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不動産投資プロパティプラスのデメリットは?元本割れリスクを解説

執筆者:NISA SCHOOL 永松 龍一郎(@nisaschool

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ご存知のように、プロパティプラス(property+)は、1口1万円~の不動産クラウドファンディングです。

2021年5月にサービスが開始されました。

 

プロパティプラスのデメリットは、元本割れリスクがあることです。「プロパティプラスで投資を検討中だけど、そのリスクがあるから躊躇している」という方は多いはずです。

元本保証ではない投資において、どんな投資サービスでも元本割れリスクは生じます。

大切なのは、どういう場合に元本割れする恐れがあるのか、を知ることです。

 

今回は、プロパティプラスのファンドが元本割れするケースを丁寧に解説します。

プロパティプラスを利用するか否かの参考にしていただけたら、幸いです。

 

 

プロパティプラスは、優先・劣後出資方式が採用されている

プロパティプラス,優先劣後出資方式

[出典:プロパティプラス]

 

プロパティプラスのメリットである、「優先・劣後出資方式」について理解しましょう。

プロパティプラスでは、ファンド運用の出資金は、あなた(優先出資者)と運営元であるリビングコーポレーション側(劣後出資者)の両者から集められます。

ファンドの元本割れリスク低減や分配金の支払いは、優先出資であるあなたが優遇されます。このように、優先と劣後に分ける出資方法を、優先・劣後出資方式と言います。

優先・劣後出資の割合は、各ファンドで異なります。

 

プロパティプラスのファンドが元本割れするケース

どういう場合に元本割れするのか、ケースを見ていきましょう。

結論から言うと、物件が想定以上に安く売却された時、元本割れします。

プロパティプラスでは、主に、賃料収入から分配金が支払われ、最終的に物件売却したお金で元本償還されます。

 

Branche阿佐ヶ谷ファンド2」を例に、元本償還シミュレーションを作成しました。

このファンドの条件は次の通りです。

  • 募集金額:2300万円
  • 想定運用期間:3ヶ月
  • 想定利回り:10.0% ※通常、3.3%程度の案件ですが、キャンペーンにつき増額されています
  • 優先・劣後割合:非開示のため、90%・10%でシミュレーションします

 

このファンドの総出資額は、約2556万円です。内訳は、優先出資額(あなたを含む投資家)が2300万円、劣後出資額(リビングコーポレーション側)256万円です。

優先出資額=募集金額です。

プロパティプラス,元本割れ

 

例①~③のケースで見ていきましょう。

例①は、運用終了時点で「物件を2856万円で売却」した場合です。この場合、総出資額の2556万円を超えています。

あなたとリビングコーポレーション側の出資分は、元本割れしません。ファンド種別によりますが、売却で得られた利益は、リビングコーポレーション側の収益になります。

あなたには、別途、利回り10.0%の分配金が支払われます。

 

例②は、運用終了時点で「物件を2356万円で売却」した場合です。この場合、総出資額の2556万円を下回っています。損失が200万円です。

ここで、優先・劣後出資方式のメリットが作用します。

損失は、劣後出資額(リビングコーポレーション側)から補填されます。そのため、あなたの出資分は元本割れしません。

 

例③は、運用終了時点で「物件を2100万円で売却」した場合です。この場合、総出資額の2556万円を下回っています。損失が456万円です。

ここでも、優先・劣後出資方式が作用するため、損失は劣後出資額(リビングコーポレーション側)から補填されます。

しかし、例②と違い、損失が劣後出資額の200万円を上回っています。

256万円-456万円=-200万円分は、あなたの出資分にも影響があります。この場合に元本割れします。

計算上は、-200万円/2300万円×100%=-8.7%に減ると推測できます。例えば、1口1万円投資していれば、9130円戻ってくる計算です。

 

簡単にまとめると、劣後出資分(リビングコーポレーション側)を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。

プロパティプラスでは、元本割れしないように市場状況によって、早期売却・早期償還という戦略が取られる場合もあります。

その場合は、元本割れしくにくいですが、運用期間が想定より短くなるので、分配金が少なくなります。

 

まとめ

プロパティプラスでは、劣後出資分(リビングコーポレーション側)を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。

あなたの元本割れリスクを低減させるため、優先・劣後出資方式が採用され、場合によっては早期売却・早期償還がされています。

これらのことを踏まえ、あなたが許容できるリスクか判断しましょう。

詳しくは、公式ページ「property+(プロパティプラス)」をご確認ください。

 

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