大家どっとこむとは？始める前に知って下さい！

こんにちは。大家どっとこむは、簡単に言えば、1万円と少額からプロが厳選した収益不動産に投資できるサービスです。

2020年10月にサービスが開始されました。

「大家どっとこむとはどんなサービス？」

「少額から、不動産投資で資産運用したい」

「相場に影響されにくい投資がしたい」

「ポートフォリオの拡大や分散先を考えている」

と思うなら、大家どっとこむを知っておいて損はありません。

そのようなあなたのために、大家どっとこむを始める前に必ず知っておきたいトピックスを1ページにまとめています。

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更新履歴

• 全体をアップデートしました。［2024.11.9］

1．大家どっとこむの運営会社

まず、大家どっとこむのサービス内容を理解する前に、運営会社について理解しておきましょう。

運営会社は、株式会社グローベルスです。

1996年7月に設立され、以下の事業を営んでいます。

• 不動産売買事業（新築分譲マンション及び新築分譲戸建の開発・企画・販売）
• 不動産特定共同事業法に基づくクラウドファンディング事業
• 中古住宅再生事業（リノベーション・リフォーム再販事業）
• 不動産仲介事業
• 不動産賃貸管理事業
• 商業施設等の設計・デザイン事業
• コンサルティング事業

親会社は、東証スタンダード上場の「Jトラスト株式会社（証券コード：8508）」です。

グローベルス（証券コード：193A）も、2024年6月に東証TOKYO Pro Marketに上場しています。東証TOKYO Pro Marketとは、東京証券取引所が運営する国内外のプロ投資家向けの市場です。

運営会社で見るべきポイントは、信用性を担保するため、顔と名前がきちんと掲載されていることです。

責任を果たすという表れでもあります。

大家どっとこむでは、運営会社HPに、代表取締役社長の藤田 賢一 氏のお名前と写真が掲載されていました。

また、運営会社の財務状況も確認しておきたいところです。

ただし、非上場企業の場合は、開示されていない場合も多いです。その場合は、サービスの運営状況や実績を確認しましょう。

大家どっとこむの運営会社グローベルスは上場企業のため、運営会社HP上で決算公告が開示されています。

第29期決算公告を用いて、財務分析のうち、安全性について分析してみました。

一般に、安全性分析は、短期的な安全性の指標として「流動比率」と「当座比率」、財務体質の指標として「自己資本比率」、長期的な安全性の指標として「固定比率」と「固定長期適合率」が用いられます。

グローベルスの各指標は以下の通りでした。

• 流動比率＝流動資産／流動負債×100%＝13,788,623／5,650,263（千円）×100%＝244%
• 当座比率＝当座資産*／流動負債×100%＝1,421,117／5,650,263×100%＝25%
  （*：流動資産のうち、販売用不動産、仕掛販売用不動産を除く合計としました）
• 自己資本比率＝株主資本／総資産×100%＝2,924,329／14,064,256×100%＝21%（上場前）
• 固定比率＝固定資産／自己資本×100%＝275,633／2,924,329×100%＝9%
• 固定長期適合率＝固定資産／（自己資本＋固定負債）×100%＝275,633／（2,924,329＋5,489,663）×100%＝3%

流動比率は100%を超えているので問題はありません。当座比率は100%未満で、やや短期的な支払に留意は必要です。

自己資本比率は、不動産業では一般に8%～10%であるため、21%は問題ないレベルかと思います。

固定比率と固定長期適合率は100%未満で問題ありません。

また、サービス実績では、後述するファンド募集到達率を踏まえて、現時点では、大家どっとこむを利用しても問題ないと考えています。

2．大家どっとこむの3つの特徴

ここから大家どっとこむのサービスを深堀していきます。

大家どっとこむは、不動産クラウドファンディングというサービスです。

「不動産クラウドファンディング」とは、インターネットを通じて投資家から資金を集め、集めた資金をもとに不動産運用を行い、運用益や売買差益を投資家に分配する仕組みです。

元本保証ではありません。

［出典：大家どっとこむ］

大家どっとこむ特徴は、以下3点です。

1. 1万円から投資可能
2. 他社にはない、買取保証付きファンドをラインナップ
3. 優先劣後出資方式で、元本割れリスクを低減

それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

簡単に理解したい方には、以下の動画もおすすめです。

youtu.be

1万円から投資可能

「不動産投資するには、大金が必要なんでしょ」と思われる方が多いですよね。

いいえ、大家どっとこむでは1万円と少額から不動産投資が可能です。

また、大家どっとこむでは、不動産投資の手間もかかりません。

通常の不動産投資では、物件調査、書類申請、物件メンテナンスなど多くの手間がかかります。

大家どっとこむでは、その点を運営会社が実施しているため、あなたはインターネット上で物件を選ぶだけで面倒なく投資できます。

以下は、ファンドの詳細画面です。

物件情報も丁寧にまとめられています。

「概要」では、ファンドの概要やポイントがまとめられています。

「物件情報」では、不動産の詳細情報がまとめらています。土地、建物の情報、賃料、稼働状況などを確認できます。

「リターン及びリスク」では、配当の支払い方式（月払いor一括払い）や一般的なリスクがまとめられています。

「スキーム」では、出資から配当・元本償還までの流れ、優先劣後出資方式（後述）、買取保証（後述）などがまとめられています。

他社にはない、買取保証付きファンドをラインナップ

大家どっとこむの投資対象は、全国のマンション、アパート、ビルです。

ほとんどのファンドで、対象不動産に対する買取保証が付いています。

不動産クラウドファンディングでは、最終的に対象不動産の第3者による買取（売却益）をもって、元本償還されます。

一般的に、不動産が大きく値下がりした場合、元本割れする恐れがあります。

他社の不動産クラウドファンディングでは、優先劣後出資方式（後述）で元本割れリスクを低減していますが、大家どっとこむでは、この買取保証をつけることで、さらに元本割れリスクを低減しています。

ただし、買取保証額はファンドによって異なるため、100%元本割れしないとは限りません。

優先劣後出資方式で、元本割れリスクを低減

大家どっとこむは、元本割れリスクの低減のため、優先劣後出資方式を採用しています。

簡単に言うと、ファンド出資時に、あなた（優先出資者）と運営会社等（劣後出資者）の両者からお金を集め、収益分配や元本償還に優先順位をつける仕組みです。

劣後出資者が売却損を先に負担することになるので、仮に物件の売却価格が想定価格を下回っても、優先出資は元本割れしにくいことになります。

具体的な元本割れケースは、「大家どっとこむの元本割れリスクを理解していますか？」で詳しく解説していますので、ご覧になってください。

3．大家どっとこむのファンドの利回り分析及び配当分析

あなたが一番気になっているのは、ファンドの利回りと配当ではないでしょうか。

現時点では、96ファンドの募集がありました。

わかりやすいように、横軸に想定運用期間（ヶ月）、縦軸に想定利回り（%/年）を分布図にしています。

想定運用期間は2ヶ月～24ヶ月、想定利回り3.5%～10.0%で、中央値は12ヶ月で4.0%です。

安定性が高い日経平均採用銘柄のうち、最も予想利回りが高いJFEホールディングス（証券コード：5411）でも4.69%です。［2024.7.12時点］

その点を考慮すると、大家どっとこむの想定利回りは、やや低めと言えます。

各ファンドについて、最小投資額である1万円投資したときの想定配当金（円）についてまとめています。

大家どっとこむでは、1万円投資時に、想定配当金66～700円が期待できるようです。

ファンド名	想定運用期間（ヶ月）	想定利回り（%）	配当金（円）*
区分マンション（新宿区四谷）#83	12	3.7	370
FunFund＃8(横浜市瀬谷区×新築1棟アパート ）	8	4.5	300
横浜市保土ヶ谷区中古アパート#82	8	3.8	253
FunFund＃7(川崎市中原区×1棟収益レジ）	9	5.0	375
FunFund＃6(横浜市神奈川区×1棟収益アパート）	6	7.0	350
杉並区中古アパート#81	6	4.5	225
区分マンション（千葉市稲毛区）＃80	12	7.0	700
FunFund ＃5 （横浜市港北区×1棟収益アパート）	4	4.5	150
1棟収益レジ（品川区戸越）＃79	12	6.0	600
FunFund ＃4（横浜市港北区×1棟収益レジ）	12	4.5	450
区分マンション（杉並区和田）＃78	8	4.0	266
区分マンション（千代田区岩本町）＃76	12	3.5	350
区分マンション（千代田区岩本町）＃77	12	3.5	350
FunFund＃3 (川崎市中原区×1棟収益レジ）	4	6.0	200
FunFund＃2(横浜市港北区×1棟収益レジ）	6	7.0	350
区分マンション（江戸川区西葛西）#75	12	3.5	350
FunFund＃１	3	10.0	250
区分マンション（千代田区六番町）#74	12	3.5	350
区分マンション（千代田区六番町）#73	12	3.5	350
区分マンション（千代田区岩本町）＃72	12	3.5	350
区分マンション（千代田区岩本町）＃71	12	3.5	350
区分マンション（埼玉県入間郡）#70	12	7.0	700
区分マンション（新宿区四谷）#69	12	3.5	350
Forceファンディング#3 区分マンション　(板橋区双葉町）	12	3.5	350
区分マンション（新宿区四谷）#68	12	3.7	370
世田谷区中古アパート＃67(二次募集）	7	3.5	204
ハウスくん2号ファンド	10	4.0	333
区分マンション（横浜市港北区）＃66	12	4.0	400
横浜市保土ヶ谷区中古アパート#65	12	5.0	500
戸越PJ＃64（二次募集）	2	4.0	66
区分マンション（横浜市鶴見区）#63	12	3.5	350
区分マンション（千代田区岩本町）#62	12	3.5	350
世田谷区中古アパート＃61	12	3.5	350
杉並区中古アパート#60	12	4.5	450
戸越プロジェクト#59	4	4.0	133
区分マンション（さいたま市西区）#58	12	7.0	700
区分マンション（千葉市稲毛区）#57	12	7.0	700
区分マンション（千代田区岩本町）#56	12	3.5	350
本八幡PJ＃55（二次募集案件）	2	4.0	66
区分マンション（千代田区岩本町）#54	12	3.5	350
区分マンション（千代田区岩本町）#53	12	3.5	350
区分マンション（千代田区岩本町）#52	12	3.5	350
区分マンション（千代田区岩本町）#51	12	3.5	350
本八幡プロジェクト#50	3	4.0	100
区分マンション（千代田区岩本町）#49	12	3.5	350
久米川プロジェクト＃48	3	4.0	100
中古アパート（新宿区戸山）#47	9	4.0	300
ハウスくん1号ファンド	5	4.0	166
区分マンション（埼玉県入間郡）#46	12	7.0	700
区分マンション（埼玉県入間郡）#45	12	7.0	700
区分マンション（新宿区四谷）#44	12	3.5	350
港区白金台プロジェクト①#43	6	3.5	175
区分マンション（新宿区四谷）#42	12	3.5	350
区分マンション（新宿区四谷）#41	12	3.5	350
Forceファンディング#2-区分マンション（江東区森下）	3	8.0	200
区分マンション×LM綱島南	12	4.5	450
1棟収益レジ押上-4期	2	10.0	166
Forceファンディング#1-区分マンション（杉並区高円寺）	3	8.0	200
新築区分マンション（横浜市南区）#38	3	4.5	112
区分マンション（新宿区四谷）#37	12	3.5	350
グローベル戸越#36	16	5.0	666
新築区分マンション（横浜市中区）#35	3	4.5	112
新築区分マンション（横浜市南区）#34	3	4.5	112
新築区分マンション（横浜市中区）#33	3	4.5	112
新築区分マンション（横浜市南区）#32	3	4.5	112
新築区分マンション（横浜市中区）#31	4	4.5	150
新築区分マンション（横浜市南区）#30	4	4.5	150
杉並区中古アパート#29	12	4.5	450
区分マンション（横浜市鶴見区）#28	12	3.5	350
新築区分マンション（横浜市南区）#27	6	4.5	225
区分マンション（千葉市稲毛区）#26	12	7.0	700
区分マンション（さいたま市西区）#25	12	7.0	700
区分マンション（千代田区岩本町）#24	12	3.5	350
区分マンション（千代田区岩本町）#23	12	3.5	350
区分マンション（千代田区岩本町）#22	12	3.5	350
区分マンション（千代田区岩本町）#21	12	3.5	350
区分マンション（千代田区岩本町）#20	12	3.5	350
新宿区中古アパート#19	12	4.5	450
区分マンション(千代田区岩本町）#18	24	3.5	700
区分マンション(千代田区岩本町）#17	24	3.5	700
区分マンション（埼玉県入間郡）#16	12	7.0	700
区分マンション（埼玉県入間郡）#15	12	7.0	700
グローベルIOT新築アパート×日本保証買取保証付#14	3	4.0	100
区分マンション（福岡市南区）#13	12	3.8	380
1棟収益レジ押上-3期 #12	13	5.0	541
1棟収益レジ押上-2期 #11	13	5.0	541
1棟収益レジ押上-1期 #10	13	5.0	541
区分マンション×日本保証 買取保証付き#9	12	4.5	450
グローベルIOT新築アパート×日本保証買取保証付＃８	7	4.0	233
世田谷区中古アパート × 日本保証 買取保証付き＃７	7	4.0	233
練馬区中古アパート×日本保証 買取保証付＃6	12	5.0	500
グローベルIOT新築アパート×日本保証 買取保証付き＃５	5	5.0	208
区分マンション×日本保証 買取保証付＃4	12	5.0	500
区分マンション×日本保証 買取保証付＃3	12	7.0	700
区分マンション × 日本保証 買取保証付き＃2	12	7.0	700
「広尾」駅徒歩５分　港区南麻布の大家になろう！！	12	4.0	400
最小値	2	3.5	66
最大値	24	10.0	700
中央値	12.0	4.0	---
平均値	9.7	4.7	---

*配当金は、1万円投資時で、小数点以下、切り捨てで算出。

4．大家どっとこむの評判

大家どっとこむを使うか検討しているなら、評判が気になりますよね。

しかし、ネット検索で出てくるのは、個人の見解に基づく主観的な評判が多いです。

そこで、私は客観的な評判を分析するために、「ファンド募集到達率」を用いています。

「ファンド募集到達率」は、私が独自に定義した用語で、募集金額に対する応募金額の割合を指します。

この数値が、不動産クラウドファンディングの評判（人気度）を客観的に判断できるため、最も重要な指標と考えています。

過去94ファンドでは、募集金額460万円～40,000万円に対し、募集到達率は4件が100%未満、それ以外が100%以上でした。

詳しい分析は、「大家どっとこむの評判をファンド募集到達率で客観的に分析」でまとめていますのでご覧ください。

5．大家どっとこむの口座開設と手数料

大家どっとこむでは、以下の手数料がかかりません。

• 会員登録費用
• 口座開設費用
• 口座管理手数料

唯一、口座への入出金費用がかかります。

ただし、GMOあおぞらネット銀行口座をお持ちの場合は手数料がかかりません。

他の銀行の場合は、以下の通り手数料がかかります。

• 3万円未満：166円
• 3万円以上：261円

詳しい口座開設方法は、「最新キャンペーンはコレ！大家どっとこむのお得な口座開設方法」をご覧ください。

6．大家どっとこむのポイントサイト及びキャンペーン

大家どっとこむのポイントサイト

ポイ活でお得に始めたいと思いますよね。

残念ながら、現時点ではポイントサイト経由の特典はありませんでした。

大家どっとこむのキャンペーン

大家どっとこむでは、頻度は低いですがキャンペーンが実施されていることがあります。

現時点では、実施中のキャンペーンはありませんでした。

過去のキャンペーン分析及び最新のキャンペーンは、「最新キャンペーンはコレ！大家どっとこむのお得な口座開設方法」でまとめていますのでご覧ください。

7．大家どっとこむの配当金の確定申告

大家どっとこむの配当金（分配金）は、「雑所得」となり、総合課税扱いとなります。

分配金から20.42％（所得税+復興特別所得税）の源泉徴収をした後、登録されている取引口座に振込されます。

源泉分離課税ではないため、原則ご自身で確定申告が必要です。

ただし、給与所得を1ヵ所から受けていて、給与所得・退職所得以外の所得の合計が20万円以下の方は、確定申告は不要です。

確定申告時には、会社名、会社住所、支払金額、源泉徴収額が必要です。

年間取引報告書が、毎年2月上旬頃に発行されます。マイページ内の「年間取引報告書」項目からご確認可能です。

まとめ

大家どっとこむは、1万円と少額から不動産に投資でき、想定利回りの配当金に期待できる不動産クラウドファンディングサービスです。

不動産クラウドファンディングには、株式や債券と異なり相場がなく、日々の価格変動を追って、ハラハラする必要はありません。

そのため、相場に影響されにくい投資をしたい方には、大家どっとこむが最適です。

また、株式や債券を保有していて、ポートフォリオの拡大や分散のために、想定利回りが決まっている大家どっとこむを利用しても良いでしょう。

大家どっとこむを利用するか否かの参考になれば、幸いです。

さらに詳しい情報は、公式ページをご覧ください。

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