こんにちは。NISA SCHOOLの永松です。本記事は、投資ステージ3の方向けです。
不動産クラウドファンディング「トーチーズ」（TORCHES）という新サービスが2025年11月始まりました。
2025年12月1日以降、以下4ファンドの募集が開始されます。
- 1号ファンド：大田区山王2丁目ファンド（12.1～）
- 2号ファンド：江戸川区平井1丁目ファンド（12.2～）
- 3号ファンド：台東区浅草3丁目ファンド（12.3～）
- 4号ファンド：品川区東大井5丁目ファンド（12.6～）
「新しいサービスがだけど、投資しても大丈夫だろうか」と不安を抱く方も多いのではないでしょうか。私もその一人です。
そのようなあなたのため、トーチーズ1号・2号・3号・4号ファンドに投資してはいけない理由を探ってみました。
あなたが投資を検討する参考になれば、幸いです。
トーチーズ1号・2号・3号・4号ファンドはどんなファンドか？
各ファンドの基本情報
各ファンドの募集要項は、以下の通りです。
| ファンド | 募集期間 | 募集総額 （万円） |
想定利回り | 運用期間 （ヶ月） |
ファンド タイプ |
申込方式 |
| 1号 | 12.1（12:00）～ 12.8（12:00） |
12,762 | 10.2% | 6 | キャピタル | 抽選 |
| 2号 | 12.2（12:00）～ 12.9（12:00） |
31,698 | 10.0% | 6 | キャピタル | 先着 |
| 3号 | 12.3（12:00）～ 12.10（12:00） |
21,690 | 10.1% | 6 | キャピタル | 先着 |
| 4号 | 12.6（12:00）～ 12.14（12:00） |
45,531 | 10.2% | 6 | キャピタル | 先着 |
募集金額は、12,762万円（約1.3億円）～45,531万円（約4.6億円）と大きめです。
想定利回りは10.0%～10.2%で、株式投資による配当利回りを優に超えていますし、他社不動産クラウドファンディングと比較しても高めです。
想定利回りトップランナーである「ヤマワケエステート」よりも低めです。
しかしながら、元本及び配当の支払い時期が、ヤマワケエステートでは運用終了後約2ヶ月後に対して、トーチーズでは約1ヶ月後と短いです。
そのため、ヤマワケエステートの実質的な想定利回りは、想定利回り×（運用期間）／（運用期間＋2ヶ月）と計算されます。
同様に、トーチーズでは想定利回り×（運用期間）／（運用期間＋1ヶ月）と計算されます。
仮に、ヤマワケエステートとトーチーズで同じ条件のファンド、例えば想定利回り10%、運用期間12ヶ月のファンドがあった場合は、実質的な想定利回りは、以下のように計算されます。
- ヤマワケエステート：10%×12ヶ月／（12+2ヶ月）＝8.57%
- トーチーズ：10%×12ヶ月／（12+1ヶ月）＝9.23%
資金の待機期間が短かいほど、運用効率が高いのが大きなメリットです。
想定運用期間6ヶ月なので、一般的な不動産クラウドファンディングと同じか、やや短めです。
仮に10万円投資した場合、各ファンドの配当金は以下の通りです。
| ファンド | 想定利回り | 運用期間（ヶ月） | 配当金（円）（10万円投資時）* |
| 1号 | 10.2% | 6 | 5,100 |
| 2号 | 10.0% | 6 | 5,000 |
| 3号 | 10.1% | 6 | 5,050 |
| 4号 | 10.2% | 6 | 5,100 |
*：税引前
2025.11.24時点、普通預金金利は年0.2%前後です。つまり、何もしなければ、半年で1万円なら10円、10万円なら100円しか増えません。
10円では何も買えないですが、本ファンドに1万円でも投資していれば、500円前後と自炊であれば1食分の食費になりえます。
それだけの運用利益が出そうかを判断するため、トーチーズの投資対象がしっかりしているか確認しましょう。
投資対象がしっかりしているか？
1号ファンド「大田区山王2丁目ファンド」の投資対象
本ファンドは、親会社であるエムトラスト株式会社の協力のもと組成されています。
1号ファンドの投資対象は、大田区山王2丁目にある、計220.91㎡の土地です。
大森駅徒歩圏で都心アクセス良好の「山王二丁目」に位置する希少住宅地です。
市場で需要が高い更地の状態で本物件を取得し、企業や投資家が自由に開発プランを描ける柔軟性の高い商品として売却を目指す戦略です。
土地の価格は、年々上昇傾向で、直近9年で約40.4%も上昇しており、その需要の高さが伺えます。
［出典：トーチーズ］
2号ファンド「江戸川区平井1丁目ファンド」の投資対象
本ファンドも、親会社であるエムトラスト株式会社の協力のもと組成されています。
2号ファンドの投資対象は、東京都江戸川区平井1丁目にある、計990.36㎡の土地です。
都心へのアクセスに優れながら落ち着いた住宅街として人気があり、近年は再開発の進展により地域価値の向上が期待されています。
1号ファンドと同様に、更地化し、住宅用地として売却を目指す戦略です。
土地の価格は、年々上昇傾向で、直近10年で約39.1%も上昇しており、その需要の高さが伺えます。
［出典：トーチーズ］
3号ファンド「台東区浅草3丁目ファンド」の投資対象
本ファンドも、親会社であるエムトラスト株式会社の協力のもと組成されています。
3号ファンドの投資対象は、東京都台東区浅草3丁目にある、69.81㎡の土地と建物です。
浅草や隅田川といった観光資源に恵まれ、下町情緒と利便性が共存する人気エリアです。
建物のリフォームによる再生を通じて、住宅用地や投資用不動産としての資産価値の向上させ売却を目指す戦略です。
土地の価格は、年々上昇傾向で、直近9年で約111.4%も上昇しており、その需要の高さが伺えます。
［出典：トーチーズ］
4号ファンド「品川区東大井5丁目ファンド」の投資対象
本ファンドも、親会社であるエムトラスト株式会社の協力のもと組成されています。
4号ファンドの投資対象は、東京都品川区東大井5丁目にある、計316.06㎡の土地と建物です。
再開発が進む品川・大井町エリアに隣接し、将来性が期待できる立地です。
1号ファンド、2号ファンドと同様に、更地化し、売却先企業による多様な開発・活用が可能な状態を整えて売却を目指す戦略です。
土地の価格は、年々上昇傾向で、直近9年で約67.0%も上昇しており、その需要の高さが伺えます。
［出典：トーチーズ］
トーチーズ1号・2号・3号・4号ファンドに投資してはいけない理由
投資してはいけない理由を探すと、以下3点に懸念がありそうです。
- 運営会社に実績がない
- 劣後出資割合が10%
- 募集金額が集まらずに、ファンドが不成立になる？
トーチーズは、新しいサービスなので実績（実績利回りが確定）が出てくるのは、最短で2026年7月でしょう。
「実績が十分にあるサービスを使いたい」という方には不向きです。
ただ、どのサービスでもそうですが、初期の案件はその後のユーザー満足度につながるので、結果を出すために力を注いでいると思います。
案件数の多さや運用実績を重視するなら、「FANTAS funding」、「TSON FUNDING」、「らくたま」がおすすめです。
不動産クラウドファンディングでは、優先劣後出資方式を採用しています。
簡単に言うと、ファンド出資時に、あなた（優先出資者）と運営会社等（劣後出資者）の両者からお金を集め、収益分配や元本償還に優先順位をつける仕組みです。
劣後出資者が売却損を先に負担することになるので、仮に物件の売却価格が想定価格を下回っても、優先出資は元本割れしにくいことになります。
トーチーズ1号～4号は、優先出資割合90%、劣後出資割合10%となっています。
そのため、仮に物件売却価格が10%を超えると、元本割れします。
劣後出資割合が高い不動産クラウドファンディングに、「投活（トウカツ）」（劣後出資割合20％～40%）や「ちょこっと不動産」（30%～67%）、「らくたま」（平均40%）があります。
「リターンはそこそこで良くて、元本割れを極力避けたい」という方は、本ファンドは不向きかなと思います。
ちなみに、「ヤマワケエステート」の劣後出資割合は5%未満である場合多く、それに比べるとトーチーズは高いです。
最後に、各ファンドの募集金額（約1.3億円～約4.6億円）が集まるのかという問題です。
想定利回り10%を超える案件なので、集まると推定しています。
また、集まらなかったとしても、運営会社の関係者が投資する場合も「役職員等による出資条件」の欄で記載されているので、ファンド成立になるのではないでしょうか。
私の見解
個人的に、トーチーズの親会社であるエムトラスト株式会社には、その実績から結構信頼を置いています。
エムトラスト株式会社は、設立10年目になる不動産会社で、東京23区の不動産に強みを持っている企業です。
直近3年の売上高、売上総利益、営業利益ともに右肩上がりで順調に推移しています。
［出典：エムトラスト株式会社］
「ヤマワケエステート」や「コモサス」でエムトラスト株式会社が関わるファンドに投資していましたが、元本割れはありませんでした。
今回の1号～4号ファンドは、想定利回りも高く、おそらく人気が出ると思います。
いずれも魅力的なファンドですが、1号ファンドが抽選タイプで焦らなくて良いので、10万円程度投資を考えています。
半年後、普通預金の場合は10万円に対して100円程度しか増えませんが、トーチーズでは5,000円程度に期待できます。
2025年10月時点の日本のインフレ率3%なので、本ファンドに投資すれば円の目減りを十分に回避できると判断しました。
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