ご存知のように、大家どっとこむは、1万円と少額からプロが厳選した収益不動産に投資できるサービスです。
2020年10月にサービスが開始されました。
大家どっとこむを含め、不動産クラウドファンディングのデメリットは、元本割れリスクがあることです。
「大家どっとこむを検討中だけど、元本割れリスクがあるから躊躇している」という方もいるのでは。
元本保証ではない投資において、どんなサービスでも元本割れリスクは生じます。
大切なのは、どういう場合に元本割れする恐れがあるのか、を知ることです。
今回は、大家どっとこむのファンドが元本割れするケースを丁寧に解説します。
大家どっとこむを利用するか否かの参考にしていただけたら、幸いです。
大家どっとこむのメリットである、優先劣後出資方式と買取保証とは？
大家どっとこむでは、元本割れリスクの低減のため、優先劣後出資方式とマスターリース契約を採用しています。
これら2つを簡単に理解しておきましょう。
優先劣後出資方式とは？
［出典：大家どっとこむ］
優先劣後出資方式とは、簡単に言うと、得られた利益があなたに優先的に配分される仕組みです。
物件売却時の価格下落リスクを低減しています。
大家どっとこむでは、ファンド出資時に、あなた（優先出資者）と運営会社（劣後出資者）の両者からお金を集めています。
ファンドの元本や配当金の支払いは、優先出資であるあなたが優遇されます。このように、優先と劣後に分ける出資方法を、優先・劣後出資方式と言います。
優先・劣後出資の割合は、各ファンドで異なります。
買取保証とは？
大家どっとこむでは、ほとんどのファンドで保証会社等による、対象不動産への買取保証が付けられています。
不動産クラウドファンディングでは、最終的に対象不動産の第3者による買取（売却益）をもって、元本償還されます。
一般的に、不動産が大きく値下がりした場合、元本割れする恐れがあります。
他社の不動産クラウドファンディングでは、優先劣後出資方式（後述）で元本割れリスクを低減していますが、大家どっとこむでは、この買取保証をつけることで、さらに元本割れリスクを低減しています。
ただし、買取保証額はファンドによって異なるため、100%元本割れしないとは限りません。
大家どっとこむのファンドが元本割れするケース
どういう場合に元本割れするのか、ケースを見ていきましょう。
結論から言うと、物件が想定以上に安く売却された時、元本割れします。
「「広尾」駅徒歩５分 港区南麻布の大家になろう！！」を例に、元本償還シミュレーションを作成しました。
このファンドの概要は次の通りです。
- 総出資額：24,300万円
- 募集金額：20,000万円
- 想定運用期間：12ヶ月
- 想定利回り：4.0%
- 優先劣後出資割合：82.3%・17.6%
- 買取保証：有り（買取保証額は非公開）
ここでは、優先劣後出資方式を理解するために、買取保証はないものとして、例①～③のケースで見ていきましょう。
例①は、運用終了時点で「物件を26,300万円で売却」した場合です。
この場合、総出資額の24,300万円を超えています。
あなたと運営会社側の出資分は、元本割れしません。売却で得られた利益は、運営会社側の収益になります。
あなたには、別途、利回り4.0%の分配金が支払われます。
例②は、運用終了時点で「物件を22,300万円で売却」した場合です。
この場合、総出資額の24,300万円を下回っています。損失が2000万円です。
ここで、優先劣後出資方式のメリットが作用します。
損失は、劣後出資額（運営会社側）から補填されます。そのため、あなたの出資分は元本割れしません。
例③は、運用終了時点で「物件を19,300万円で売却」した場合です。
この場合、総出資額の24,300万円を下回っています。損失が5000万円です。
ここでも、優先・劣後出資方式が作用するため、損失は劣後出資額（運営会社側）から補填されます。
しかし、例②と違い、損失が劣後出資額の700万円を上回っています。
4300万円-5000万円＝-700万円分は、あなたの出資分にも影響があります。この場合に元本割れします。
計算上は、-700万円／20000万円×100%＝-3.5%に減ると推測できます。例えば、1口1万円投資していれば、9650円戻ってくる計算です。
簡単にまとめると、劣後出資分（運営会社側）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
ただし、大家どっとこむでは買取保証があるため、さらに元本割れしにくいと考えられます。
大家どっとこむファンドについて、募集金額（優先出資額）と買取保証額は以下の通りでした。
| ファンド名 | 募集金額（万円） | 買取保証額（万円） |
| 区分マンション（福岡市南区）#13 | 3087 | 買取保証なし |
| 1棟収益レジ押上-3期 #12 | 10000 | 1期～4期で40,000万円 |
| 1棟収益レジ押上-2期 #11 | 10000 | |
| 1棟収益レジ押上-1期 #10 | 10000 | |
| 区分マンション×日本保証 買取保証付き#9 | 1800 | 1700 |
| グローベルIOT新築アパート×日本保証買取保証付＃８ | 9000 | 7000 |
| 世田谷区中古アパート × 日本保証 買取保証付き＃７ | 3000 | 3000 |
| 練馬区中古アパート×日本保証 買取保証付＃6 | 3000 | 3000 |
| グローベルIOT新築アパート×日本保証 買取保証付き＃５ | 4500 | 4500 |
| 区分マンション×日本保証 買取保証付＃4 | 750 | 750 |
| 区分マンション×日本保証 買取保証付＃3 | 2500 | 2500 |
| 区分マンション × 日本保証 買取保証付き＃2 | 1500 | 非公開 |
| 「広尾」駅徒歩５分 港区南麻布の大家になろう！！ | 20000 | 非公開 |
募集金額と買取保証額が同じ場合（*）、保証が問題なく履行されれば、元本割れは起きないと思われます。
*：#3～#7のファンド
一方、募集金額より買取保証額が低い場合（**）、仮に買取保証金額で保証が履行されれば、元本割れを起こすと思われます。
ただし、買取保証金額以下では売却されため、損失は限定的です。
**：#8、#9ファンド
買取保証額がいくらなのかにも注目しておくと良いでしょう。
また、大家どっとこむでは、元本割れしないように市場状況によって、早期売却・早期償還という戦略が取られる場合もあります。
その場合は、元本割れしくにくいですが、運用期間が想定より短くなるので、分配金が少なくなります。
まとめ
大家どっとこむでは、劣後出資分（運営会社側）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
あなたの元本割れリスクを低減させるため、優先劣後出資方式と買取保証が採用され、場合によっては早期売却・早期償還がされています。
これらのことを踏まえ、あなたが許容できるリスクか判断しましょう。
それぞれのファンドで、リスクとリターンが異なりますので、詳しくは公式ページをご確認ください。
その他、大家どっとこむに関するトピックは、「不動産クラウドファンディング大家どっとこむの資産運用ガイド」でまとめていますので、ご覧ください。
大家どっとこむは、プロが厳選した収益不動産に1万円から投資でき、想定利回り3.8%～7.0%の配当に期待できます。
優先劣後出資に加え、買取保証付きで元本割れリスクをさらに低減しています。
まずは、大家どっとこむで資産運用するメリットをチェック！
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