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不動産クラウドファンディング わらしべのデメリットは?元本割れリスクを解説

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ご存知のように、WARASHIBE(わらしべ)は1口1万円と少額で、国内の好立地条件の不動産を投資対象とした、不動産クラウドファンディングです。

運営会社は、株式会社SATASです。1999年7月に設立された不動産会社です。

わらしべは、2020年12月から一般投資家向けにサービスが開始されました。

 

わらしべのデメリットは、元本割れリスクがあることです。「わらしべで投資を検討中だけど、そのリスクがあるから躊躇している」という方は多いはずです。

 

元本保証ではない投資において、どんな投資サービスでも元本割れリスクは生じます。

大切なのは、どういう場合に元本割れする恐れがあるのか、を知ることです。

今回は、わらしべのファンドが元本割れするケースを丁寧に解説します。

わらしべを利用するか否かの参考にしていただけたら、幸いです。

 

 

わらしべは、優先・劣後出資方式が採用されている

わらしべのメリットである、「優先・劣後出資方式」について理解しましょう。

わらしべでは、ファンド運用の出資金は、あなた(優先出資者)とSATAS側(劣後出資者)の両者から集められます。

ファンドの元本割れリスク低減や分配金の支払いは、優先出資であるあなたが優遇されます。このように、優先と劣後に分ける出資方法を、優先・劣後出資方式と言います。

優先・劣後出資の割合は、各ファンドで異なります。

 

わらしべのファンドが元本割れするケース

どういう場合に元本割れするのか、ケースを見ていきましょう。

結論から言うと、物件が想定以上に安く売却された時、元本割れします。

わらしべでは、賃料収入や売却収益から分配金や元本償還がなされます。

 

2021.3.18~4.28募集の神奈川県 武蔵新城Iを例に、元本償還シミュレーションを作成しました。(注:わかりやすくするため、公式ページ記載のものと若干異なります。)

このファンドの条件は次の通りです。

  • 出資総額:38,400万円
  • 募集金額(優先出資額):13,400万円
  • ファンドタイプ:インカムゲイン・キャピタルゲイン複合型
  • 想定運用期間:6ヶ月
  • 想定利回り:10.0%(インカム:3.5%、キャピタル:6.5%)
  • 優先・劣後割合:34.9%・65.1%

 

例①~③のケースで見ていきましょう。

わらしべ,元本割れ

 

例①は、運用終了時点で「物件を43,400万円で売却」した場合です。この場合、出資総額の38,400万円を超えています。

あなたとSATAS側の出資分は、元本割れしません。売却で得られた利益*は、あなた側の収益になります。

*:ファンドによって、SATAS側の利益になる場合もあります。

 

例②は、運用終了時点で「物件を33,400万円で売却」した場合です。この場合、出資総額の38,400万円を下回っています。損失が5,000万円です。

ここで、優先・劣後出資方式のメリットが作用します。

損失は、劣後出資額(SATAS側)から補填されます。そのため、あなたの出資分は元本割れしません。

 

例③は、運用終了時点で「物件を11,400万円で売却」した場合です。この場合、出資総額の38,400万円を下回っています。損失が27,000万円です。

ここでも、優先・劣後出資方式が作用するため、損失は劣後出資額(SATAS側)から補填されます。

しかし、例②と違い、損失が劣後出資額の25,000万円を上回っています。

25,000万円-27,000万円=-2,000万円分は、あなたの出資分にも影響があります。この場合に元本割れします。

計算上は、-2000万円/13400万円×100%=-14.9%になると推測できます。例えば、1口1万円投資していれば、8,507円戻ってくる計算です。

 

簡単にまとめると、劣後出資分(SATAS側)を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。

わらしべでは、元本割れしないように市場状況によって、早期売却・早期償還という戦略が取られる場合もあります。

その場合は、元本割れしくにくいですが、運用期間が想定より短くなるので、分配金が少なくなります。

 

まとめ

わたしべでは、劣後出資分(SATAS側)を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。

あなたの元本割れリスクを低減させるため、優先・劣後出資方式が採用され、場合によっては早期売却・早期償還がされています。

これらのことを踏まえ、あなたが許容できるリスクか判断しましょう。

わらしべでは、インカムゲイン型(分配重視型)、キャピタルゲイン型(売却益重視型)、インカムゲイン・キャピタルゲイン複合型の3タイプがあります。それぞれ、リスクとリターンが異なります。

詳しくは、公式ページをご覧ください。

 

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