ビクトリーファンドとは？始める前に知って下さい！

こんにちは。Victory Fund（ビクトリーファンド）は、不動産と金融のプロが選定した物件に10万円から投資できるサービスです。

「ビクトリーファンドとはどんなサービス？」

「少額から、不動産投資で資産運用したい」

「相場に影響されにくい投資がしたい」

「ポートフォリオの拡大や分散先を考えている」

と思うなら、ビクトリーファンドを知っておいて損はありません。

そのようなあなたのために、ビクトリーファンドを始める前に必ず知っておきたいトピックスを1ページにまとめています。

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更新履歴

• 全体をアップデートしました。［2024.12.21］

1．ビクトリーファンドの運営会社

まず、ビクトリーファンドのサービス内容を理解する前に、運営会社について理解しておきましょう。

運営会社は、カチデベロップメント株式会社です。

1997年7月に創立され、以下の事業を営んでいます。

• 不動産特定共同事業法に基づく不動産クラウドファンディング
• 不動産開発販売事業
• プロパティマネジメント事業

運営会社で見るべきポイントは、信用性を担保するため、顔と名前がきちんと掲載されていることです。

責任を果たすという表れでもあります。

ビクトリーファンドでは、運営会社HPに、代表取締役社長の林義明 氏のお名前はあったものの、お写真はありませんでした。

また、運営会社の財務状況も確認しておきたいところです。

ただし、非上場企業の場合は、開示されていない場合も多いです。その場合は、サービスの運営状況や実績を確認しましょう。

ビクトリーファンドでは、残念ながらHP上で財務状況を確認できませんでした。

サービス実績では、後述するファンド募集到達率を踏まえて、現時点では、ビクトリーファンドを利用しても問題ないと考えています。

2．ビクトリーファンドの3つの特徴

ここからビクトリーファンドのサービスを深堀していきます。

ビクトリーファンドは、不動産クラウドファンディングというサービスです。

「不動産クラウドファンディング」とは、インターネットを通じて投資家から資金を集め、集めた資金をもとに不動産運用を行い、運用益や売買差益を投資家に分配する仕組みです。

元本保証ではありません。

［出典：ビクトリーファンド］

ビクトリーファンドの特徴は、以下3点です。

1. 10万円から投資可能
2. インカムゲイン＋キャピタルゲインの高利回りファンドをラインナップ
3. 優先劣後システムで、元本割れリスクを低減

それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

10万円から投資可能

「不動産投資するには、大金が必要なんでしょ」と思われる方が多いですよね。

いいえ、ビクトリーファンドでは10万円と少額から不動産投資が可能です。

正確には、1口1万円で、最低投資口数が10口で10万円～投資可能です。

また、ビクトリーファンドでは、不動産投資の手間もかかりません。

通常の不動産投資では、物件調査、書類申請、物件メンテナンスなど多くの手間がかかります。

ビクトリーファンドでは、その点を運営会社が実施しているため、あなたはインターネット上で物件を選ぶだけで面倒なく投資できます。

以下は、ファンドの詳細画面です。

物件情報も丁寧にまとめられています。

「プロジェクト概要」では、ファンドの概要やポイントがまとめられています。

「物件概要」では、不動産の詳細情報がまとめらています。所在地、交通、土地、建物の情報を確認できます。

「投資スキーム」では、ファンド運営の概要を確認できます。

「リスク」では、不動産投資の一般的なリスクがまとめられています。

「シミュレーション」では、出資金の内訳、物件購入・売却収支（キャピタルゲイン）、賃貸収入（インカムゲイン）、分配金の内訳がまとめられています。

「運営者紹介」では、運営者情報がまとめられています。こちらは会員登録すると閲覧できます。

インカムゲイン＋キャピタルゲインの高利回りファンドをラインナップ

ビクトリーファンドでは、東京都23区に特化した物件を投資対象としています。

インカムゲイン（賃料収入）だけでなく、キャピタルゲイン（売却益）も重視することで、以下のような高利回りファンドを実現しています。

• 浅草１丁目商業ビルプロジェクト：想定利回り10.5%（内、インカムゲイン非算出）

• 小平市用地収益化プロジェクト（No.1）：10.0%（内、インカムゲイン6.0%）

• 小平市用地収益化プロジェクト（No.2）：10.0%（内、インカムゲイン6.48%）

• 東上野３丁目プロジェクト：10.0%（内、インカムゲイン5.29%）

高利回りを実現できている理由は、独自のネットワークを活用して物件の仕入や売却を行っていることがあります。

また、優良な物件は、引き合いが多く価格が高騰し収益性が下がりますが、ビクトリーファンドは物件の用途変更やリノベーションも含めて不動産物件の価値を最大限高めるノウハウを有していることで、他の不動産業者が手を出さないような物件もバリューアップして収益を獲得しているためです。

優先劣後システムで、元本割れリスクを低減

ビクトリーファンドは、元本割れリスクの低減のため、優先劣後システムを採用しています。

簡単に言うと、ファンド出資時に、あなた（優先出資者）と運営会社等（劣後出資者）の両者からお金を集め、収益分配や元本償還に優先順位をつける仕組みです。

劣後出資者が売却損を先に負担することになるので、仮に物件の売却価格が想定価格を下回っても、優先出資は元本割れしにくいことになります。

過去ファンドでは、劣後出資割合は0.6%～16.7%、中央値は5.0%となっていました。

具体的な元本割れケースは、「ビクトリーファンドの元本割れリスクを理解していますか？」で詳しく解説していますので、ご覧ください。

3．ビクトリーファンドのファンドの利回り分析及び配当分析

あなたが一番気になっているのは、ファンドの利回りと配当ではないでしょうか。

ここでは、想定利回りに基づく分析と、実績利回りに基づく分析を理解しておきましょう。

想定利回り分析

現時点、30ファンドの募集がありました。

わかりやすいように、横軸に想定運用期間（ヶ月）、縦軸に想定利回り（%/年）を分布図にしています。

想定運用期間は6ヶ月～12ヶ月、想定利回り6.0%～14.0%で、中央値は12.0ヶ月で10.0%です。

安定性が高い日経平均採用銘柄のうち、最も予想利回りが高いJFEホールディングス（証券コード：5411）でも4.69%です。［2024.7.12時点］

その点を考慮すると、ビクトリーファンドの想定利回りはかなり高めと言えます。

各ファンドについて、最小投資額である10万円投資したときの想定配当金（円）についてまとめています。

ビクトリーファンドでは、10万円投資時に、想定配当金5,000円～14,000円が期待できるようです。

ファンド名	想定運用期間（ヶ月）	想定利回り（%）	配当金（円）*
千葉市稲毛区ホテルプロジェクト	12	14.0	14,000
土浦市荒川沖駅前プロジェクトNO.２	10	8.0	6,666
福岡市介護・医療プロジェクトNO.２	12	12.0	12,000
西東京 小平市プロジェクト	12	10.0	10,000
浜松町2丁目プロジェクトＰｈａｓｅ２	12	12.0	12,000
千葉県浦安市プロジェクト	12	12.0	12,000
世田谷区奥沢プロジェクト	12	10.0	10,000
水戸市商業ビルプロジェクトNO.２	12	9.0	9,000
日本橋浜町１丁目プロジェクト	12	9.0	9,000
墨田区石原4丁目プロジェクト	12	7.0	7,000
水戸市商業ビルプロジェクト	12	8.0	8,000
土浦市荒川沖駅前プロジェクト	12	8.0	8,000
江戸川１丁目新築戸建プロジェクトVer２	10	6.0	5,000
両国１丁目駅前プロジェクト	12	8.0	8,000
福岡市介護・医療プロジェクト	12	10.0	10,000
小平市用地収益化プロジェクト（No.6）	12	10.0	10,000
浜松町2丁目プロジェクト（No.2)	12	10.0	10,000
戸田市マンションプロジェクト	12	8.0	8,000
千葉県習志野市マンションプロジェクト	12	8.0	8,000
江戸川１丁目新築戸建プロジェクト	10	8.0	6,666
小平市用地収益化プロジェクト（No.5）	12	8.0	8,000
中目黒マンションプロジェクト	10	8.0	6,666
大田区大森北１丁目プロジェクト	10	8.0	6,666
浜松町２丁目プロジェクト	10	10.0	8,333
小平市用地収益化プロジェクト（No.4）	12	10.0	10,000
小平市用地収益化プロジェクト（No.3）	11	10.0	9,166
東上野３丁目プロジェクト	8	10.0	6,666
小平市用地収益化プロジェクト（No.2）	10	10.0	8,333
小平市用地収益化プロジェクト（No.1）	6	10.0	5,000
浅草１丁目商業ビルプロジェクト	12	10.5	10,500
最小値	6	6.0	5,000
最大値	12	14.0	14,000
中央値	12.0	10.0	---
平均値	11.2	9.4	---

*配当金は10万円投資時で、小数点以下、切り捨てで算出。

実績利回り分析

上記の想定利回りは、あくまでファンド募集時の「想定」です。

重要なのはファンド終了時の「実績」です。

ビクトリーファンドでは、実績利回りは一般公開されておらず、投資した方だけがわかるようになっています。

4．ビクトリーファンドの評判

ビクトリーファンドを使うか検討しているなら、評判が気になりますよね。

しかし、ネット検索で出てくるのは、個人の見解に基づく主観的な評判が多いです。

そこで、私は客観的な評判を分析するために、「ファンド募集到達率」を用いています。

「ファンド募集到達率」は、私が独自に定義した用語で、募集金額に対する応募金額の割合を指します。

この数値が、不動産クラウドファンディングの評判（人気度）を客観的に判断できるため、最も重要な指標と考えています。

募集金額3,000万円～58,000万円に対し、募集到達率は、6ファンドが97%～100%未満、それ以外のファンドで100%でした。

詳しい分析は、「ビクトリーファンドの評判をファンド募集到達率で客観的に分析」でまとめていますのでご覧ください。

5．ビクトリーファンドの会員登録と手数料

ビクトリーファンドでは、以下の手数料がかかりません。

• 会員登録費用
• 出金手数料

唯一、口座への入金費用がかかります。各銀行で他行振込手数料が無料のものがあるので、そちらを利用しましょう。

詳しい会員登録方法は、「最新キャンペーン！ビクトリーファンドの会員登録方法」をご覧ください。

6．ビクトリーファンドのポイントサイト及びキャンペーン

ビクトリーファンドのポイントサイト

ポイ活でお得に始めたいと思いますよね。

現時点、こちらのポイントサイトに登録すると、以下のポイ活が可能です。

90日以内に20万円投資完了で、3,000Ptもらえます。

［注］2024.12.21時点のもの

ビクトリーファンドのキャンペーン

頻度は低いものの、お得なキャンペーンが実施される場合があります。

最新のキャンペーンと過去のキャンペーン分析は、「最新キャンペーン！ビクトリーファンドの会員登録方法」をご覧ください。

7．ビクトリーファンドの配当金の確定申告

ビクトリーファンドの配当金（分配金）は、「雑所得」となり、総合課税扱いとなります。

分配金から20.42％（所得税+復興特別所得税）の源泉徴収をした後、登録されている取引口座に振込されます。

源泉分離課税ではないため、原則ご自身で確定申告が必要です。

ただし、給与所得を1ヵ所から受けていて、給与所得・退職所得以外の所得の合計が20万円以下の方は、確定申告は不要です。

確定申告時には、会社名、会社住所、支払金額、源泉徴収額が必要です。

支払調書は、毎年1月～2月上旬に発行されます。マイページにログイン後「各種書類」ページでダウンロードすることができます。

8．その他気になること

Q1．ビクトリーファンドのファンドの組成（募集）頻度は？

平均1.5ヶ月に1件程度です。

募集年月	件数
2021年3月	1
2021年6月	1
2021年7月	1
2021年8月	1
2021年9月	1
2022年5月	1
2022年6月	1
2022年8月	1
2022年9月	2
2022年10月	1
2022年12月	1
2023年2月	1
2023年6月	2
2023年7月	1
2023年8月	1
2023年9月	1
2023年10月	2
2023年11月	1
2023年12月	1
2024年2月	1
2024年3月	1
2024年5月	1
2024年6月	1
2024年7月	1
2024年8月	1
2024年10月	1
2024年12月	1

まとめ

ビクトリーファンドは、10万円と少額から不動産に投資でき、想定利回りの配当金に期待できる不動産クラウドファンディングサービスです。

不動産クラウドファンディングには、株式や債券と異なり相場がなく、日々の価格変動を追って、ハラハラする必要はありません。

そのため、相場に影響されにくい投資をしたい方には、ビクトリーファンドはおすすめです。

また、株式や債券を保有していて、ポートフォリオの拡大や分散のために、想定利回りが決まっているビクトリーファンドを利用してみてはいかがでしょうか。

ビクトリーファンドを利用するか否かの参考になれば、幸いです。

さらに詳しい情報は、公式ページをご覧ください。

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