ご存知のように、TSON FUNDING（ティーソンファンディング）は、5万円（1口1万円）と少額からプロと不動産AIが厳選した不動産に投資できるサービスです。
2020年10月にサービスが開始されました。
TSON FUNDINGを含め、不動産クラウドファンディングのデメリットは、元本割れリスクがあることです。
「TSON FUNDINGを検討中だけど、元本割れリスクがあるから躊躇している」という方もいるのでは。
元本保証ではない投資において、どんなサービスでも元本割れリスクは生じます。
大切なのは、どういう場合に元本割れする恐れがあるのか、を知ることです。
今回は、TSON FUNDINGのファンドが元本割れするケースを丁寧に解説します。
TSON FUNDINGを利用するか否かの参考にしていただけたら、幸いです。
TSON FUNDINGのメリットである、優先劣後出資方式、全期間家賃固定型の空室保証制度とは？
TSON FUNDINGでは、元本割れリスクの低減のため、優先劣後出資方式、全期間家賃固定型の空室保証制度を採用しています。
これら2つを簡単に理解しておきましょう。
優先劣後出資方式とは？
［出典：TSON FUNDING］
TSON FUNDINGは、元本割れリスクの低減のため、優先劣後出資方式を採用しています。
簡単に言うと、得られた利益があなたに優先的に配分される仕組みです。
TSON FUNDINGでは、ファンド出資時に、あなた（優先出資者）と運営会社（劣後出資者）の両者からお金を集めています。
ファンドの元本や配当金の支払いは、優先出資であるあなたが優遇されます。このように、優先と劣後に分ける出資方法を、優先・劣後出資方式と言います。
優先・劣後出資の割合は、各ファンドで異なります。
TSON FUNDINGでは、劣後出資割合は、10%～20%で設定されています。
全期間家賃固定型の空室保証制度とは？
また、TSON FUNDINGでは、安定的な配当を実現するため、全期間家賃固定型の空室保証制度を採用しています。
全期間家賃固定型の空室保証制度とは、簡単に言うと、賃料保証です。物件運用時の空室による賃料収入減に対するリスクを低減しています。
こちらは、インカムゲイン重視型ファンドに適用されています。
TSON FUNDINGのファンドが元本割れするケース
どういう場合に元本割れするのか、ケースを見ていきましょう。
結論から言うと、物件が想定以上に安く売却された時、元本割れします。
「森林再生15号（愛知県名古屋市瑞穂区）」ファンドを例に、元本償還シミュレーションを作成しました。
［注：わかりやすくするため、公式ページ記載のものと若干異なる場合があります。］
本ファンド概要は次の通りです。
- 出資総額：12,620万円
- 募集金額（優先出資額）：11,350万円
- ファンドタイプ：キャピタルゲイン重視型
- 想定運用期間：181日
- 想定利回り：6.7%
- 優先・劣後出資割合：約90.0%・10.0%
例①～③のケースで見ていきましょう。
例①は、運用終了時点で「物件を13,620万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の12,620万円を超えています。
あなたと運営会社側の出資分は、元本割れしません。売却で得られた利益*は、あなた側と運営会社側の収益になります。
*：ファンドによって、運営会社側のみもあると考えられます。
例②は、運用終了時点で「物件を11,620万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の12,620万円を下回っています。損失が1,000万円です。
ここで、優先劣後出資方式のメリットが作用します。
損失は、劣後出資額（運営会社側）から補填されます。そのため、あなたの出資分は元本割れしません。
例③は、運用終了時点で「物件を10,620万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の12,620万円を下回っています。損失が2,000万円です。
ここでも、優先劣後出資方式が作用するため、損失は劣後出資額（運営会社側）から補填されます。
しかし、例②と違い、損失が劣後出資額の1,270万円を上回っています。
1,270万円-2,000万円＝-730万円分は、あなたの出資分にも影響があります。この場合に元本割れします。
計算上は、-730万円／11,350万円×100%＝-6.4%になると推測できます。例えば、1口1万円あたり、9,360円戻ってくる計算です。
簡単にまとめると、劣後出資分（運営会社側）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
TSON FUNDINGでは、元本割れしないように市場状況によって、早期売却・早期償還という戦略が取られる場合もあります。
その場合は、元本割れしくにくいですが、運用期間が想定より短くなるので、配当金が少なくなります。
まとめ
TSON FUNDINGでは、劣後出資分（運営会社側）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
あなたの元本割れリスクを低減させるため、優先・劣後出資方式が採用され、場合によっては早期売却・早期償還がされています。
これらのことを踏まえ、あなたが許容できるリスクか判断しましょう。
TSON FUNDINGでは、安定配当狙いができる「インカムゲイン重視型」に加え、売却益による高配当狙いができる「キャピタルゲイン型」のファンドがあります。
それぞれ、リスクとリターンが異なりますので、詳しくは、公式ページ
ご覧ください。
その他、TSON FUNDINGに関するトピックは、「不動産クラウドファンディングTSON FUNDINGの資産運用ガイド」でまとめていますので、ご覧ください。
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