ご存知のように、ティーズファンディング（T's Funding）は、少額からプロが選定した不動産に投資できるサービスです。
2022年6月にティーズファンディングのサービスが開始されました。
ティーズファンディングを含め、不動産クラウドファンディングのデメリットは、元本割れリスクがあることです。
「ティーズファンディングを検討中だけど、元本割れリスクがあるから躊躇している」という方もいるのでは。
元本保証ではない投資において、どんなサービスでも元本割れリスクは生じます。
大切なのは、どういう場合に元本割れする恐れがあるのか、を知ることです。
今回は、ティーズファンディングのファンドが元本割れするケースを丁寧に解説します。
ティーズファンディングを利用するか否かの参考にしていただけたら、幸いです。
ティーズファンディングのメリットである、優先劣後出資方式とは？
ティーズファンディングは、元本割れリスクの低減のため、優先劣後出資方式を採用しています。
簡単に言うと、ファンド出資時に、あなた（優先出資者）と運営会社等（劣後出資者）の両者からお金を集め、収益分配や元本償還に優先順位をつける仕組みです。
劣後出資者が売却損を先に負担することになるので、仮に物件の売却価格が想定価格を下回っても、優先出資は元本割れしにくいことになります。
優先劣後出資の割合は、各ファンドで異なります。
1．ティーズファンディングにアクセスします。
2．該当ファンドページの、「分配シミュレーション」を開くと劣後出資割合を確認できます。
［出典：ティーズファンディング］
ティーズファンディングが元本割れするケース
どういう場合に元本割れするのか、ケースを見ていきましょう。
結論から言うと、物件が想定以上に安く売却された時、元本割れします。
「T's Funding T-8号ファンド」を例に、元本償還シミュレーションを作成しました。
- 出資総額：4500万円
- 募集金額（優先出資額）：4050万円
- 想定運用期間：5ヶ月
- 想定利回り：7.4%
- 優先・劣後出資割合：90%・10%
例①～③のケースで見ていきましょう。
例①は、運用終了時点で「物件を5000万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の4500万円を超えています。
あなたと運営会社側の出資分は、元本割れしません。売却で得られた利益は、運営会社側の収益になります。
例②は、運用終了時点で「物件を4200万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の4500万円を下回っています。損失が300万円です。
ここで、優先劣後出資方式のメリットが作用します。
損失は、劣後出資額（運営会社側）から補填されます。そのため、あなたの出資分は元本割れしません。
例③は、運用終了時点で「物件4000万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の4500万円を下回っています。損失が500万円です。
ここでも、優先劣後出資方式が作用するため、損失は劣後出資額（運営会社側）から補填されます。
しかし、例②と違い、損失が劣後出資額の450万円を上回っています。
450万円-500万円＝-50万円分は、あなたの出資分にも影響があります。この場合に元本割れします。
計算上は、-50万円／4050万円×100%＝-1.23%になると推測できます。例えば、1万円投資していれば、9877円戻ってくる計算です。
簡単にまとめると、劣後出資分（運営会社側）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
ティーズファンディングでは、元本割れしないように市場状況によって、早期売却・早期償還という戦略が取られる場合もあります。
その場合は、元本割れしくにくいですが、運用期間が想定より短くなるので、配当金が少なくなります。
まとめ
ティーズファンディングでは、劣後出資分（運営会社側）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
あなたの元本割れリスクを低減させるため、優先劣後出資方式が採用され、場合によっては早期売却・早期償還がされています。
これらのことを踏まえ、あなたが許容できるリスクか判断しましょう。
それぞれ、リスクとリターンが異なりますので、詳しくは、公式ページをご覧ください。
その他、ティーズファンディングに関するトピックは、「これ1本でわかる！ティーズファンディングの資産運用ガイド」でまとめていますので、ご覧ください。
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本内容は公式サイト（ティーズファンディング）から抜粋した情報をもとに執筆者個人の感想を加えたものです。正確な情報は、事業者の公式サイトにてご確認ください。なお、本記事は情報提供を目的としており、特定商品・ファンドへの投資を勧誘するものではございません。投資に関する意思決定は、事業者の公式サイトにて個別商品・リスク等の内容をご確認いただき、ご自身の判断にてお願いいたします。
