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不動産投資ビクトリーファンドのデメリットは?元本割れリスクを解説

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ご存知のように、ビクトリーファンドは1口1万円から不動産投資できるクラウドファンディングサービスです。

運営会社は、カチデベロップメントです。ビクトリーファンドは、2021年3月に開始されました。

 

ビクトリーファンドのデメリットは、元本割れリスクがあることです。「ビクトリーファンドで投資を検討中だけど、そのリスクがあるから躊躇している」という方は多いはずです。

元本保証ではない投資において、どんな投資サービスでも元本割れリスクは生じます。

大切なのは、どういう場合に元本割れする恐れがあるのか、を知ることです。

今回は、ビクトリーファンドのファンドが元本割れするケースを丁寧に解説します。

ビクトリーファンドを利用するか否かの参考にしていただけたら、幸いです。

 

 

ビクトリーファンドは、優先・劣後出資方式が採用されている

ビクトリーファンド,元本割れ

[出典:ビクトリーファンド]

 

ビクトリーファンドのメリットである、「優先・劣後出資方式」について理解しましょう。

ビクトリーファンドでは、ファンド運用の出資金は、あなた(優先出資者)と運営元であるカチデベロップメント側(劣後出資者)の両者から集められます。

ファンドの元本割れリスク低減や分配金の支払いは、優先出資であるあなたが優遇されます。このように、優先と劣後に分ける出資方法を、優先・劣後出資方式と言います。

優先・劣後出資の割合は、各ファンドで異なります。

 

ビクトリーファンドのファンドが元本割れするケース

どういう場合に元本割れするのか、ケースを見ていきましょう。

結論から言うと、物件が想定以上に安く売却された時、元本割れします。

ビクトリーファンドでは、主に、賃料収入から分配金が支払われ、最終的に物件売却したお金で元本償還されます。

 

2021.3.22~5.24募集の「浅草1丁目商業ビルプロジェクト」を例に、元本償還シミュレーションを作成しました。

このファンドの条件は次の通りです。

  • 募集金額:27,500万円
  • 想定運用期間:12ヶ月
  • 想定利回り:10.5%
  • 優先・劣後割合:90.2%・9.8%

 

このファンドの総出資額は30,300万円です。内訳は、優先出資額(あなたを含む投資家)が27,500万円、劣後出資額(カチデベロップメント側)2,800万円です。

優先出資額=募集金額です。

ビクトリーファンド,元本割れ

 

例①~③のケースで見ていきましょう。

例①は、運用終了時点で「物件を33,300万円で売却」した場合です。この場合、総出資額の30,300万円を超えています。

あなたと側の出資分は、元本割れしません。

 

例②は、運用終了時点で「物件を29,300万円で売却」した場合です。この場合、総出資額の30,300万円を下回っています。損失が1,000万円です。

ここで、優先・劣後出資方式のメリットが作用します。

損失は、劣後出資額(カチデベロップメント側)から補填されます。そのため、あなたの出資分は元本割れしません。

 

例③は、運用終了時点で「物件を27,300万円で売却」した場合です。この場合、総出資額の30,300万円を下回っています。損失が3,000万円です。

ここでも、優先・劣後出資方式が作用するため、損失は劣後出資額(カチデベロップメント側)から補填されます。

しかし、例②と違い、損失が劣後出資額の200万円を上回っています。

2800万円-3000万円=-200万円分は、あなたの出資分にも影響があります。この場合に元本割れします。

計算上は、-200万円/27,500万円×100%=-0.7%に減ると推測できます。例えば、1口1万円投資していれば、9930円戻ってくる計算です。

 

簡単にまとめると、劣後出資分(カチデベロップメント側)を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。

ビクトリーファンドでは、元本割れしないように市場状況によって、早期売却・早期償還という戦略が取られる場合もあります。

その場合は、元本割れしくにくいですが、運用期間が想定より短くなるので、分配金が少なくなります。

 

まとめ

ビクトリーファンドでは、劣後出資分(カチデベロップメント側)を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。

あなたの元本割れリスクを低減させるため、優先・劣後出資方式が採用され、場合によっては早期売却・早期償還がされています。

これらのことを踏まえ、あなたが許容できるリスクか判断しましょう。

詳しくは、公式ページ「ビクトリーファンド」をご確認ください。

 

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