ご存知のように、72CROWD.（72クラウド）は、少額からプロが選定した不動産に投資できるサービスです。
2021年7月にサービスが開始されました。
72CROWD.を含め、不動産クラウドファンディングのデメリットは、元本割れリスクがあることです。
「72CROWD.を検討中だけど、元本割れリスクがあるから躊躇している」という方もいるのでは。
元本保証ではない投資において、どんなサービスでも元本割れリスクは生じます。
大切なのは、どういう場合に元本割れする恐れがあるのか、を知ることです。
本記事では、72CROWD.のファンドが元本割れするケースを丁寧に解説します。
72CROWD.に対する不安を少しでも和らげていただけたら、幸いです。
更新履歴
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元本割れリスクに関わる、優先劣後出資方式とは？
72CROWD.は、元本割れリスクの低減のため、優先劣後出資方式を採用しています。
［出典：72CROWD.］
簡単に言うと、ファンド出資時に、あなた（優先出資者）と運営会社等（劣後出資者）の両者からお金を集め、収益分配や元本償還に優先順位をつける仕組みです。
劣後出資者が売却損を先に負担することになるので、仮に物件の売却価格が想定価格を下回っても、優先出資は元本割れしにくいことになります。
つまり、劣後出資割合が高い方が元本割れしにくくなります。
優先劣後出資の割合は、各ファンドで異なります。
72CROWD.の過去ファンドでは、劣後出資割合は5.0%～20.0%で、中央値は10.0%でした。
| ファンド名 | 優先出資割合 | 劣後出資割合 |
| すぐる1号ファンド | 90.0% | 10.0% |
| 品川西大井IIIファンド | 95.0% | 5.0% |
| 品川西大井Ⅱファンド | 95.0% | 5.0% |
| 練馬桜台Ⅱファンド | 90.0% | 10.0% |
| 麻布十番ファンド | 95.0% | 5.0% |
| 中野落合ファンド | 90.0% | 10.0% |
| 文京江戸川橋ファンド | 90.0% | 10.0% |
| 代田橋ファンド | 80.0% | 20.0% |
| 高輪ファンド | 70.0% | 20.0% |
| 最小値 | 70.0% | 5.0% |
| 最大値 | 95.0% | 20.0% |
| 中央値 | 90.0% | 10.0% |
| 平均値 | 88.3% | 10.6% |
優先劣後出資割合は、以下の方法で、確認できます。
1．72CROWD.にアクセスし、該当ファンドのページを選択します。
2．「プロジェクト概要」の投資スキームの欄で、劣後出資割合を確認できます。
72CROWD.が元本割れするケース
どういう場合に元本割れするのか、ケースを見ていきましょう。
結論から言うと、物件が想定以上に安く売却された時、元本割れします。
「中野落合ファンド」ファンドを例に、元本償還シミュレーションを作成しました。
本ファンド概要は次の通りです。
- 出資総額：3,600万円
- 募集金額（優先出資額）：3,240万円
- 想定運用期間：12ヶ月
- 想定利回り：4.0%
- 優先・劣後出資割合：90%・10%
例①～③のケースで見ていきましょう。
例①は、運用終了時点で「物件を3,800万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の3,600万円を超えています。
あなたと運営会社側の出資分は、元本割れしません。売却で得られた利益は、出資者の利益になります。
例②は、運用終了時点で「物件を3,400万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の3,600万円を下回っています。損失が200万円です。
ここで、優先劣後出資方式のメリットが作用します。
損失は、劣後出資額（運営会社側）から補填されます。そのため、あなたの出資分は元本割れしません。
例③は、運用終了時点で「物件を3,100万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の3,100万円を下回っています。損失が500万円です。
ここでも、優先劣後出資方式が作用するため、損失は劣後出資額（運営会社側）から補填されます。
しかし、例②と違い、損失が劣後出資額の360万円を上回っています。
360万円-500万円＝-140万円分は、あなたの出資分にも影響があります。この場合に元本割れします。
計算上は、-140万円／3,240万円×100%＝-4.32%になると推測できます。例えば、10万円投資していれば、95,679円戻ってくる計算です。
簡単にまとめると、劣後出資分（運営会社側）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
72CROWD.では、元本割れしないように市場状況によって、早期売却・早期償還という戦略が取られる場合もあります。
その場合は、元本割れしくにくいですが、運用期間が想定より短くなるので、配当金が少なくなります。
まとめ
72CROWD.では、劣後出資分（運営会社側）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
あなたの元本割れリスクを低減させるため、優先・劣後出資方式が採用され、場合によっては早期売却・早期償還がされています。
これらのことを踏まえ、あなたが許容できるリスクか判断しましょう。
それぞれ、リスクとリターンが異なりますので、詳しくは、公式ページをご覧ください。
その他、72CROWD.に関するトピックスは、「72CROWD.とは？始める前に必ず知って下さい！」でまとめていますので、ご覧ください。
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