こんにちは、NISASCHOOLの永松です。本記事は、投資ステージ3の方向けです。
アラフォー世代になり、将来を自力で支えるための「負けない運用」を日々模索しています。新NISAでの積立投資はもはや必須ですが、それだけでは「暴落時が不安」「現金収入（インカムゲイン）も欲しい」と感じることはありませんか？
そんな中、私が今回投資を実行したのが、独自の不動産AI分析に定評のあるTSON FUNDINGの最新案件「SMART FUND 116号（愛知県津島市宇治町＜第2期＞）」です。
「NISA以外の安定した投資先を探している」、「不動産投資に興味はあるけど管理が面倒」という方に向けて、なぜこの案件が「負けない運用」に繋がるのか、投資家目線で分かりやすく解説します。
1．案件の基本スペックと注目ポイント
まずは、今回私が投資した116号案件の概要を整理します。
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項目 |
内容 |
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想定利回り（年利） |
6.0% |
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運用期間 |
12ヶ月（365日） |
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投資対象 |
愛知県津島市のメゾネットタイプ賃貸住宅 |
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安全策① |
優先劣後構造（運営会社が10%を負担） |
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安全策② |
全期間空室保証（マスターリース）付き |
分配金6.0%の内訳は、インカムゲイン（家賃収入）4.6％、キャピタルゲイン（売却益）1.4％で構成されています。
特筆すべきは、劣後出資割合が10%確保されている点です。万が一、物件の売却価格が想定より下がっても、下落幅が10%以内であれば投資家の元本は守られる仕組みです。まさに「家賃で堅実に稼ぎつつ、AIが予測した出口で利益を確定させる」という、合理的な構成と言えます。
2．私が投資を決めた3つの理由
数ある不動産クラウドファンディング案件の中で、なぜ「116号」を選んだのか。その理由は3つあります。
① 驚異の「全期間空室保証」付き
不動産投資の最大のリスクは「空室」です。しかし、本案件は運用期間中の家賃が保証されているため、分配金の安定性が極めて高いのが特徴です。入居状況に左右されず、投資した瞬間からある程度の利益が見えている点は、初心者にとっても大きな安心材料です。
② 名古屋のベッドタウンとしての底堅い需要
物件が所在する愛知県津島市は、名古屋市へのアクセスが良く、ファミリー層のベッドタウンとして定評のあるエリアです。本案件は「第2期」という実績がある点もポイント。独自の不動産AIが「安定した賃貸需要が見込める」と弾き出した場所への投資は、データの裏付けがある分、納得感があります。
③ 希少な「メゾネット物件」×「出口戦略」
日本の賃貸市場において、戸建て感覚で住める「メゾネットタイプ」はわずか3.7%程度と言われる希少な存在です。競合が少なく、ファミリー層に人気があるため、出口（売却）の際も買い手が見つかりやすいという強みがあります。
さらに、キャピタル分（1.4%）についても、TSON独自のAI分析とマスターリース契約により、「収益が出ている状態で売却に臨める」ため、非常に現実的な出口戦略が描かれていると判断しました。
3．リスクについても正しく知っておこう
「負けない運用」を目指すなら、リスクへの理解は不可欠です。本案件にも以下のリスクは存在します。
- 元本保証ではない： 預金とは異なり、元本は保証されません。
- 運営会社の信用リスク： TSON社自体の経営状況に左右される可能性があります。
- 流動性リスク： 原則として運用期間中の途中解約はできません。
しかし、TSON FUNDINGは劣後出資（10%）によって、私たち投資家の損失を運営会社が先に被る仕組みを整えています。この「身銭を切る」姿勢こそが、投資家としての信頼の拠り所です。
4．まとめ：NISASCHOOLとしての評価
今回の「SMART FUND 116号」は、「利回り6.0% × 空室保証」という、リスクとリターンのバランスが非常に優れた案件です。
NISAで投資信託をコツコツ積み立てる「守り」の投資に加え、こうした「ほったらかしでインカムゲインが得られる」不動産クラファンを組み合わせるのは、資産形成の王道といえるでしょう。
【重要】チャンスを逃さないための準備を
TSON FUNDINGの好条件案件は人気が非常に高く、募集開始からわずかな時間で満額に達してしまうことも珍しくありません。
「良い案件を見つけた時にはもう終わっていた……」とならないよう、今のうちに無料の会員登録だけ済ませて、いつでも応募できる準備をしておくことを強くおすすめします。
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