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不動産投資ジョイントアルファのデメリットは?元本割れリスクを丁寧に解説



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ご存知のように、ジョイントアルファ(Jointo α)は、1口10万円から不動産投資できるクラウドファンディングです。

運営会社は、東証一部上場企業である、穴吹興産(証券コード:8928)です。

ジョイントアルファのデメリットは、元本割れリスクがあることです。「ジョイントアルファで投資を検討中だけど、そのリスクがあるから躊躇している」という方は多いはずです。

元本保証ではない投資において、どんな投資サービスでも元本割れリスクは生じます。

大切なのは、どういう場合に元本割れする恐れがあるのか、を知ることです。

今回は、ジョイントアルファのファンドが元本割れするケースを丁寧に解説します。

ジョイントアルファを利用するか否かの参考にしていただけたら、幸いです。

 

 

ジョイントアルファは、優先・劣後出資方式が採用されている

ジョイントアルファのメリットである、「優先・劣後出資方式」について理解しましょう。

ジョイントアルファでは、ファンド運用の出資金は、あなた(優先出資者:70%)と穴吹興産側(劣後出資者:30%)の両者から集められます。

ファンドの元本割れリスク低減や分配金の支払いは、優先出資であなたが優遇されます。

このように、優先と劣後に分ける出資方法を、優先・劣後出資方式と言います。

具体的な元本割れケースは、次項で解説します。

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[出典:ジョイントアルファ]

 

ジョイントアルファのファンドが元本割れするケース

どういう場合に元本割れするのか、ケースを見ていきましょう。

結論から言うと、物件が想定以上に安く売却された時、元本割れします。

「アルファアセットファンド豊洲タワー2」を例に見ていきましょう。この物件は、運用期間12ヶ月、想定利回り3.4%、募集金額3710万円です。

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ジョイントアルファでは、賃料収入から分配金が支払われ、最終的に物件売却したお金で元本償還されます。

 

下記は、「アルファアセットファンド豊洲タワー2」のデータをもとに、元本償還シミュレーションを作成したものです。

このファンドの総出資額は5300万円です。内訳は、優先出資額(あなたを含む投資家)が3710万円、劣後出資額(穴吹興産側)1590万円です。

優先出資額、劣後出資額の調べ方は後述します。

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例①~③のケースで見ていきましょう。

例①は、運用終了時点で「物件を5800万円で売却」した場合です。この場合、総出資額の5300万円を超えています。

あなたと穴吹興産側の出資分は、元本割れしません。売却で得られた利益は、穴吹興産側の収益になります。

あなたには、別途、利回り3.4%の分配金が支払われます。

 

例②は、運用終了時点で「物件を4800万円で売却」した場合です。この場合、総出資額の5300万円を下回っています。損失が500万円です。

ここで、優先・劣後出資方式のメリットが作用します。

損失は、劣後出資額(穴吹興産側)から補填されます。そのため、あなたの出資分は元本割れしません。

 

例③は、運用終了時点で「物件を3500万円で売却」した場合です。この場合、総出資額の5300万円を下回っています。損失が1800万円です。

ここでも、優先・劣後出資方式が作用するため、損失は劣後出資額(穴吹興産側)から補填されます。

しかし、例②と違い、損失が劣後出資額の1590万円を上回っています。1590万円-1800万円=210万円分は、あなたの出資分にも影響があります。この場合に元本割れします。

計算上は、-210万円/3710万円×100%=-5.66%に減ると推測できます。例えば、1口10万円投資していれば、94340円戻ってきます。

 

簡単にまとめると、劣後出資分(穴吹興産側)を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。

ジョイントアルファでは、元本割れしないように市場状況によって、早期売却・早期償還という戦略が取られる場合もあります。

その場合は、元本割れしくにくいですが、運用期間が想定より短くなるので、分配金が少なくなります。

 

劣後出資額を調べる方法

劣後出資額は、穴吹興産が負担する分です。先述した通り、この劣後出資額分が、あなたの元本割れしない、最大の値下がり幅と言っても良いでしょう。

これを知ることで、どの程度リスクがあるのか参考にできます。

 

ジョイントアルファでは、劣後出資額は総出資額の30%と決まっています。そのため、募集金額(優先出資額)から算出できます。

例えば、「アルファアセットファンド豊洲タワー2」の募集金額は3710万円です。つまり、3710万円×100%/70%=5300万円が総出資額にあたります。

このうち30%が劣後出資額なので、5300万円×30%=1590万円です。

このファンドでは、1590万円までの値下がりであれば、あなたの元本割れはしないことを意味しています。

金額を見ると、優先・劣後出資方式の有用性がわかるかと思います。

 

ファンドの資料から確認する方法も記載しておきます。

1.ジョイントアルファの公式サイトにアクセスします。

Jointoα(ジョイントアルファ)  

 

2.すると、トップ画面が表示されます。掲載中のプロジェクトから、確認したいファンドの「詳細を見る」をクリックします。

ここでは、「アルファアセットファンド豊洲タワー2」で説明します。

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3.すると、次の画面が表示されます。「プロジェクト概要」の下の方に移動します。

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4.「出資金の内訳」の欄に、劣後出資額が記載されています。

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まとめ

ジョイントアルファのファンドでは、劣後出資分(穴吹興産側)を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。

あなたの元本割れリスクを低減させるため、優先・劣後出資方式が採用され、場合によっては早期売却・早期償還がされています。

これらのことを踏まえ、あなたが許容できるリスクか判断しましょう。

 

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