ご存知のように、みらファンは、少額からプロが選定した不動産に投資できるサービスです。
2022年10月にサービスが開始されました。
みらファンを含め、不動産クラウドファンディングのデメリットは、元本割れリスクがあることです。
「みらファンを検討中だけど、元本割れがコワいから躊躇している」という方もいるのでは。
元本保証ではない投資において、どんなサービスでも元本割れリスクは生じます。
大切なのは、どういう場合に元本割れする恐れがあるのか、を知ることです。
本記事では、みらファンのファンドが元本割れするケースを丁寧に解説します。
みらファンに対する不安を少しでも和らげていただけたら、幸いです。
更新履歴
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元本割れリスクに関わる優先劣後出資方式とは？
みらファンは、元本割れリスクの低減のため、優先劣後出資方式を採用しています。
［出典：みらファン］
簡単に言うと、ファンド出資時に、あなた（優先出資者）と運営会社等（劣後出資者）の両者からお金を集め、収益分配や元本償還に優先順位をつける仕組みです。
劣後出資者が売却損を先に負担することになるので、仮に物件の売却価格が想定価格を下回っても、優先出資は元本割れしにくいことになります。
つまり、劣後出資割合が高い方が元本割れしにくくなります。
優先劣後出資の割合は、各ファンドで異なります。
みらファンの過去ファンドでは、劣後出資割合は20.0%で、中央値は20.0%でした。
| ファンド名 | 優先出資割合 | 劣後出資割合 |
| みらファン第11号 | 80.0% | 20.0% |
| みらファン第10号* | 31.2% | 20.0% |
| みらファン第9号 | 80.0% | 20.0% |
| みらファン第8号 | 80.0% | 20.0% |
| みらファン第7号 | 80.0% | 20.0% |
| みらファン第6号 | 80.0% | 20.0% |
| みらファン第5号 | 80.0% | 20.0% |
| みらファン第4号 | 80.0% | 20.0% |
| みらファン第3号 | 80.0% | 20.0% |
| みらファン第2号 | 80.0% | 20.0% |
| みらファン第1号 | 80.0% | 20.0% |
| 最小値 | 31.2% | 20.0% |
| 最大値 | 80.0% | 20.0% |
| 中央値 | 80.0% | 20.0% |
| 平均値 | 75.6% | 20.0% |
*別途、借入があるファンド
優先劣後出資割合は、以下の方法で、確認できます。
1．みらファンにアクセスし、ファンド一覧から該当ファンドを選択します。
2．「プロジェクト概要」の売却時のリスクを軽減する仕組みの欄で、劣後出資割合を確認できます。
みらファンのファンドが元本割れするケース
どういう場合に元本割れするのか、ケースを見ていきましょう。
結論から言うと、物件が想定以上に安く売却された時、元本割れします。
「みらファン第3号」ファンドを例に、元本償還シミュレーションを作成しました。
本ファンド概要は次の通りです。
- 出資総額：500万円
- 募集金額（優先出資額）：400万円
- 想定運用期間：6ヶ月
- 想定利回り：6.0%
- 優先・劣後出資割合：80%・20%
例①～③のケースで見ていきましょう。
例①は、運用終了時点で「物件を600万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の500万円を超えています。
あなたと運営会社側の出資分は、元本割れしません。売却で得られた利益は、出資者の利益になります。
例②は、運用終了時点で「物件を450万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の500万円を下回っています。損失が50万円です。
ここで、優先劣後出資方式のメリットが作用します。
損失は、劣後出資額（運営会社側）から補填されます。そのため、あなたの出資分は元本割れしません。
例③は、運用終了時点で「物件を350万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の500万円を下回っています。損失が150万円です。
ここでも、優先劣後出資方式が作用するため、損失は劣後出資額（運営会社側）から補填されます。
しかし、例②と違い、損失が劣後出資額の100万円を上回っています。
100万円-150万円＝-50万円分は、あなたの出資分にも影響があります。この場合に元本割れします。
計算上は、-50万円／400万円×100%＝-12.5%になると推測できます。例えば、10万円投資していれば、87,500円戻ってくる計算です。
簡単にまとめると、劣後出資分（運営会社側）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
みらファンでは、元本割れしないように市場状況によって、早期売却・早期償還という戦略が取られる場合もあります。
その場合は、元本割れしくにくいですが、運用期間が想定より短くなるので、配当金が少なくなります。
まとめ
みらファンでは、劣後出資分（運営会社側）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
あなたの元本割れリスクを低減させるため、優先・劣後出資方式が採用され、場合によっては早期売却・早期償還がされています。
これらのことを踏まえ、あなたが許容できるリスクか判断しましょう。
それぞれ、リスクとリターンが異なりますので、詳しくは、公式ページをご覧ください。
その他、みらファンに関するトピックスは、「みらファンとは？始める前に知って下さい！」でまとめていますので、ご覧ください。
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