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不動産クラウドファンディング BATSUNAGUの元本割れリスクを解説

執筆者:NISA SCHOOL 永松 龍一郎(@nisaschool

BATSUNAGU,元本割れリスク

ご存知のように、BATSUNAGU(場つなぐ)は、1万円と少額からプロが選定した不動産に投資できるサービスです。

2021年7月からサービスが開始されました。

 

BATSUNAGUを含め、不動産クラウドファンディングのデメリットは、元本割れリスクがあることです。

「BATSUNAGUを検討中だけど、元本割れリスクがあるから躊躇している」という方もいるのでは。

元本保証ではない投資において、どんなサービスでも元本割れリスクは生じます。

大切なのは、どういう場合に元本割れする恐れがあるのか、を知ることです。

 

今回は、BATSUNAGUのファンドが元本割れするケースを丁寧に解説します。

BATSUNAGUを利用するか否かの参考にしていただけたら、幸いです。

 

 

BATSUNAGUのメリットである、優先劣後出資方式とは?

BATSUNAGU,優先劣後出資方式

[出典:BATSUNAGU]

 

BATSUNAGUは、元本割れリスクの低減のため、優先劣後出資方式を採用しています。

簡単に言うと、得られた利益があなたに優先的に配分される仕組みです。

BATSUNAGUでは、ファンド出資時に、あなた(優先出資者)と運営会社(劣後出資者)の両者からお金を集めています。

ファンドの元本や配当金の支払いは、優先出資であるあなたが優遇されます。このように、優先と劣後に分ける出資方法を、優先・劣後出資方式と言います。

優先・劣後出資の割合は、各ファンドで異なります。

BATSUNAGUでは、2021.8.27時点、劣後出資割合は非開示となっています。

 

 

BATSUNAGUのファンドが元本割れするケース

どういう場合に元本割れするのか、ケースを見ていきましょう。

結論から言うと、物件が想定以上に安く売却された時、元本割れします。

 

わかりやすく説明するため以下のファンドを仮に設計し、元本償還シミュレーションを作成しました。

ファンド概要は次の通りです。

  • 出資総額:5,000万円
  • 募集金額(優先出資額):3,500万円
  • 想定運用期間:12ヶ月
  • 想定利回り:7.0%
  • 優先・劣後出資割合:70%・30%

 

例①~③のケースで見ていきましょう。

BATSUNAGU,元本割れシミュレーション

 

例①は、運用終了時点で「物件を5,500万円で売却」した場合です。

この場合、出資総額の5,000万円を超えています。

あなたと運営会社側の出資分は、元本割れしません。売却で得られた利益は、運営会社の利益となります。

あなたには、別途、利回り7.0%の配当金が支払われます。

 

例②は、運用終了時点で「物件を4,500万円で売却」した場合です。

この場合、出資総額の5,000万円を下回っています。損失が500万円です。

ここで、優先・劣後出資方式のメリットが作用します。

損失は、劣後出資額(運営会社側)から補填されます。そのため、あなたの出資分は元本割れしません。

 

例③は、運用終了時点で「物件を3,150万円で売却」した場合です。

この場合、出資総額の5,000万円を下回っています。損失が1,850万円です。

ここでも、優先・劣後出資方式が作用するため、損失は劣後出資額(運営会社側)から補填されます。

しかし、例②と違い、損失が劣後出資額の1,500万円を上回っています。

1,500万円-1,850万円=-350万円分は、あなたの出資分にも影響があります。この場合に元本割れします。

計算上は、-350万円/3500万円×100%=-10.0%になると推測できます。例えば、1口1万円投資していれば、9,000円戻ってくる計算です。

 

簡単にまとめると、劣後出資分(運営会社側)を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。

BATSUNAGUでは、元本割れしないように市場状況によって、早期売却・早期償還という戦略が取られる場合もあります。

その場合は、元本割れしくにくいですが、運用期間が想定より短くなるので、配当金が少なくなります。

 

 

まとめ

BATSUNAGUでは、劣後出資分(運営会社側)を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。

あなたの元本割れリスクを低減させるため、優先・劣後出資方式が採用され、場合によっては早期売却・早期償還がされています。

これらのことを踏まえ、あなたが許容できるリスクか判断しましょう。

それぞれ、リスクとリターンが異なりますので、詳しくは、公式ページをご覧ください。

 

その他、BATSUNAGUに関するトピックは、「不動産クラウドファンディング BATSUNAGUの資産運用ガイド」でまとめていますので、ご覧ください。

 

 

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