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不動産クラウドファンディング プレファンの元本割れリスクを解説

執筆者:NISA SCHOOL 永松 龍一郎(Udemy認定講師

プレファン,元本割れリスク

ご存知のように、1万円と少額からプレサンスコーポレーション(東証一部上場)が開発・管理するマンションに投資できるサービスです。

2021年11月にサービスが開始されました。

 

プレファンを含め、不動産クラウドファンディングのデメリットは、元本割れリスクがあることです。

「プレファンを検討中だけど、元本割れリスクがあるから躊躇している」という方もいるのでは。

元本保証ではない投資において、どんなサービスでも元本割れリスクは生じます。

大切なのは、どういう場合に元本割れする恐れがあるのか、を知ることです。

 

今回は、プレファンのファンドが元本割れするケースを丁寧に解説します。

プレファンを利用するか否かの参考にしていただけたら、幸いです。

 

 

プレファンのメリットである優先劣後出資方式とは?

プレファン,優先劣後出資方式

[出典:プレファン]

 

プレファンは、元本割れリスクの低減のため、優先劣後出資方式を採用しています。

簡単に言うと、得られた利益があなたに優先的に配分される仕組みです。

プレファンでは、ファンド出資時に、あなた(優先出資者)と運営会社(劣後出資者)の両者からお金を集めています。

これにより、仮に物件の売却価格が、想定価格を下回っても元本割れしにくい体制が整っています。

プレファンでは、劣後出資割合は、20%~30%に設定されていました。

 

 

プレファンのファンドが元本割れするケース

どういう場合に元本割れするのか、ケースを見ていきましょう。

結論から言うと、物件が想定以上に安く売却された時、元本割れします。

 

「プレファン5号ファンド」を例に、元本償還シミュレーションを作成しました。

[注:わかりやすくするため、公式ページ記載のものと若干異なる場合があります。]

本ファンド概要は次の通りです。

  • 出資総額:1,150万円
  • 募集金額(優先出資額):920万円
  • 想定運用期間:6ヶ月
  • 想定利回り:5.04%
  • 優先・劣後出資割合:80.0%・20.0%

 

例①~③のケースで見ていきましょう。

プレファン,元本割れシミュレーション

 

例①は、運用終了時点で「物件を1,350万円で売却」した場合です。

この場合、出資総額の1,150万円を超えています。

あなたと運営会社側の出資分は、元本割れしません。売却で得られた利益*は、あなた側と運営会社側の収益になります。

*:ファンドによって、運営会社側のみもあると考えられます。

 

例②は、運用終了時点で「物件を950万円で売却」した場合です。

この場合、出資総額の1,150万円を下回っています。損失が200万円です。

ここで、優先劣後出資方式のメリットが作用します。

損失は、劣後出資額(運営会社側)から補填されます。そのため、あなたの出資分は元本割れしません。

 

例③は、運用終了時点で「物件を850万円で売却」した場合です。

この場合、出資総額の1,150万円を下回っています。損失が300万円です。

ここでも、優先劣後出資方式が作用するため、損失は劣後出資額(運営会社側)から補填されます。

しかし、例②と違い、損失が劣後出資額の510万円を上回っています。

300万円-230万円=-70万円分は、あなたの出資分にも影響があります。この場合に元本割れします。

計算上は、-70万円/920万円×100%=-7.6%になると推測できます。例えば、1口1万円あたり、9,240円戻ってくる計算です。

 

簡単にまとめると、劣後出資分(運営会社側)を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。

プレファンでは、元本割れしないように市場状況によって、早期売却・早期償還という戦略が取られる場合もあります。

その場合は、元本割れしくにくいですが、運用期間が想定より短くなるので、配当金が少なくなります。

 

 

まとめ

プレファンでは、劣後出資分(運営会社側)を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。

あなたの元本割れリスクを低減させるため、優先・劣後出資方式が採用され、場合によっては早期売却・早期償還がされています。

これらのことを踏まえ、あなたが許容できるリスクか判断しましょう。

それぞれ、リスクとリターンが異なりますので、詳しくは、公式ページをご覧ください。

 

その他、ファンドロップに関するトピックは、「不動産クラウドファンディング プレファンの資産運用ガイド」でまとめていますので、ご覧ください。

 

 

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