ご存知のように、ゴールドクラウドは、1万円からプロが選定した不動産に投資できるサービスです。
2022年7月にサービスが開始されました。
ゴールドクラウドを含め、不動産クラウドファンディングのデメリットは、元本割れリスクがあることです。
「ゴールドクラウドを検討中だけど、元本割れがコワいから躊躇している」という方もいるのではないでしょうか。
元本保証ではない投資において、どんなサービスでも元本割れリスクは生じます。
大切なのは「どういう場合に元本割れする恐れがあるのか」を知ることです。
本記事では、ゴールドクラウドのファンドが元本割れするケースを丁寧に解説します。
ゴールドクラウドに対する不安を少しでも和らげていただけたら、幸いです。
更新履歴
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元本割れリスクに関わる優先劣後出資方式とは？
ゴールドクラウドは、元本割れリスクの低減のため、優先劣後出資方式を採用しています。
［出典：ゴールドクラウド］
簡単に言うと、ファンド出資時に、あなた（優先出資者）と運営会社等（劣後出資者）の両者からお金を集め、収益分配や元本償還に優先順位をつける仕組みです。
劣後出資者が売却損を先に負担することになるので、仮に物件の売却価格が想定価格を下回っても、優先出資は元本割れしにくいことになります。
つまり、劣後出資割合が高い方が元本割れしにくくなります。
優先劣後出資の割合は、各ファンドで異なります。
ゴールドクラウドの過去ファンドでは、劣後出資割合は9.1%～22.7%で、中央値は17.2%でした。
| ファンド名 | 優先出資割合 | 劣後出資割合 |
| ゴールドエイジあま市AMA（2期） | 87.9% | 12.2% |
| ゴールドエイジ津 高茶屋Phase2（2期） | 79.4% | 20.6% |
| ゴールドエイジ津 高茶屋Phase1（2期） | 79.4% | 20.6% |
| ゴールドエイジ四日市阿倉川Phase2 | 89.5% | 10.5% |
| ゴールドエイジ四日市阿倉川Phase1 | 89.5% | 10.5% |
| ゴールドエイジ四日市日永2期 | 86.6% | 13.4% |
| Gold Life 富田２期316・317号室 | 77.3% | 22.7% |
| ゴールドエイジ津 高茶屋Phase3 | 80.0% | 20.0% |
| ゴールドエイジあま市 AMA | 90.9% | 9.1% |
| ゴールドエイジ津 高茶屋Phase2 | 79.4% | 20.6% |
| ゴールドエイジ津 高茶屋phase1 | 79.4% | 20.6% |
| ゴールドエイジ四日市日永 | 85.7% | 14.3% |
| Gold Life 富田316・317号室 | --- | --- |
| エステシア上前津603号室 | --- | --- |
| エステシア上前津701号室 | --- | --- |
| 最小値 | 77.3% | 9.1% |
| 最大値 | 90.9% | 22.7% |
| 中央値 | 82.9% | 17.2% |
| 平均値 | 83.7% | 16.3% |
優先劣後出資割合は、以下の方法で、確認できます。
1．ゴールドクラウドにアクセスし、該当ファンドのページを選択します。
2．「スキーム」の優先劣後出資割合の欄から確認できます。
ゴールドクラウドが元本割れするケース
どういう場合に元本割れするのか、ケースを見ていきましょう。
結論から言うと、物件が想定以上に安く売却された時、元本割れします。
「ゴールドエイジ津 高茶屋Phase2」を例に、元本償還シミュレーションを作成しました。
- 出資総額：6,300万円
- 募集金額（優先出資額）：5,000万円
- 想定運用期間：12ヶ月
- 想定利回り：5.15%
- 優先・劣後出資割合：79.37%・20.63%
例①～③のケースで見ていきましょう。
例①は、運用終了時点で「物件を7,300万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の6,300万円を超えています。
あなたと運営会社側の出資分は、元本割れしません。売却で得られた利益は、出資者の利益になります。
例②は、運用終了時点で「物件を5,300万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の6,300万円を下回っています。損失が1000万円です。
ここで、優先劣後出資方式のメリットが作用します。
損失は、劣後出資額（運営会社側）から補填されます。そのため、あなたの出資分は元本割れしません。
例③は、運用終了時点で「物件を4,800万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の6,300万円を下回っています。損失が1,500万円です。
ここでも、優先劣後出資方式が作用するため、損失は劣後出資額（運営会社側）から補填されます。
しかし、例②と違い、損失が劣後出資額の200万円を上回っています。
1,300万円-1,500万円＝-200万円分は、あなたの出資分にも影響があります。この場合に元本割れします。
計算上は、-200万円／5,000万円×100%＝-4.0%になると推測できます。例えば、1万円投資していれば、9,600円戻ってくる計算です。
簡単にまとめると、劣後出資分（運営会社側）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
ゴールドクラウドでは、元本割れしないように市場状況によって、早期売却・早期償還という戦略が取られる場合もあります。
その場合は、元本割れしくにくいですが、運用期間が想定より短くなるので、配当金が少なくなります。
まとめ
ゴールドクラウドでは、劣後出資分（運営会社側）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
あなたの元本割れリスクを低減させるため、優先・劣後出資方式が採用され、場合によっては早期売却・早期償還がされています。
これらのことを踏まえ、あなたが許容できるリスクか判断しましょう。
それぞれ、リスクとリターンが異なりますので、詳しくは、公式ページをご覧ください。
その他、ゴールドクラウドに関するトピックは、「不動産クラウドファンディング ゴールドクラウドの資産運用ガイド」でまとめていますので、ご覧ください。
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