ご存知のように、プロパティプラス（property+）は、1万円と少額からプロが選定した不動産に投資できるサービスです。
2021年5月にサービスが開始されました。
プロパティプラスを含め、不動産クラウドファンディングのデメリットは、元本割れリスクがあることです。
「プロパティプラスを検討中だけど、元本割れリスクがあるから躊躇している」という方もいるのでは。
元本保証ではない投資において、どんなサービスでも元本割れリスクは生じます。
大切なのは、どういう場合に元本割れする恐れがあるのか、を知ることです。
今回は、プロパティプラスのファンドが元本割れするケースを丁寧に解説します。
プロパティプラスを利用するか否かの参考にしていただけたら、幸いです。
プロパティプラスのメリットである、優先劣後出資方式とマスターリース契約とは？
プロパティプラスでは、元本割れリスクの低減のため、優先劣後出資方式とマスターリース契約を採用しています。
これら2つを簡単に理解しておきましょう。
優先劣後出資方式とは？
［出典：プロパティプラス］
優先劣後出資方式とは、簡単に言うと、得られた利益があなたに優先的に配分される仕組みです。
物件売却時の価格下落リスクを低減しています。
プロパティプラスでは、ファンド出資時に、あなた（優先出資者）と運営会社（劣後出資者）の両者からお金を集めています。
ファンドの元本や配当金の支払いは、優先出資であるあなたが優遇されます。このように、優先と劣後に分ける出資方法を、優先・劣後出資方式と言います。
優先・劣後出資の割合は、各ファンドで異なります。
マスターリース契約とは？
マスターリース契約とは、簡単に言うと、賃料保証です。物件運用時の空室による賃料収入減に対するリスクを低減しています。
プロパティプラスの配当金（インカムゲイン）は、主に賃料収入が原資なので、マスターリース契約の有無は重要です。
プロパティプラスのファンドが元本割れするケース
どういう場合に元本割れするのか、ケースを見ていきましょう。
結論から言うと、物件が想定以上に安く売却された時、元本割れします。
「Branche阿佐ヶ谷ファンド2」を例に、元本償還シミュレーションを作成しました。
このファンドの条件は次の通りです。
- 総出資額：2556万円
- 募集金額：2300万円
- 想定運用期間：3ヶ月
- 想定利回り：10.0% ※通常、3.3%程度の案件ですが、キャンペーンにつき増額されています
- 優先・劣後出資割合：非開示のため、90%・10%でシミュレーションします
例①～③のケースで見ていきましょう。
例①は、運用終了時点で「物件を2856万円で売却」した場合です。
この場合、総出資額の2556万円を超えています。
あなたと運営会社側の出資分は、元本割れしません。
ファンド種別によりますが、売却で得られた利益は、運営会社側の収益になります。
あなたには、別途、利回り10.0%の配当金が支払われます。
例②は、運用終了時点で「物件を2356万円で売却」した場合です。
この場合、総出資額の2556万円を下回っています。損失が200万円です。
ここで、優先・劣後出資方式のメリットが作用します。
損失は、劣後出資額（運営会社側）から補填されます。そのため、あなたの出資分は元本割れしません。
例③は、運用終了時点で「物件を2100万円で売却」した場合です。
この場合、総出資額の2556万円を下回っています。損失が456万円です。
ここでも、優先・劣後出資方式が作用するため、損失は劣後出資額（運営会社側）から補填されます。
しかし、例②と違い、損失が劣後出資額の200万円を上回っています。
256万円-456万円＝-200万円分は、あなたの出資分にも影響があります。この場合に元本割れします。
計算上は、-200万円／2300万円×100%＝-8.7%に減ると推測できます。例えば、1口1万円投資していれば、9130円戻ってくる計算です。
簡単にまとめると、劣後出資分（運営会社側）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
プロパティプラスでは、元本割れしないように市場状況によって、早期売却・早期償還という戦略が取られる場合もあります。
その場合は、元本割れしくにくいですが、運用期間が想定より短くなるので、分配金が少なくなります。
まとめ
プロパティプラスでは、劣後出資分（運営会社側）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
あなたの元本割れリスクを低減させるため、優先・劣後出資方式が採用され、場合によっては早期売却・早期償還がされています。
これらのことを踏まえ、あなたが許容できるリスクか判断しましょう。
それぞれのファンドで、リスクとリターンが異なります。
その他、プロパティプラスに関するトピックは、「不動産クラウドファンディング プロパティプラスの資産運用ガイド」でまとめていますので、ご覧ください。
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