こんにちは。TSON FUNDING（ティーソンファンディング）は、5万円（1口1万円）と少額からプロと不動産AIが厳選した不動産に投資できるサービスです。
運営会社は、株式会社TSONです。2008年8月に設立された不動産会社です。東証TOKYO PRO Marketに上場しています（証券コード：3456）。
TSON FUNDINGのサービスは、2020年10月からスタートしています。
「少額から、不動産投資で資産運用したい」、「相場に影響されにくい投資がしたい」、「ポートフォリオの拡大や分散先を考えている」と思うなら、TSON FUNDINGを知っておいて損はありません。
そのようなあなたのために、TSON FUNDINGのコレだけは知っておきたい3つの特長、及びファンドの利回り分析を解説します。
更新履歴
- 利回り分析を更新しました。［2022.11.26］
TSON FUNDINGのコレだけは知っておきたい3つの特長
TSON FUNDINGは、不動産クラウドファンディングというサービスです。
「不動産クラウドファンディング」とは、インターネットを通じて投資家から資金を集め、集めた資金をもとに不動産運用を行い、運用益や売買差益を投資家に分配する仕組みです。
元本保証ではありません。
TSON FUNDINGの3つの特長は、以下3つです。
- 5万円から投資可能
- 独自の不動産AIを活用したキャピタルゲイン型と、インカムゲイン重視型の2種類のファンドをラインナップ
- 優先劣後出資方式、全期間家賃固定型の空室保証制度で、元本割れリスクを低減
それぞれについて、詳しく見ていきましょう。
5万円から投資可能
「不動産投資するには、大金が必要なんでしょ」と思われる方が多いですよね。
いいえ、TSON FUNDINGでは5万円（1口1万円単位）と少額から不動産投資が可能です。
また、TSON FUNDINGでは、不動産投資の手間もかかりません。
通常の不動産投資では、物件調査、書類申請、物件メンテナンスなど多くの手間がかかります。
TSON FUNDINGでは、その点を運営会社TSONが実施しているため、あなたはインターネット上で物件を選ぶだけで面倒なく投資できます。
以下は、ファンドの詳細画面です。
物件情報も丁寧にまとめられています。
［出典：TSON FUNDING］
必要な情報をわかりやすくまとられたスライドが、非常に役に立ちます。まずはココをチェックしましょう。
「プロジェクト概要」では、ファンドの特長、運用スケジュール、プロジェクトの詳細がまとめられています。
「物件情報」では、投資対象の物件概要がまとめられています。
「運用情報」では、運用状況と運用結果がまとめられいます。
これだけ詳細にまとめられていると、安心して投資判断を行うことができます。
独自の不動産AIを活用したキャピタルゲイン型と、インカムゲイン重視型の2種類のファンドをラインナップ
TSON FUNDINGでは、次の2種類のファンドから、あなたの希望に合わせ選べます。
- キャピタルゲイン型（森林再生シリーズ、LANDシリーズ）
- インカムゲイン重視型（SMART FUNDシリーズ）
「キャピタルゲイン型」は、短期で運用したい方に適しています。
森林再生シリーズは、投資対象が新築一戸建てです。運用期間は、投資対象の物件が売却されるまでの期間となり、数ヶ月～1年間が想定されています。
LANDシリーズは、投資対象が土地です。測量・境界確定・造成工事などを行い、きれいな宅地の状態にして売却し、4ヶ月～半年間が想定されています。
「インカムゲイン重視型」は、中長期で運用したい方に適しています。
SMART FUNDシリーズは、投資対象が新築賃貸住宅です。運用期間は、1年間～3年間が想定されています。賃料収入と最終的な売却益の双方で運用されます。
一般的な不動産クラウドファンディングは、インカムゲイン重視型が多いですが、TSON FUNDINGではキャピタルゲイン型のファンドも取り扱っています。
（具体的なファンドは、利回り分析のリストを参照してください。）
このキャピタルゲイン型は、運営会社の不動産の目利き（安く、良い物件を仕入れること）が重要です。
TSON FUNDINGでは、森林再生シリーズの物件選定に独自開発の不動産AIが活用されています。
WEB上から収集した約300万件の不動産データを分析し、住所・希望価格・希望販売期間を入力するだけで、市場の販売動向を把握できます。
これを最大限に活用し、運用益や売却益を分配する短期償還型の堅実な資産運用が目指されています。
優先劣後出資方式、全期間家賃固定型の空室保証制度で、元本割れリスクを低減
TSON FUNDINGは、元本割れリスクの低減のため、優先劣後出資方式を採用しています。
簡単に言うと、得られた利益があなたに優先的に配分される仕組みです。
TSON FUNDINGでは、ファンド出資時に、あなた（優先出資者）と運営会社（劣後出資者）の両者からお金を集めています。
これにより、仮に物件の売却価格が、想定価格を下回っても元本割れしにくい体制が整っています。
元本割れがどのような場合に起きるのかは、「不動産クラウドファンディング TSON FUNDINGの元本割れリスクを解説」で詳しく解説していますので、ご覧になってください。
また、安定的な配当を実現するため、全期間家賃固定型の空室保証制度を採用しています。
全期間家賃固定型の空室保証制度とは、簡単に言うと、賃料保証です。物件運用時の空室による賃料収入減に対するリスクを低減しています。
こちらは、インカムゲイン重視型に適用されています。
TSON FUNDINGの利回り分析
2022.11.26時点では、51ファンド募集がありました（募集中・予定も含む）。
利回り分布をわかりやすいように可視化していきます。
横軸に運用期間（日）、縦軸に想定利回り（%/年）をプロットしています。
各ファンドについて、ファンド種別（C：キャピタルゲイン型、I：インカムゲイン重視型）、運用期間（日）、想定利回り（%/年）、最低投資額である5万円投資したときの想定配当金（円）についてまとめています。
| ファンド名 | ファンド種別 | 運用期間（日） | 利回り（%） | 配当金（円） |
| 環境スマートファンド（SONAE27号）埼玉県久喜市 | I | 1096 | 6.0 | 9008 |
| 森林再生30号（岐阜県岐阜市Ⅲ） | C | 304 | 6.5 | 2706 |
| SMART FUND36号(三重県鈴鹿市Ⅱ) | I | 242 | 6.5 | 2154 |
| 森林再生28号（愛知県名古屋市千種区豊年町） | C | 151 | 6.5 | 1344 |
| 森林再生27号（岐阜県岐阜市Ⅱ） | C | 304 | 6.5 | 2706 |
| 森林再生26号（岐阜県岐阜市Ｉ） | C | 304 | 6.3 | 2623 |
| 森林再生25号（名古屋市昭和区・北名古屋市II・あま市II） | C | 365 | 6.0 | 3000 |
| 環境スマートファンド（SONAE22号）愛知県清須市Ⅱ | I | 731 | 6.5 | 6508 |
| SMART FUND35号（東京都足立区） | C | 212 | 6.0 | 1742 |
| 森林再生24号（三重県鈴鹿市） | C | 182 | 6.7 | 1670 |
| SMART FUND34号（愛知県あま市Ⅰ・岐阜県岐阜市Ⅰ） | C | 365 | 7.0 | 3500 |
| SMART FUND33号（三重県川越町II） | C | 122 | 7.0 | 1169 |
| SMART FUND32号（埼玉県越谷市Ⅲ） | C | 243 | 7.0 | 2330 |
| SMART FUND31号（三重県鈴鹿市） | C | 365 | 7.0 | 3500 |
| SMART FUND30号（埼玉県さいたま市緑区Ⅰ・愛知県稲沢市石橋Ⅰ） | C | 365 | 7.0 | 3500 |
| SMART FUND29号（三重県川越町Ⅰ） | C | 92 | 7.0 | 882 |
| SMART FUND28号（埼玉県久喜市） | C | 153 | 7.0 | 1467 |
| SMART FUND27号（埼玉県越谷市II） | C | 215 | 7.0 | 2061 |
| 森林再生21号（愛知県名古屋市南区） | C | 184 | 6.7 | 1688 |
| 森林再生20号（愛知県名古屋市瑞穂区II） | C | 184 | 6.7 | 1688 |
| SMART FUND26号（愛知県豊田市II・稲沢市II） | C | 304 | 7.0 | 2915 |
| 森林再生19号（愛知県名古屋市熱田区） | C | 184 | 6.7 | 1688 |
| 環境スマートファンド（SONAE20号）三重県桑名市Ⅱ | I | 1096 | 5.5 | 8257 |
| 環境スマートファンド（SONAE19号）三重県四日市市楠町Ⅳ | I | 548 | 5.5 | 4128 |
| スマートファンドSONAE18号（東京都八王子市Ⅰ） | I | 548 | 5.5 | 4128 |
| スマートファンドSONAE17号（桑名市江場・四日市市河原田Ⅱ・岐阜市安宅・岐南町薬師寺） | I | 548 | 5.5 | 4128 |
| スマートファンドSONAE16号（三重県四日市市楠町Ⅲ） | I | 548 | 5.5 | 4128 |
| SMART FUND25号（愛知県小牧市） | C | 365 | 5.2 | 2600 |
| SMART FUND24号（愛知県江南市・刈谷市） | C | 304 | 5.3 | 2207 |
| スマートファンドSONAE15号（三重県桑名市） | I | 549 | 5.5 | 4136 |
| SMART FUND23号（埼玉県さいたま市緑区Ⅱ） | C | 214 | 5.0 | 1465 |
| SMART FUND22号（埼玉県越谷市） | C | 214 | 5.2 | 1524 |
| スマートファンドSONAE13号（三重県四日市市天カ須賀） | I | 1096 | 6.0 | 9008 |
| スマートファンドSONAE11号（岐阜県岐南町） | I | 1096 | 6.0 | 9008 |
| 森林再生18号（愛知県名古屋市中川区・東海市III・蟹江町） | C | 184 | 6.7 | 1688 |
| SMART FUND21号（愛知県碧南市II） | C | 365 | 6.0 | 3000 |
| 森林再生17号（愛知県あま市） | C | 181 | 6.7 | 1661 |
| SMART FUND20号（東京都八王子市） | C | 181 | 6.0 | 1487 |
| SMART FUND19号（愛知県清須市II） | I | 365 | 6.0 | 3000 |
| 森林再生15号（愛知県名古屋市瑞穂区） | C | 181 | 6.7 | 1661 |
| SMART FUND18号（愛知県碧南市） | I | 365 | 6.0 | 3000 |
| SMART FUND16号（東京都町田市） | I | 365 | 6.0 | 3000 |
| 森林再生14号（愛知県東海市Ⅱ） | C | 243 | 6.7 | 2230 |
| 森林再生13号（愛知県一宮市・北名古屋市） | C | 365 | 6.7 | 3350 |
| 森林再生12号（愛知県名古屋市中川区） | C | 184 | 6.7 | 1688 |
| 森林再生10号（愛知県名古屋市港区） | C | 245 | 6.7 | 2248 |
| SMART FUND13号（愛知県稲沢市石橋） | I | 365 | 6.7 | 3350 |
| 森林再生9号（愛知県東海市） | C | 244 | 6.7 | 2239 |
| SMART FUND11号（愛知県岡崎市） | I | 306 | 6.7 | 2808 |
| SMART FUND10号（愛知県稲沢市） | I | 303 | 6.7 | 2780 |
| SMART FUND8号（埼玉県さいたま市緑区） | I | 365 | 6.7 | 3350 |
| min. | --- | 92 | 5.0 | 882 |
| max. | --- | 1096 | 7.0 | 9008 |
*配当金は、5万円投資時で、小数点以下、切り捨てで算出。
※一部、10万円からのファンドを含みます。
TSON FUNDINGでは、運用期間92日～1096日、想定利回り5.0%～7.0%、想定配当金882円～9008円に期待できます。
元本保証ではありませんが、預金金利が0.01%／年を踏まえると、得られるリターンはかなり大きいです。
まとめ
TSON FUNDINGは、5万円と少額から不動産に投資でき、想定利回りの配当金に期待できる不動産クラウドファンディングサービスです。
不動産クラウドファンディングには、株式や債券と異なり相場がなく、日々の価格変動を追って、ハラハラする必要はありません。
そのため、相場に影響されにくい投資をしたい方には、TSON FUNDINGが最適です。
また、株式や債券を保有していて、ポートフォリオの拡大や分散のために、想定利回りが決まっているTSON FUNDINGを利用しても良いでしょう。
TSON FUNDINGを利用するか否かの参考になれば、幸いです。
その他、TSON FUNDINGに関するトピックは、「不動産クラウドファンディングTSON FUNDINGの資産運用ガイド」でまとめていますので、ご覧ください。
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