こんにちは。NISA SCHOOLの永松です。本記事は、投資ステージ3の方向けです。
不動産クラウドファンディング「トーチーズ」（TORCHES）という新サービスが2025年11月始まりました。
2025年12月15日、以下2ファンドの募集が開始されます。
- 6号ファンド：豊島区池袋2丁目ファンド
- 7号ファンド：世田谷区代沢1丁目ファンド
「新しいサービスがだけど、投資しても大丈夫だろうか」と不安を抱く方も多いのではないでしょうか。私もその一人です。
そのようなあなたのため、トーチーズ6号・7号に投資してはいけない理由を探ってみました。
あなたが投資を検討する参考になれば、幸いです。
トーチーズ6号・7号ファンドはどんなファンドか？
各ファンドの基本情報
各ファンドの募集要項は、以下の通りです。
| ファンド | 募集期間 | 募集総額 （万円） |
想定利回り | 運用期間 （ヶ月） |
ファンド タイプ |
申込方式 |
| 6号 | 12.15（12:00）～ 1.5（12:00） |
36,957 | 10.0% | 6 | キャピタル | 先着 |
| 7号 | 12.15（12:00）～ 1.5（12:00） |
36,957 | 10.0% | 6 | キャピタル | 抽選 |
募集金額は、36,957万円（約3.7億円）と大きめです。
想定利回りは10.0%で、株式投資による配当利回りを優に超えていますし、他社不動産クラウドファンディングと比較しても高めです。
想定利回りトップランナーである「ヤマワケエステート」よりも低めです。
しかしながら、元本及び配当の支払い時期が、ヤマワケエステートでは運用終了後約2ヶ月後に対して、トーチーズでは約1ヶ月後と短いです。
そのため、ヤマワケエステートの実質的な想定利回りは、想定利回り×（運用期間）／（運用期間＋2ヶ月）と計算されます。
同様に、トーチーズでは想定利回り×（運用期間）／（運用期間＋1ヶ月）と計算されます。
仮に、ヤマワケエステートとトーチーズで同じ条件のファンド、例えば想定利回り10%、運用期間12ヶ月のファンドがあった場合は、実質的な想定利回りは、以下のように計算されます。
- ヤマワケエステート：10%×12ヶ月／（12+2ヶ月）＝8.57%
- トーチーズ：10%×12ヶ月／（12+1ヶ月）＝9.23%
資金の待機期間が短かいほど、運用効率が高いのが大きなメリットです。
想定運用期間6ヶ月なので、一般的な不動産クラウドファンディングと同じか、やや短めです。
仮に10万円投資した場合、各ファンドの配当金は以下の通りです。
| ファンド | 想定利回り | 運用期間（ヶ月） | 配当金（円）（10万円投資時）* |
| 6号 | 10.0% | 6 | 5,000 |
| 7号 | 10.0% | 6 | 5,000 |
*：税引前
2025.12.14時点、普通預金金利は年0.2%～0.6%前後です。つまり、何もしなければ、半年で1万円なら10円～30円、10万円なら100円～300円しか増えません。
10円～30円では何も買えないですが、本ファンドに1万円でも投資していれば、500円前後と自炊であれば1食分の食費になりえます。
それだけの運用利益が出そうかを判断するため、トーチーズの投資対象がしっかりしているか確認しましょう。
投資対象がしっかりしているか？
6号ファンド「豊島区池袋2丁目ファンド」の投資対象
本ファンドは、親会社であるエムトラスト株式会社の協力のもと組成されています。
6号ファンドの投資対象は、東京都豊島区池袋2丁目にある、172.95㎡の土地と建物です。
本物件は、「池袋駅」徒歩3分、8路線利用可能な都心ターミナル立地で、商業地域に位置する希少な土地です。また、 再開発が進む池袋エリアの将来性に着目されています。
運用戦略は、物件取得後に権利調整を行い、売却を予定されています。用途地域である「商業地域」の優位性を活かし、池袋駅へ徒歩圏内という高い利便性に加え、周辺の土地需要や開発動向を注視し、市場環境を踏まえた最適なタイミングで売却益の獲得が目指されます。
土地の価格は、年々上昇傾向で、直近10年で約89.6%も上昇しており、その需要の高さが伺えます。
［出典：トーチーズ］
7号ファンド「世田谷区代沢1丁目ファンド」の投資対象
本ファンドも、親会社であるエムトラスト株式会社の協力のもと組成されています。
7号ファンドの投資対象は、東京都世田谷区代沢1丁目にある、301.46㎡の土地と建物です。
本物件は、世田谷区代沢の希少なゆとりある住宅用地で、4駅2路線利用可、渋谷・新宿へ直通アクセスがあります。
運用戦略は、既存建物の解体によって更地化を行い、土地の流動性と資産価値の向上を図られます。人気の住宅地である世田谷区代沢エリアのブランド力と落ち着いた住環境を背景に、90坪超の希少な住宅用地としての需要を活かし、売却活動を行い、売却益の獲得が目指されます。
土地の価格は、年々上昇傾向で、直近9年で約24.5%も上昇しており、その需要の高さが伺えます。
［出典：トーチーズ］
トーチーズ6号・7号ファンドに投資してはいけない理由
投資してはいけない理由を探すと、以下3点に懸念がありそうです。
- 運営会社に実績がない
- 劣後出資割合が3%
- 募集金額が集まらずに、ファンドが不成立になる？
トーチーズは、新しいサービスなので実績（実績利回りが確定）が出てくるのは、最短で2026年4月でしょう。
「実績が十分にあるサービスを使いたい」という方には不向きです。
ただ、どのサービスでもそうですが、初期の案件はその後のユーザー満足度につながるので、結果を出すために力を注いでいると思います。
案件数の多さや運用実績を重視するなら、「FANTAS funding」、「TSON FUNDING」、「らくたま」がおすすめです。
不動産クラウドファンディングでは、優先劣後出資方式を採用しています。
簡単に言うと、ファンド出資時に、あなた（優先出資者）と運営会社等（劣後出資者）の両者からお金を集め、収益分配や元本償還に優先順位をつける仕組みです。
劣後出資者が売却損を先に負担することになるので、仮に物件の売却価格が想定価格を下回っても、優先出資は元本割れしにくいことになります。
トーチーズ6号・7号は、優先出資割合97%、劣後出資割合3%となっています。
そのため、仮に物件売却価格が3%を超えると、元本割れします。
劣後出資割合が高い不動産クラウドファンディングに、「投活（トウカツ）」（劣後出資割合20％～40%）や「ちょこっと不動産」（30%～67%）、「らくたま」（平均40%）があります。
「リターンはそこそこで良くて、元本割れを極力避けたい」という方は、本ファンドは不向きかなと思います。
最後に、各ファンドの募集金額（約3.7億円）が集まるのかという問題です。
想定利回り10%を超える案件なので、集まると推定しています。
直近のトーチーズ2号ファンドでは、募集金額約3.2億円に対して、応募金額約3.8億円でしたので、今回のファンドも集まる可能性が高いでしょう。
また今回、投資応援キャンペーンが実施され、6号・7号ファンドも対象となっています。初回投資を完了で、もれなく、Amazonギフトカード2,000円分プレゼントされます。このキャンペーンを適用すれば、大幅な利回り上昇になるので、応募も多くなるでしょう。
仮に、集まらなかったとしても、運営会社の関係者が投資する場合も「役職員等による出資条件」の欄で記載されているので、ファンド成立になるのではないでしょうか。
私の見解
個人的に、トーチーズの親会社であるエムトラスト株式会社には、その実績から結構信頼を置いています。
エムトラスト株式会社は、設立10年目になる不動産会社で、東京23区の不動産に強みを持っている企業です。
直近3年の売上高、売上総利益、営業利益ともに右肩上がりで順調に推移しています。
［出典：エムトラスト株式会社］
「ヤマワケエステート」や「コモサス」でエムトラスト株式会社が関わるファンドに投資していましたが、元本割れはありませんでした。
今回の6号・7号ファンドは、想定利回りが10%超と高く、おそらく人気が出ると思います。
いずれも魅力的なファンドですが、6号ファンドが公示地価の上昇率が高いため、優先するならこちらのファンドに投資するのが良いと考えています。
半年後、普通預金の場合は10万円に対して100円程度しか増えませんが、トーチーズでは5,000円程度に期待できます。
2025年11月時点の日本のインフレ率2.8%なので、本ファンドに投資すれば円の目減りを十分に回避できると判断しています。
関連記事
© TORCHES
