ファンドロップとは？始める前に知って下さい！

こんにちは。FUNDROP（ファンドロップ）は1万円と少額からプロが選定した不動産に投資できるサービスです。

「ファンドロップとはどんなサービス？」

「少額から、不動産投資で資産運用したい」

「相場に影響されにくい投資がしたい」

「ポートフォリオの拡大や分散先を考えている」

と思うなら、ファンドロップを知っておいて損はありません。

そのようなあなたのために、ファンドロップを始める前に必ず知っておきたいトピックスを1ページにまとめています。

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更新履歴

• 全体をアップデートしました。［2025.1.12］

1．ファンドロップの運営会社

まず、ファンドロップのサービス内容を理解する前に、運営会社について理解しておきましょう。

運営会社は、ONE DROP INVESTMENT 株式会社です。

2013年1月に設立され、以下の事業を営んでいます。

• 不動産クラウドファンディング事業
• 不動産流動化事業
• アセットマネジメント事業

ファンドロップのサービスは、2020年11月からスタートしました。

運営会社で見るべきポイントは、信用性を担保するため、顔と名前がきちんと掲載されていることです。

責任を果たすという表れでもあります。

ファンドロップでは、運営会社HPに、代表取締役社長の井筒　秀樹 氏のお名前はありましたが、お写真はありませんでした。

また、運営会社の財務状況も確認しておきたいところです。

ただし、非上場企業の場合は、開示されていない場合も多いです。その場合は、サービスの運営状況や実績を確認しましょう。

ファンドロップでは、残念ながらHP上で財務状況を確認できませんでした。

サービス実績では、後述するファンド募集到達率を踏まえて、現時点では、ファンドロップを利用しても問題ないと考えています。

2．ファンドロップの3つの特徴

ここからファンドロップのサービスを深堀していきます。

ファンドロップは、不動産クラウドファンディングというサービスです。

「不動産クラウドファンディング」とは、インターネットを通じて投資家から資金を集め、集めた資金をもとに不動産運用を行い、運用益や売買差益を投資家に分配する仕組みです。

元本保証ではありません。

［出典：ファンドロップ］

ファンドロップの特徴は、以下3つです。

1. 1万円から投資可能
2. 安定収益に期待できる居住用賃貸住宅ファンドをラインナップ
3. 優先劣後出資方式やマスターリース契約で、元本割れリスクを低減

それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

1万円から投資可能

「不動産投資するには、大金が必要なんでしょ」と思われる方が多いですよね。

いいえ、ファンドロップでは1万円と少額から不動産投資が可能です。

また、ファンドロップでは、不動産投資の手間もかかりません。

通常の不動産投資では、物件調査、書類申請、物件メンテナンスなど多くの手間がかかります。

ファンドロップでは、その点を運営会社ONE DROP INVESTMENTが実施しているため、あなたはインターネット上で物件を選ぶだけで面倒なく投資できます。

以下は、ファンドの詳細画面です。

物件情報も丁寧にまとめられています。

「ファンド概要」では、ファンド概要、運用スケジュールがまとめられています。

「物件概要」では、投資対象の物件概要がまとめられています。

「投資スキーム」では、投資の流れが記載されています。

「リスク」では、該当ファンドに対するリスクがまとめられています。

「運営者」では、運営会社の概要が記載されています。

「想定収支」は、会員登録すると閲覧できます。

これだけ詳細にまとめられていると、安心して投資判断を行うことができます。

安定収益に期待できる居住用賃貸住宅ファンドをラインナップ

ファンドロップでは、投資対象を居住用賃貸住宅に特化しています。

やや景気の影響を受けるオフィスビルや商業施設の運用と比較すると、賃料収入による安定配当が期待できるためです。

物件の立地は、東京都、神奈川県、山梨県と関東圏が多かったです。

優先劣後出資方式やマスターリース契約で、元本割れリスクを低減

ファンドロップは、元本割れリスクの低減のため、優先劣後出資方式を採用しています。

簡単に言うと、ファンド出資時に、あなた（優先出資者）と運営会社等（劣後出資者）の両者からお金を集め、収益分配や元本償還に優先順位をつける仕組みです。

劣後出資者が売却損を先に負担することになるので、仮に物件の売却価格が想定価格を下回っても、優先出資は元本割れしにくいことになります。

過去ファンドでは、劣後出資割合は12%～60%、中央値は20%となっていました。

各ファンドの劣後出資割合と元本割れの具体的なケースは、「ファンドロップの元本割れリスクを理解していますか？」で詳しく解説していますので、ご覧になってください。

また、安定的な配当を実現するため、マスターリース契約を採用しています。

マスターリース契約とは、簡単に言うと、賃料保証です。物件運用時の空室による賃料収入減に対するリスクを低減しています。

3．ファンドロップの利回り分析及び配当分析

あなたが一番気になっているのは、ファンドの利回りと配当ではないでしょうか。

ここでは、想定利回りに基づく分析と、実績利回りに基づく分析を理解しておきましょう。

想定利回り分析

2025.1.8時点では、28ファンド募集がありました。

わかりやすいように、横軸に想定運用期間（ヶ月）、縦軸に想定利回り（%/年）を分布図にしています。

想定運用期間は3ヶ月～18ヶ月、想定利回り4.0%～12.0%で、中央値は12ヶ月で5.5%です。

安定性が高い日経平均採用銘柄のうち、最も予想利回りが高いJFEホールディングス（証券コード：5411）でも4.69%です。［2024.7.12時点］

その点を考慮すると、ファンドロップの想定利回りはやや高めと言えます。

各ファンドについて、最小投資額である1万円投資したときの想定配当金（円）についてまとめています。

ファンドロップでは、1万円投資時に、想定配当金200円～600円が期待できるようです。

ファンド名	想定運用期間（ヶ月）	想定利回り（%）	配当金（円）*
FUNDROP　28号「神奈川県横浜市」賃料保証×再組成	12	5.0	500
FUNDROP　27号「愛知県犬山市」賃料保証×再組成	12	5.0	500
FUNDROP　26号「東京都八王子市」賃料保証×再組成	6	8.0	400
FUNDROP　25号「東京都目黒区」賃料保証×インカム	8	5.0	333
FUNDROP　24号「東京都練馬区」賃料保証×再組成	12	5.5	550
FUNDROP　23号「東京都目黒区」賃料保証×インカム	11	5.0	458
FUNDROP　22号「東京都中野区」賃料保証×インカム	12	5.5	550
FUNDROP　21号「東京都目黒区」賃料保証×インカム	12	5.0	500
FUNDROP　20号「東京都八王子市」賃料保証×再組成	6	8.0	400
FUNDROP　19号「東京都北区」賃料保証×再組成	12	5.0	500
FUNDROP　18号「神奈川県横浜市」賃料保証×再組成	12	5.0	500
FUNDROP　17号「目黒区中目黒」賃料保証×インカム	18	4.0	600
FUNDROP　16号「愛知県犬山市」賃料保証×再組成	12	5.0	500
FUNDROP　15号「東京都八王子市」賃料保証×再組成	6	8.0	400
FUNDROP　14号「東京都練馬区」賃料保証×再組成	12	5.5	550
FUNDROP　13号「東京都中野区」賃料保証×再組成	12	5.5	550
FUNDROP　12号「東京都北区」賃料保証×再組成	12	5.0	500
FUNDROP　11号「神奈川県横浜市」賃料保証×再組成	12	5.0	500
FUNDROP　10号「愛知県犬山市」賃料保証×インカム	12	5.0	500
FUNDROP 9号「東京都八王子市」賃料保証×再組成	12	6.0	600
FUNDROP 8号 「東京都練馬区」賃料保証×インカム	12	6.0	600
FUNDROP 7号「横浜市旭区」賃料保証×再組成	6	6.0	300
FUNDROP 6号「東京都中野区」	12	5.5	550
FUNDROP 5号「東京都八王子市」	3	8.0	200
FUNDROP 4号「東京都北区」	12	5.0	500
FUNDROP 3号「山梨県甲府市」	6	8.0	400
FUNDROP 2号「東京都板橋区」	6	6.0	300
FUNDROP 1号「神奈川県横浜市」	6	7.0	350
ODF 2号ファンド	6	8.0	400
ODF 1号ファンド	3	12.0	300
最小値	3	4.0	200
最大値	18	12.0	600
中央値	12	5.5	---
平均値	9.8	6.1	---

*配当金は、1万円投資時で、小数点以下、切り捨てで算出。

実績利回り分析

上記の想定利回りは、あくまでファンド募集時の「想定」です。

重要なのはファンド終了時の「実績」です。

ファンドロップでは、実績利回りは一般公開されておらず、投資した方だけがわかるようになっています。

4．ファンドロップの評判

ファンドロップを使うか検討しているなら、評判が気になりますよね。

しかし、ネット検索で出てくるのは、個人の見解に基づく主観的な評判が多いです。

そこで、私は客観的な評判を分析するために、「ファンド募集到達率」を用いています。

「ファンド募集到達率」は、私が独自に定義した用語で、募集金額に対する応募金額の割合を指します。

この数値が、不動産クラウドファンディングの評判（人気度）を客観的に判断できるため、最も重要な指標と考えています。

過去26ファンドでは、募集金額2,000万円～9,840万円に対し、募集到達率はすべてのファンドで100%以上で、非常に良好なサービスと考えられました。

詳しい分析は、「ファンドロップの評判をファンド募集到達率で客観的に分析」でまとめていますので、ご覧ください。

5．ファンドロップの会員登録と手数料

ファンドロップでは、以下の手数料がかかりません。

• 会員登録費用
• 購入時手数料

出資時の振込手数料と、出金手数料がかかります。

出資時は、各銀行で他行振込手数料が無料のものがあるので、そちらを利用しましょう。

出金手数料は、出金先の銀行口座によって異なります。

• 楽天銀行：52円（税込）
• 楽天銀行以外：［3万円未満］150円（税込）［3万円以上］229円（税込）

詳しい会員登録方法は、「最新キャンペーン！ファンドロップの会員登録方法」をご覧ください。

6．ファンドロップのポイントサイト及びキャンペーン

ファンドロップのポイントサイト

ポイ活でお得に始めたいと思いますよね。

現時点、こちらのポイントサイトに登録すると、以下のポイ活が可能です。

180日以内に10万円投資完了で、2,000Ptもらえます。

［注］2025.1.12時点のもの

ファンドロップのキャンペーン

ファンドロップではほぼキャンペーンは実施されていません。

最新のキャンペーンや過去のキャンペーン分析は、「最新キャンペーン！ファンドロップの会員登録方法」でまとめていますので、ご覧ください。

7．ファンドロップの配当金の確定申告

ファンドロップの配当金（分配金）は、「雑所得」となり、総合課税扱いとなります。

分配金から20.42％（所得税+復興特別所得税）の源泉徴収をした後、登録されている取引口座に振込されます。

源泉分離課税ではないため、原則ご自身で確定申告が必要です。

ただし、給与所得を1ヵ所から受けていて、給与所得・退職所得以外の所得の合計が20万円以下の方は、確定申告は不要です。

確定申告時には、会社名、会社住所、支払金額、源泉徴収額が必要です。

支払調書は、毎年1月～2月中旬に発行されます。マイページにログイン後「各種書類」ページでダウンロードすることができます。

まとめ

ファンドロップは、1万円と少額から不動産に投資でき、想定利回りの配当金に期待できる不動産クラウドファンディングサービスです。

不動産クラウドファンディングには、株式や債券と異なり相場がなく、日々の価格変動を追って、ハラハラする必要はありません。

そのため、相場に影響されにくい投資をしたい方には、ファンドロップはおすすめです。

また、株式や債券を保有していて、ポートフォリオの拡大や分散のために、想定利回りが決まっているファンドロップを利用してみてはいかがでしょうか。

ファンドロップを利用するか否かの参考になれば、幸いです。

さらに詳しい情報は、公式ページをご覧ください。

© ONE DROP INVESTMENT Co., Ltd