ご存知のように、BATSUNAGU（場つなぐ）は、1万円と少額からプロが選定した不動産に投資できるサービスです。
2021年7月からサービスが開始されました。
BATSUNAGUを含め、不動産クラウドファンディングのデメリットは、元本割れリスクがあることです。
「BATSUNAGUを検討中だけど、元本割れリスクがあるから躊躇している」という方もいるのでは。
元本保証ではない投資において、どんなサービスでも元本割れリスクは生じます。
大切なのは、どういう場合に元本割れする恐れがあるのか、を知ることです。
今回は、BATSUNAGUのファンドが元本割れするケースを丁寧に解説します。
BATSUNAGUを利用するか否かの参考にしていただけたら、幸いです。
BATSUNAGUのメリットである、優先劣後出資方式とは？
［出典：BATSUNAGU］
BATSUNAGUは、元本割れリスクの低減のため、優先劣後出資方式を採用しています。
簡単に言うと、得られた利益があなたに優先的に配分される仕組みです。
BATSUNAGUでは、ファンド出資時に、あなた（優先出資者）と運営会社（劣後出資者）の両者からお金を集めています。
ファンドの元本や配当金の支払いは、優先出資であるあなたが優遇されます。このように、優先と劣後に分ける出資方法を、優先・劣後出資方式と言います。
優先・劣後出資の割合は、各ファンドで異なります。
BATSUNAGUでは、2021.8.27時点、劣後出資割合は非開示となっています。
BATSUNAGUのファンドが元本割れするケース
どういう場合に元本割れするのか、ケースを見ていきましょう。
結論から言うと、物件が想定以上に安く売却された時、元本割れします。
わかりやすく説明するため以下のファンドを仮に設計し、元本償還シミュレーションを作成しました。
ファンド概要は次の通りです。
- 出資総額：5,000万円
- 募集金額（優先出資額）：3,500万円
- 想定運用期間：12ヶ月
- 想定利回り：7.0%
- 優先・劣後出資割合：70%・30%
例①～③のケースで見ていきましょう。
例①は、運用終了時点で「物件を5,500万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の5,000万円を超えています。
あなたと運営会社側の出資分は、元本割れしません。売却で得られた利益は、運営会社の利益となります。
あなたには、別途、利回り7.0%の配当金が支払われます。
例②は、運用終了時点で「物件を4,500万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の5,000万円を下回っています。損失が500万円です。
ここで、優先・劣後出資方式のメリットが作用します。
損失は、劣後出資額（運営会社側）から補填されます。そのため、あなたの出資分は元本割れしません。
例③は、運用終了時点で「物件を3,150万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の5,000万円を下回っています。損失が1,850万円です。
ここでも、優先・劣後出資方式が作用するため、損失は劣後出資額（運営会社側）から補填されます。
しかし、例②と違い、損失が劣後出資額の1,500万円を上回っています。
1,500万円-1,850万円＝-350万円分は、あなたの出資分にも影響があります。この場合に元本割れします。
計算上は、-350万円／3500万円×100%＝-10.0%になると推測できます。例えば、1口1万円投資していれば、9,000円戻ってくる計算です。
簡単にまとめると、劣後出資分（運営会社側）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
BATSUNAGUでは、元本割れしないように市場状況によって、早期売却・早期償還という戦略が取られる場合もあります。
その場合は、元本割れしくにくいですが、運用期間が想定より短くなるので、配当金が少なくなります。
まとめ
BATSUNAGUでは、劣後出資分（運営会社側）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
あなたの元本割れリスクを低減させるため、優先・劣後出資方式が採用され、場合によっては早期売却・早期償還がされています。
これらのことを踏まえ、あなたが許容できるリスクか判断しましょう。
その他、BATSUNAGUに関するトピックは、「不動産クラウドファンディング BATSUNAGUの資産運用ガイド」でまとめていますので、ご覧ください。
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