トーチーズ8号ファンドに投資してはいけない理由を探してみた！

トーチーズ,8号ファンド投資のポイント

こんにちは。NISA SCHOOLの永松です。本記事は、投資ステージ3の方向けです。

不動産クラウドファンディング「トーチーズ」（TORCHES）という新サービスが2025年11月始まりました。

2026年1月6日、8号ファンド「世田谷区代田1丁目ファンド」の募集が開始されます。

「新しいサービスがだけど、投資しても大丈夫だろうか」と不安を抱く方も多いのではないでしょうか。私もその一人です。

そのようなあなたのため、トーチーズ8号に投資してはいけない理由を探ってみました。

あなたが投資を検討する参考になれば、幸いです。

各ファンドの募集要項は、以下の通りです。

募集金額は、約1.4億円と大きめです。

想定利回りは12.0%で、株式投資による配当利回りを優に超えていますし、他社不動産クラウドファンディングと比較しても高めです。

想定利回りトップランナーである「ヤマワケエステート」よりも低めです。

しかしながら、元本及び配当の支払い時期が、ヤマワケエステートでは運用終了後約2ヶ月後に対して、トーチーズでは約1ヶ月後と短いです。

そのため、ヤマワケエステートの実質的な想定利回りは、想定利回り×（運用期間）／（運用期間＋2ヶ月）と計算されます。

同様に、トーチーズでは想定利回り×（運用期間）／（運用期間＋1ヶ月）と計算されます。

仮に、ヤマワケエステートとトーチーズで同じ条件のファンド、例えば想定利回り10%、運用期間12ヶ月のファンドがあった場合は、実質的な想定利回りは、以下のように計算されます。

資金の待機期間が短かいほど、運用効率が高いのが大きなメリットです。

想定運用期間3ヶ月なので、一般的な不動産クラウドファンディングより短めです。

仮に10万円投資した場合、各ファンドの配当金は以下の通りです。

ファンド	想定利回り	運用期間（ヶ月）	配当金（円）（10万円投資時）*
8号	12.0%	3	3,000

*：税引前

2026.1.2時点、普通預金金利は年0.2%～0.6%前後です。つまり、何もしなければ、3ヶ月で1万円なら5円～7.5円、10万円なら50円～75円しか増えません。

5円～7.5円では何も買えないですが、本ファンドに1万円でも投資していれば、300円前後と食費の一部を負担できます。

それだけの運用利益が出そうかを判断するため、トーチーズの投資対象がしっかりしているか確認しましょう。

本ファンドは、親会社であるエムトラスト株式会社の協力のもと組成されています。

8号ファンドの投資対象は、東京都世田谷区代田1丁目にある、115.70㎡の土地と建物です。

本物件は、都心近接する住宅需要が高いエリアで、複数路線・駅を利用可能な交通利便性に優れた立地です。

運用戦略は、物件取得後、立地や敷地条件など本物件の特性を活かした売却活動が行われ、売却益の獲得が目指されます。

今回、公式ページでは土地の価格が確認できませんでしたので、私自身で調査しました。

直近5年の土地の価格（代田1丁目付近）の推移は以下の通りでした。年々上昇傾向で、直近5年で約16.5%上昇していました。

投資してはいけない理由を探すと、以下3点に懸念がありそうです。

トーチーズは、2025年11月からスタートした新しいサービスにも関わらず、以下の通り、すでに4件の早期償還予定の実績が出始めています。

すべてのファンドで想定利回り以上の実績利回りの予定です。