ご存知のように、トモタク（TOMOTAQU）は少額から不動産のプロが選定した物件に投資できるサービスです。
2020年9月からスタートしたサービスです。
トモタクを含め、不動産クラウドファンディングのデメリットは、元本割れリスクがあることです。
「トモタクを検討中だけど、元本割れがコワいから躊躇している」という方もいるのでは。
元本保証ではない投資において、どんなサービスでも元本割れリスクは生じます。
大切なのは、どういう場合に元本割れする恐れがあるのか、を知ることです。
本記事では、トモタクのファンドが元本割れするケースを丁寧に解説します。
トモタクに対する不安を少しでも和らげていただけたら、幸いです。
更新履歴
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トモタクのメリットである、優先劣後出資方式とは？
トモタクは、元本割れリスクの低減のため、優先劣後出資方式を採用しています。
［出典：トモタク］
簡単に言うと、ファンド出資時に、あなた（優先出資者）と運営会社等（劣後出資者）の両者からお金を集め、収益分配や元本償還に優先順位をつける仕組みです。
劣後出資者が売却損を先に負担することになるので、仮に物件の売却価格が想定価格を下回っても、優先出資は元本割れしにくいことになります。
つまり、劣後出資割合が高い方が元本割れしにくくなります。
優先劣後出資の割合は、各ファンドで異なります。
トモタクの過去ファンドでは、劣後出資割合は10%で、中央値は10%でした。
| ファンド名 | 優先出資割合 | 劣後出資割合 |
| トモタクCF65号（RERESO 鎌倉I） | 90% | 10% |
| トモタクCF64号（RERESO 元箱根I） | 90% | 10% |
| トモタクCF63号（淡路島プロジェクトⅣ） | 90% | 10% |
| トモタクCF62号（さいたま市） | 90% | 10% |
| トモタクCF61号（元箱根プロジェクトⅡ） | 90% | 10% |
| トモタクCF60号（元箱根プロジェクトⅠ） | 90% | 10% |
| トモタクCF59号（東浦和） | 90% | 10% |
| トモタクCF58号（八戸Ⅱ） | 90% | 10% |
| トモタクCF57号（井草） | 90% | 10% |
| トモタクCF56号（長岡Ⅲ） | 90% | 10% |
| トモタクCF55号（小山Ⅲ） | 90% | 10% |
| トモタクCF54号（秋田Ⅱ） | 90% | 10% |
| トモタクCF53号（淡路島プロジェクトⅢ） | 90% | 10% |
| トモタクCF52号（さいたま市） | 90% | 10% |
| トモタクCF51号（水戸Ⅴ） | 90% | 10% |
| トモタクCF50号（大宮） | 90% | 10% |
| トモタクCF49号（岐阜Ⅱ） | 90% | 10% |
| トモタクCF48号（小金井） | 90% | 10% |
| トモタクCF47号（室蘭Ⅱ） | 90% | 10% |
| トモタクCF46号（水戸Ⅳ） | 90% | 10% |
| トモタクCF45号（水戸Ⅲ） | 90% | 10% |
| トモタクCF44号（函館Ⅱ） | 90% | 10% |
| トモタクCF43号（北浦和Ⅱ） | 90% | 10% |
| トモタクCF42号（小山Ⅱ） | 90% | 10% |
| トモタクCF41号（淡路島プロジェクトⅡ） | 90% | 10% |
| トモタクCF40号（桜新町） | 90% | 10% |
| トモタクCF39号（梅島Ⅱ） | 90% | 10% |
| トモタクCF38号（長岡Ⅱ） | 90% | 10% |
| トモタクCF37号（東新宿プロジェクトⅠ） | 90% | 10% |
| トモタクCF36号（本厚木Ⅱ） | 90% | 10% |
| トモタクCF35号（函館） | 90% | 10% |
| トモタクCF34号（ひたちなか） | 90% | 10% |
| トモタクCF33号（上尾） | 90% | 10% |
| トモタクCF32号（八戸） | 90% | 10% |
| トモタクCF31号（長岡） | 90% | 10% |
| トモタクCF30号（秋田） | 90% | 10% |
| トモタクCF29号（淡路島プロジェクトⅠ） | 90% | 10% |
| トモタクCF28号（水戸Ⅱ） | 90% | 10% |
| トモタクCF27号（浅草） | 90% | 10% |
| トモタクCF26号（室蘭） | 90% | 10% |
| トモタクCF25号（湯島・方南町・桜台） | 90% | 10% |
| トモタクCF24号（ときわ台） | 90% | 10% |
| トモタクCF23号（一宮町） | 90% | 10% |
| トモタクCF22号（北浦和） | 90% | 10% |
| トモタクCF21号（玉川上水） | 90% | 10% |
| トモタクCF20号（本厚木） | 90% | 10% |
| トモタクCF19号（新宿二丁目） | 90% | 10% |
| トモタクCF18号（天王台） | 90% | 10% |
| トモタクCF17号（築地7丁目プロジェクトⅡ) | 90% | 10% |
| トモタクCF16号（西大井プロジェクトⅠ） | 90% | 10% |
| 最小値 | 90% | 10% |
| 最大値 | 90% | 10% |
| 中央値 | 90% | 10% |
| 平均値 | 90% | 10% |
優先劣後出資割合は、以下の方法で、確認できます。
1．トモタクにアクセスし、「ファンド一覧」から確認したいファンドのページを選択します。
2．該当ファンドページの「募集概要」の欄に、劣後出資金額の記載があります。
劣後出資割合は、劣後出資金額／出資総額×100%＝2,200／22,000×100%＝10%と算出できます。
トモタクが元本割れするケース
どういう場合に元本割れするのか、ケースを見ていきましょう。
結論から言うと、物件が想定以上に安く売却された時、元本割れします。
「トモタクCF65号（RERESO 鎌倉I）」を例に、元本償還シミュレーションを作成しました。
- 出資総額：22,000万円
- 募集金額（優先出資額）：19,800万円
- 想定運用期間：15ヶ月
- 想定利回り：7.0%
- 優先・劣後出資割合：90%・10%
例①～③のケースで見ていきましょう。
例①は、運用終了時点で「物件を23,000万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の22,000万円を超えています。
あなたと運営会社側の出資分は、元本割れしません。売却で得られた利益は、出資者の利益になります。
例②は、運用終了時点で「物件を21,000万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の22,000万円を下回っています。損失が1,000万円です。
ここで、優先劣後出資方式のメリットが作用します。
損失は、劣後出資額（運営会社等から拠出されているもの）から先に負担されます。そのため、あなたの出資分は元本割れしません。
例③は、運用終了時点で「物件19,700万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の22,000万円を下回っています。損失が2,300万円です。
ここでも、優先劣後出資方式が作用するため、損失は劣後出資額（運営会社等から拠出されているもの）から先に負担されます。
しかし、例②と違い、損失が劣後出資額の2,200万円を上回っています。
2,200万円-2,300万円＝-100万円分は、あなたの出資分にも影響があります。この場合に元本割れします。
計算上は、-100万円／19,800万円×100%＝-0.51%になると推測できます。例えば、1万円投資していれば、9,949円戻ってくる計算です。
簡単にまとめると、劣後出資分（運営会社等から拠出されているもの）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
トモタクでは、元本割れしないように市場状況によって、早期売却・早期償還という戦略が取られる場合もあります。
その場合は、元本割れしくにくいですが、運用期間が想定より短くなるので、得られる配当金の総額が少なくなります。
まとめ
トモタクでは、劣後出資分（運営会社等から拠出されているもの）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
あなたの元本割れリスクを低減させるため、優先劣後出資方式が採用され、場合によっては早期売却・早期償還がされています。
これらのことを踏まえ、あなたが許容できるリスクか判断しましょう。
それぞれ、リスクとリターンが異なりますので、詳しくは、公式ページをご覧ください。
その他、トモタクに関するトピックは、「これ1本でわかる！トモタク（TOMOTAQU）の資産運用ガイド」でまとめていますので、ご覧ください。
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