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不動産クラウドファンディング ジョイントアルファの元本割れリスクを解説

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執筆者:NISA SCHOOL 永松 龍一郎(Udemy認定講師

ジョイントアルファ,元本割れリスク

ご存知のように、ジョイントアルファ(ジョイントα)は、10万円と少額からプロが選定した好立地物件に投資できるサービスです。

運営会社は、東証一部上場企業である、あなぶき興産(証券コード:8928)です。

 

ジョイントアルファを含め、不動産クラウドファンディングのデメリットは、元本割れリスクがあることです。

「ジョイントアルファを検討中だけど、元本割れリスクがあるから躊躇している」という方もいるのでは。

元本保証ではない投資において、どんなサービスでも元本割れリスクは生じます。

大切なのは、どういう場合に元本割れする恐れがあるのか、を知ることです。

 

今回は、ジョイントアルファのファンドが元本割れするケースを丁寧に解説します。

ジョイントアルファを利用するか否かの参考にしていただけたら、幸いです。

 

 

 

ジョイントアルファのメリットである、優先劣後出資方式とは?

ジョイントアルファ,優先劣後出資方式

[出典:ジョイントアルファ]

 

優先劣後出資方式とは、簡単に言うと、得られた利益があなたに優先的に配分される仕組みです。

物件売却時の価格下落リスクを低減しています。

ジョイントアルファでは、ファンド出資時に、あなた(優先出資者)と運営会社(劣後出資者)の両者からお金を集めています。

ファンドの元本や配当金の支払いは、優先出資であるあなたが優遇されます。このように、優先と劣後に分ける出資方法を、優先・劣後出資方式と言います。

優先・劣後出資の割合は、各ファンドで異なります。

過去ファンドでは、劣後出資割合は30%が確保されていました。

 

 

ジョイントアルファのファンドが元本割れするケース

どういう場合に元本割れするのか、ケースを見ていきましょう。

結論から言うと、物件が想定以上に安く売却された時、元本割れします。

 

「アルファアセットファンド豊洲タワー2」を例に元本償還シミュレーションを見ていきましょう。

このファンドの概要は、次の通りです。

  • 出資総額:5300万円
  • 募集金額(優先出資額):3710万円
  • 想定運用期間:12ヶ月
  • 想定利回り:3.4%
  • 優先・劣後出資割合:70%・30%

 

例①~③のケースで見ていきましょう。

ジョイントアルファ,元本割れシミュレーション

 

例①は、運用終了時点で「物件を5800万円で売却」した場合です。

この場合、総出資額の5300万円を超えています。

あなたと運営会社側の出資分は、元本割れしません。売却で得られた利益は、運営会社側の収益になります。

あなたには、別途、利回り3.4%の分配金が支払われます。

 

例②は、運用終了時点で「物件を4800万円で売却」した場合です。

この場合、総出資額の5300万円を下回っています。損失が500万円です。

ここで、優先・劣後出資方式のメリットが作用します。

損失は、劣後出資額(運営会社側)から補填されます。そのため、あなたの出資分は元本割れしません。

 

例③は、運用終了時点で「物件を3500万円で売却」した場合です。

この場合、総出資額の5300万円を下回っています。損失が1800万円です。

ここでも、優先・劣後出資方式が作用するため、損失は劣後出資額(運営会社側)から補填されます。

しかし、例②と違い、損失が劣後出資額の1590万円を上回っています。

1590万円-1800万円=210万円分は、あなたの出資分にも影響があります。この場合に元本割れします。

計算上は、-210万円/3710万円×100%=-5.66%に減ると推測できます。例えば、1口10万円投資していれば、94340円戻ってきます。

 

簡単にまとめると、劣後出資分(運営会社側)を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。

ジョイントアルファでは、元本割れしないように市場状況によって、早期売却・早期償還という戦略が取られる場合もあります。

その場合は、元本割れしくにくいですが、運用期間が想定より短くなるので、分配金が少なくなります。

 

 

まとめ

ジョイントアルファのファンドでは、劣後出資分(運営会社側)を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。

あなたの元本割れリスクを低減させるため、優先・劣後出資方式が採用され、場合によっては早期売却・早期償還がされています。

これらのことを踏まえ、あなたが許容できるリスクか判断しましょう。

それぞれのファンドで、リスクとリターンが異なりますので、詳しくは公式ページをご覧ください。

 

その他、ジョイントアルファに関するトピックは、「不動産クラウドファンディング ジョイントアルファ資産運用ガイド」でまとめていますので、ご覧ください。

 

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