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不動産投資リンプルのデメリットは?元本割れリスクを丁寧に解説

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ご存知のように、Rimple(リンプル)は1口1万円と少額で不動産投資できるクラウドファンディングサービスです。

運営会社は、東証一部上場企業であるプロパティエージェント(証券コード:3464)です。

リンプルの特徴として、クレディセゾンの永久不滅ポイントを利用して投資できます。1000pt=4500円相当で利用できます。

リンプルのデメリットは、元本割れリスクがあることです。「リンプルで投資を検討中だけど、そのリスクがあるから躊躇している」という方は多いはずです。

元本保証ではない投資において、どんな投資サービスでも元本割れリスクは生じます。

大切なのは、どういう場合に元本割れする恐れがあるのか、を知ることです。

今回は、リンプルのファンドが元本割れするケースを丁寧に解説します。

リンプルを利用するか否かの参考にしていただけたら、幸いです。

 

 

リンプルは、優先・劣後出資方式が採用されている

リンプルのメリットである、「優先・劣後出資方式」について理解しましょう。

リンプルでは、ファンド運用の出資金は、あなた(優先出資者:70%)とプロパティエージェント側(劣後出資者:30%)の両者から集められます。

ファンドの元本割れリスク低減や分配金の支払いは、優先出資であるあなたが優遇されます。

このように、優先と劣後に分ける出資方法を、優先・劣後出資方式と言います。

具体的な元本割れケースは、次項で解説します。

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[出典:Rimple、一部わかりやすいように追記]

 

リンプルのファンドが元本割れするケース

どういう場合に元本割れするのか、ケースを見ていきましょう。

結論から言うと、物件が想定以上に安く売却された時、元本割れします。

リンプルでは、賃料収入から分配金が支払われ、最終的に物件売却したお金で元本償還されます。

 

下記は、仮ファンドを想定し、元本償還シミュレーションを作成しました。

リンプルは、2020年3月よりファンドの募集が開始されるため、情報が開示されましたら、具体的な実例で解説します。

仮ファンドの条件を下記とします。

  • 募集金額:2100万円
  • 想定運用期間:12ヶ月
  • 想定利回り:4.0%

このファンドの総出資額は3000万円です。内訳は、優先出資額(あなたを含む投資家)が2100万円、劣後出資額(プロパティエージェント側)900万円です。

優先出資額=募集金額で、劣後出資額は、総出資額の30%なので、3000万円×30%=900万円と計算できます。

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例①~③のケースで見ていきましょう。

例①は、運用終了時点で「物件を3300万円で売却」した場合です。この場合、総出資額の3000万円を超えています。

あなたとプロパティエージェント側の出資分は、元本割れしません。売却で得られた利益は、プロパティエージェント側の収益になります。

あなたには、別途、利回り4.0%の分配金が支払われます。

 

例②は、運用終了時点で「物件を2500万円で売却」した場合です。この場合、総出資額の3000万円を下回っています。損失が500万円です。

ここで、優先・劣後出資方式のメリットが作用します。

損失は、劣後出資額(プロパティエージェント側)から補填されます。そのため、あなたの出資分は元本割れしません。

 

例③は、運用終了時点で「物件を2000万円で売却」した場合です。この場合、総出資額の3000万円を下回っています。損失が1000万円です。

ここでも、優先・劣後出資方式が作用するため、損失は劣後出資額(プロパティエージェント側)から補填されます。

しかし、例②と違い、損失が劣後出資額の900万円を上回っています。900万円-1000万円=100万円分は、あなたの出資分にも影響があります。この場合に元本割れします。

計算上は、-100万円/2100万円×100%=-4.76%に減ると推測できます。例えば、1口1万円投資していれば、9524円戻ってきます。

 

簡単にまとめると、劣後出資分(プロパティエージェント側)を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。

リンプルでは、元本割れしないように市場状況によって、早期売却・早期償還という戦略が取られる場合もあります。

その場合は、元本割れしくにくいですが、運用期間が想定より短くなるので、分配金が少なくなります。

 

まとめ

リンプルのファンドでは、劣後出資分(プロパティエージェント側)を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。

あなたの元本割れリスクを低減させるため、優先・劣後出資方式が採用され、場合によっては早期売却・早期償還がされています。

これらのことを踏まえ、あなたが許容できるリスクか判断しましょう。

 

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