（優先出資額）と買取保証額の例は以下の通りです。
| ファンド名 | 募集金額（万円） | 買取保証額（万円） |
| 区分マンション（福岡市南区）#13 | 3,087 | 買取保証なし |
| 1棟収益レジ押上-3期 #12 | 10,000 | 1期～4期で40,000万円 |
| 1棟収益レジ押上-2期 #11 | 10,000 | |
| 1棟収益レジ押上-1期 #10 | 10,000 | |
| 区分マンション×日本保証 買取保証付き#9 | 1,800 | 1,700 |
| グローベルIOT新築アパート×日本保証買取保証付＃８ | 9,000 | 7,000 |
| 世田谷区中古アパート × 日本保証 買取保証付き＃７ | 3,000 | 3,000 |
| 練馬区中古アパート×日本保証 買取保証付＃6 | 3,000 | 3,000 |
| グローベルIOT新築アパート×日本保証 買取保証付き＃５ | 4,500 | 4,500 |
| 区分マンション×日本保証 買取保証付＃4 | 750 | 750 |
| 区分マンション×日本保証 買取保証付＃3 | 2,500 | 2,500 |
| 区分マンション × 日本保証 買取保証付き＃2 | 1,500 | 非公開 |
| 「広尾」駅徒歩５分 港区南麻布の大家になろう！！ | 20,000 | 非公開 |
募集金額と買取保証額が同じ場合（#3～#7のファンド）、保証が問題なく履行されれば、元本割れは起きないと思われます。
一方、募集金額より買取保証額が低い場合（#8、#9ファンド）、仮に買取保証金額で保証が履行されれば、元本割れを起こすと思われます。
買取保証額がいくらなのかにも注目しておくと良いでしょう。
また、大家どっとこむでは、元本割れしないように市場状況によって、早期売却・早期償還という戦略が取られる場合もあります。
その場合は、元本割れしくにくいですが、運用期間が想定より短くなるので、分配金が少なくなります。
まとめ
大家どっとこむでは、劣後出資分（運営会社側）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
あなたの元本割れリスクを低減させるため、優先劣後出資方式と買取保証が採用され、場合によっては早期売却・早期償還がされています。
これらのことを踏まえ、あなたが許容できるリスクか判断しましょう。
それぞれのファンドで、リスクとリターンが異なりますので、詳しくは公式ページをご確認ください。
その他、大家どっとこむに関するトピックスは、「大家どっとこむとは？始める前に知って下さい！」でまとめていますので、ご覧ください。
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