ご存知のように、TSON FUNDING（ティーソンファンディング）は、少額からプロと不動産AIが厳選した不動産に投資できるサービスです。
2020年10月にサービスが開始されました。
TSON FUNDINGを含め、不動産クラウドファンディングのデメリットは、元本割れリスクがあることです。
「TSON FUNDINGを検討中だけど、元本割れがコワいから躊躇している」という方もいるのではないでしょうか。
元本保証ではない投資において、どんなサービスでも元本割れリスクは生じます。
大切なのは、どういう場合に元本割れする恐れがあるのか、を知ることです。
本記事では、TSON FUNDINGのファンドが元本割れするケースを丁寧に解説します。
TSON FUNDINGに対する不安を少しでも和らげていただけたら、幸いです。
更新履歴
- 全体をアップデートしました。
元本割れリスクに関わる、優先劣後出資方式、全期間家賃固定型の空室保証制度とは？
TSON FUNDINGでは、元本割れリスクの低減のため、優先劣後出資方式、全期間家賃固定型の空室保証制度を採用しています。
これら2つを簡単に理解しておきましょう。
優先劣後出資方式とは？
TSON FUNDINGは、元本割れリスクの低減のため、優先劣後出資方式を採用しています。
［出典：TSON FUNDING］
簡単に言うと、ファンド出資時に、あなた（優先出資者）と運営会社等（劣後出資者）の両者からお金を集め、収益分配や元本償還に優先順位をつける仕組みです。
劣後出資者が売却損を先に負担することになるので、仮に物件の売却価格が想定価格を下回っても、優先出資は元本割れしにくいことになります。
つまり、劣後出資割合が高い方が元本割れしにくくなります。
優先劣後出資の割合は、各ファンドで異なります。
TSON FUNDINGの過去ファンドでは、劣後出資割合は10%～20%で、中央値は10.0%でした。
| ファンド名 | 優先出資割合 | 劣後出資割合 |
| SMART FUND52号（埼玉県さいたま市西区西大宮駅〔B棟〕） | 90% | 10% |
| 森林再生54号（愛知県岡崎市若松町） | 90% | 10% |
| SMART FUND51号（愛知県あま市Ⅰ・愛知県稲沢市石橋Ⅰ・岐阜県岐阜市Ⅰ） | 90% | 10% |
| SMART FUND50号（埼玉県さいたま市緑区Ⅰ） | 90% | 10% |
| 森林再生52号（半田市白山町・津島市神守町） | 90% | 10% |
| SMART FUND49号(埼玉県蕨市蕨駅) | 90% | 10% |
| 森林再生51号（清須市桃栄・清須市萩野・津島市常盤町） | 90% | 10% |
| SMART FUND48号(埼玉県春日部市II〔B棟〕) | 90% | 10% |
| SMART FUND47号(東京都府中市) | 90% | 10% |
| SMART FUND46号(埼玉県春日部市Ⅱ〔A棟〕) | 90% | 10% |
| 森林再生50号（愛知県東郷町） | 90% | 10% |
| 森林再生49号（名古屋市天白区・清須市萩野・西枇杷島町） | 90% | 10% |
| SMART FUND45号(愛知県豊田市III・稲沢市III) | 90% | 10% |
| 森林再生48号（愛知県知多市巽が丘） | 90% | 10% |
| SMART FUND44号(埼玉県新座市志木駅) | 90% | 10% |
| 森林再生47号（愛知県みよし市南台 ） | 90% | 10% |
| 森林再生46号（愛知県岡崎市大平町・東海市富木島町II） | 90% | 10% |
| 森林再生45号（愛知県岡崎市井内町・東海市富木島町 ） | 90% | 10% |
| 環境スマートファンドSONAE35号(愛知県小牧市） | --- | --- |
| SMART FUND43号(埼玉県春日部市II) | 90% | 10% |
| SMART FUND41号(江南市布袋駅) | 90% | 10% |
| SMART FUND42号(刈谷市富士松駅) | 90% | 10% |
| スマートファンドSONAE34号(愛知県碧南市II） | --- | --- |
| 森林再生44号（名古屋市中村区塩池・愛知県清須市萩野 ） | 90% | 10% |
| 森林再生43号（名古屋市守山区小幡南・守山区小幡中・小牧市久保一色・稲沢市北市場本町・一宮市伝法寺） | 90% | 10% |
| SMART FUND40号(埼玉県北春日部駅) | 90% | 10% |
| SMART FUND39号(葛飾区お花茶屋駅) | 90% | 10% |
| 森林再生42号（愛知県清須市鍋片Ⅱ・鍋片Ⅲ・犬山市橋爪・稲沢市日下部・一宮市田島・あま市新居屋山） | 90% | 10% |
| 森林再生41号（愛知県一宮市北丹・愛知県大口町河北） | 90% | 10% |
| 森林再生39号（名古屋市千種区城木・清須市鍋片Ⅰ・稲沢市長野） | 90% | 10% |
| 森林再生38号（三重県川越町亀須新田） | 90% | 10% |
| 森林再生37号（四日市市楠町Ⅵ） | 90% | 10% |
| 森林再生36号（愛知県清須市・小牧市・蟹江町） | 90% | 10% |
| 森林再生35号（尾張旭市旭台） | 90% | 10% |
| 森林再生34号（一宮市伝法寺・あま市甚目寺・弥富市前ヶ須） | 90% | 10% |
| 森林再生33号（安城市・稲沢市松下・小池・一宮市） | 90% | 10% |
| SMART FUND38号(愛知県清須Ⅱ) | 90% | 10% |
| スマートファンドSONAE31号(津島駅南） | --- | --- |
| 森林再生32号（瑞穂区・中村区・北区・一宮市・岡崎市） | 90% | 10% |
| スマートファンド37号 碧南市中央駅（第2期） | 87% | 13% |
| 森林再生31号（四日市生桑町） | 90% | 10% |
| 環境スマートファンド（SONAE29号）さいたま市緑区Ⅱ〔C棟〕 | --- | --- |
| 環境スマートファンド（SONAE27号）埼玉県久喜市 | --- | --- |
| 森林再生30号（岐阜県岐阜市Ⅲ） | 90% | 10% |
| SMART FUND36号(三重県鈴鹿市Ⅱ) | 90% | 10% |
| 森林再生28号（愛知県名古屋市千種区豊年町） | 90% | 10% |
| 森林再生27号（岐阜県岐阜市Ⅱ） | 90% | 10% |
| 森林再生26号（岐阜県岐阜市Ｉ） | 90% | 10% |
| 森林再生25号（名古屋市昭和区・北名古屋市II・あま市II） | 90% | 10% |
| 環境スマートファンド（SONAE22号）愛知県清須市Ⅱ | --- | --- |
| SMART FUND35号（東京都足立区） | 90% | 10% |
| 森林再生24号（三重県鈴鹿市） | 90% | 10% |
| SMART FUND34号（愛知県あま市Ⅰ・岐阜県岐阜市Ⅰ） | 90% | 10% |
| SMART FUND33号（三重県川越町II） | 90% | 10% |
| SMART FUND32号（埼玉県越谷市Ⅲ） | 90% | 10% |
| SMART FUND31号（三重県鈴鹿市） | 90% | 10% |
| SMART FUND30号（埼玉県さいたま市緑区Ⅰ・愛知県稲沢市石橋Ⅰ） | 90% | 10% |
| SMART FUND29号（三重県川越町Ⅰ） | 90% | 10% |
| SMART FUND28号（埼玉県久喜市） | 90% | 10% |
| SMART FUND27号（埼玉県越谷市II） | 90% | 10% |
| 森林再生21号（愛知県名古屋市南区） | 90% | 10% |
| 森林再生20号（愛知県名古屋市瑞穂区II） | 90% | 10% |
| SMART FUND26号（愛知県豊田市II・稲沢市II） | 90% | 10% |
| 森林再生19号（愛知県名古屋市熱田区） | 90% | 10% |
| 環境スマートファンド（SONAE20号）三重県桑名市Ⅱ | 90% | 10% |
| 環境スマートファンド（SONAE19号）三重県四日市市楠町Ⅳ | 90% | 10% |
| スマートファンドSONAE18号（東京都八王子市Ⅰ） | 90% | 10% |
| スマートファンドSONAE17号（桑名市江場・四日市市河原田Ⅱ・岐阜市安宅・岐南町薬師寺） | 90% | 10% |
| スマートファンドSONAE16号（三重県四日市市楠町Ⅲ） | 80% | 20% |
| SMART FUND25号（愛知県小牧市） | 80% | 20% |
| SMART FUND24号（愛知県江南市・刈谷市） | 80% | 20% |
| 最小値 | 80.0% | 10.0% |
| 最大値 | 90.0% | 20.0% |
| 中央値 | 90.0% | 10.0% |
| 平均値 | 89.5% | 10.5% |
優先劣後出資割合は、以下の方法で、確認できます。
1．TSON FUNDING
にアクセスし、該当ファンドのページを選択します。
2．「プロジェクト概要」のファンドの特長の欄から劣後出資割合を確認できます。
全期間家賃固定型の空室保証制度とは？
また、TSON FUNDINGでは、安定的な配当を実現するため、全期間家賃固定型の空室保証制度を採用しています。
全期間家賃固定型の空室保証制度とは、簡単に言うと、賃料保証です。物件運用時の空室による賃料収入減に対するリスクを低減しています。
こちらは、インカムゲイン重視型ファンドに適用されています。
TSON FUNDINGのファンドが元本割れするケース
どういう場合に元本割れするのか、ケースを見ていきましょう。
結論から言うと、物件が想定以上に安く売却された時、元本割れします。
「森林再生15号（愛知県名古屋市瑞穂区）」ファンドを例に、元本償還シミュレーションを作成しました。
［注：わかりやすくするため、公式ページ記載のものと若干異なる場合があります。］
本ファンド概要は次の通りです。
- 出資総額：12,620万円
- 募集金額（優先出資額）：11,350万円
- ファンドタイプ：キャピタルゲイン重視型
- 想定運用期間：181日
- 想定利回り：6.7%
- 優先・劣後出資割合：約90.0%・10.0%
例①～③のケースで見ていきましょう。
例①は、運用終了時点で「物件を13,620万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の12,620万円を超えています。
あなたと運営会社側の出資分は、元本割れしません。売却で得られた利益は、出資者の利益になります。
例②は、運用終了時点で「物件を11,620万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の12,620万円を下回っています。損失が1,000万円です。
ここで、優先劣後出資方式のメリットが作用します。
損失は、劣後出資額（運営会社側）から補填されます。そのため、あなたの出資分は元本割れしません。
例③は、運用終了時点で「物件を10,620万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の12,620万円を下回っています。損失が2,000万円です。
ここでも、優先劣後出資方式が作用するため、損失は劣後出資額（運営会社側）から補填されます。
しかし、例②と違い、損失が劣後出資額の1,270万円を上回っています。
1,270万円-2,000万円＝-730万円分は、あなたの出資分にも影響があります。この場合に元本割れします。
計算上は、-730万円／11,350万円×100%＝-6.4%になると推測できます。例えば、1口1万円あたり、9,360円戻ってくる計算です。
簡単にまとめると、劣後出資分（運営会社側）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
TSON FUNDINGでは、元本割れしないように市場状況によって、早期売却・早期償還という戦略が取られる場合もあります。
その場合は、元本割れしくにくいですが、運用期間が想定より短くなるので、配当金が少なくなります。
まとめ
TSON FUNDINGでは、劣後出資分（運営会社側）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
あなたの元本割れリスクを低減させるため、優先・劣後出資方式が採用され、場合によっては早期売却・早期償還がされています。
これらのことを踏まえ、あなたが許容できるリスクか判断しましょう。
TSON FUNDINGでは、安定配当狙いができる「インカムゲイン重視型」に加え、売却益による高配当狙いができる「キャピタルゲイン型」のファンドがあります。
それぞれ、リスクとリターンが異なりますので、詳しくは、公式ページご覧ください。
その他、TSON FUNDINGに関するトピックは、「不動産クラウドファンディング ティーソンファンディングの資産運用ガイド」でまとめていますので、ご覧ください。
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