ご存知のように、TECROWD（テクラウド）は1口10万円と少額で、経済成長率の高い新興国不動産を投資対象とした、不動産クラウドファンディングです。
運営会社は、TECRA株式会社です。
テクラウドは、2021年1月からサービスが開始されました。2021年4月1日に正式リリースされます。
テクラウドのデメリットは、元本割れリスクがあることです。「テクラウドで投資を検討中だけど、そのリスクがあるから躊躇している」という方は多いはずです。
元本保証ではない投資において、どんな投資サービスでも元本割れリスクは生じます。
大切なのは、どういう場合に元本割れする恐れがあるのか、を知ることです。
今回は、テクラウドのファンドが元本割れするケースを丁寧に解説します。
テクラウドを利用するか否かの参考にしていただけたら、幸いです。
テクラウドは、優先・劣後出資方式が採用されている
テクラウドのメリットである、「優先・劣後出資方式」について理解しましょう。
テクラウドでは、ファンド運用の出資金は、あなた（優先出資者）とTECRA側（劣後出資者）の両者から集められます。
ファンドの元本割れリスク低減や分配金の支払いは、優先出資であるあなたが優遇されます。このように、優先と劣後に分ける出資方法を、優先・劣後出資方式と言います。
優先・劣後出資の割合は、各ファンドで異なります。
テクラウドのファンドが元本割れするケース
どういう場合に元本割れするのか、ケースを見ていきましょう。
結論から言うと、物件が想定以上に安く売却された時、元本割れします。
テクラウドでは、賃料収入から分配金が支払われ、最終的に物件売却したお金で元本償還されます。
1号案件TECROWD 1号ファンドHoimor officeを例に、元本償還シミュレーションを作成しました。
このファンドの条件は次の通りです。
- 出資総額：3200万円
- 募集金額（優先出資額）：2850万円
- 想定運用期間：24ヶ月
- 想定利回り：8.0%
- 優先・劣後割合：89%・11%
このファンドの出資総額は3200万円です。内訳は、優先出資額（あなたを含む投資家）が2850万円、劣後出資額（TECRA側）350万円です。
優先出資額＝募集金額です。
例①～③のケースで見ていきましょう。
例①は、運用終了時点で「物件を3400万円で売却」した場合です。この場合、出資総額の3200万円を超えています。
あなたとTECRA側の出資分は、元本割れしません。売却で得られた利益は、TECRA側の収益になります。
あなたには、別途、利回り8.0%の分配金が支払われます。
例②は、運用終了時点で「物件を3000万円で売却」した場合です。この場合、出資総額の3200万円を下回っています。損失が200万円です。
ここで、優先・劣後出資方式のメリットが作用します。
損失は、劣後出資額（TECRA側）から補填されます。そのため、あなたの出資分は元本割れしません。
例③は、運用終了時点で「物件を3000万円で売却」した場合です。この場合、出資総額の3200万円を下回っています。損失が500万円です。
ここでも、優先・劣後出資方式が作用するため、損失は劣後出資額（TECRA側）から補填されます。
しかし、例②と違い、損失が劣後出資額の350万円を上回っています。
350万円-500万円＝-150万円分は、あなたの出資分にも影響があります。この場合に元本割れします。
計算上は、-150万円／2850万円×100%＝-5.2%になると推測できます。例えば、1口10万円投資していれば、94,800円戻ってくる計算です。
簡単にまとめると、劣後出資分（TECRA側）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
テクラウドでは、元本割れしないように市場状況によって、早期売却・早期償還という戦略が取られる場合もあります。
その場合は、元本割れしくにくいですが、運用期間が想定より短くなるので、分配金が少なくなります。
まとめ
テクラウドでは、劣後出資分（TECRA側）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
あなたの元本割れリスクを低減させるため、優先・劣後出資方式が採用され、場合によっては早期売却・早期償還がされています。
これらのことを踏まえ、あなたが許容できるリスクか判断しましょう。
詳しくは、公式ページ「テクラウド」をご覧ください。
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