ご存知のように、1万円と少額からプレサンスコーポレーション（東証一部上場）が開発・管理するマンションに投資できるサービスです。
2021年11月にサービスが開始されました。
プレファンを含め、不動産クラウドファンディングのデメリットは、元本割れリスクがあることです。
「プレファンを検討中だけど、元本割れリスクがあるから躊躇している」という方もいるのでは。
元本保証ではない投資において、どんなサービスでも元本割れリスクは生じます。
大切なのは、どういう場合に元本割れする恐れがあるのか、を知ることです。
今回は、プレファンのファンドが元本割れするケースを丁寧に解説します。
プレファンを利用するか否かの参考にしていただけたら、幸いです。
プレファンのメリットである優先劣後出資方式とは？
［出典：プレファン］
プレファンは、元本割れリスクの低減のため、優先劣後出資方式を採用しています。
簡単に言うと、得られた利益があなたに優先的に配分される仕組みです。
プレファンでは、ファンド出資時に、あなた（優先出資者）と運営会社（劣後出資者）の両者からお金を集めています。
これにより、仮に物件の売却価格が、想定価格を下回っても元本割れしにくい体制が整っています。
プレファンでは、劣後出資割合は、20%～30%に設定されていました。
プレファンのファンドが元本割れするケース
どういう場合に元本割れするのか、ケースを見ていきましょう。
結論から言うと、物件が想定以上に安く売却された時、元本割れします。
「プレファン5号ファンド」を例に、元本償還シミュレーションを作成しました。
［注：わかりやすくするため、公式ページ記載のものと若干異なる場合があります。］
本ファンド概要は次の通りです。
- 出資総額：1,150万円
- 募集金額（優先出資額）：920万円
- 想定運用期間：6ヶ月
- 想定利回り：5.04%
- 優先・劣後出資割合：80.0%・20.0%
例①～③のケースで見ていきましょう。
例①は、運用終了時点で「物件を1,350万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の1,150万円を超えています。
あなたと運営会社側の出資分は、元本割れしません。売却で得られた利益*は、あなた側と運営会社側の収益になります。
*：ファンドによって、運営会社側のみもあると考えられます。
例②は、運用終了時点で「物件を950万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の1,150万円を下回っています。損失が200万円です。
ここで、優先劣後出資方式のメリットが作用します。
損失は、劣後出資額（運営会社側）から補填されます。そのため、あなたの出資分は元本割れしません。
例③は、運用終了時点で「物件を850万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の1,150万円を下回っています。損失が300万円です。
ここでも、優先劣後出資方式が作用するため、損失は劣後出資額（運営会社側）から補填されます。
しかし、例②と違い、損失が劣後出資額の510万円を上回っています。
300万円-230万円＝-70万円分は、あなたの出資分にも影響があります。この場合に元本割れします。
計算上は、-70万円／920万円×100%＝-7.6%になると推測できます。例えば、1口1万円あたり、9,240円戻ってくる計算です。
簡単にまとめると、劣後出資分（運営会社側）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
プレファンでは、元本割れしないように市場状況によって、早期売却・早期償還という戦略が取られる場合もあります。
その場合は、元本割れしくにくいですが、運用期間が想定より短くなるので、配当金が少なくなります。
まとめ
プレファンでは、劣後出資分（運営会社側）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
あなたの元本割れリスクを低減させるため、優先・劣後出資方式が採用され、場合によっては早期売却・早期償還がされています。
これらのことを踏まえ、あなたが許容できるリスクか判断しましょう。
それぞれ、リスクとリターンが異なります。
その他、プレファンに関するトピックは、「不動産クラウドファンディング プレファンの資産運用ガイド」でまとめていますので、ご覧ください。
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