こんにちは！投活（トウカツ）は、簡単に言えば、1万円からプロが選定した不動産に投資サービスです。
「トウカツとはどんなサービス？」
「少額から、不動産投資で資産運用したい」
「相場に影響されにくい投資がしたい」
「ポートフォリオの拡大や分散先を考えている」
と思うなら、トウカツを知っておいて損はありません。
そのようなあなたのために、トウカツを始める前に必ず知っておきたいトピックスを1ページにまとめています。
- 1．トウカツの運営会社
- 2．トウカツの3つの特徴
- 3．トウカツのファンドの利回り分析及び配当分析
- 4．トウカツの評判
- 5．トウカツの会員登録と手数料
- 6．トウカツのポイントサイト及びキャンペーン
- 7．トウカツの配当金の確定申告
- 8．その他気になること
- まとめ
1．トウカツの運営会社
まず、トウカツのサービス内容を理解する前に、運営会社について理解しておきましょう。
運営会社は、株式会社トラストです。
2012年2月に設立され、不動産の売買および賃貸の斡旋・管理事業を営んでいます。
運営会社で見るべきポイントは、信用性を担保するため、顔と名前がきちんと掲載されていることです。
責任を果たすという表れでもあります。
トウカツでは、運営会社HPに、代表取締役社長の名鏡 龍之介 氏のお名前とお写真がありました。
また、運営会社の財務状況も確認しておきたいところです。
ただし、非上場企業の場合は、開示されていない場合も多いです。その場合は、サービスの運営状況や実績を確認しましょう。
トウカツでは、残念ながらHP上で財務状況を確認できませんでした。
サービス実績では、後述するファンド募集到達率、及び実績利回りを踏まえて、現時点では、トウカツを利用しても問題ないと考えています。
2．トウカツの3つの特徴
ここからトウカツのサービスを深堀していきます。
トウカツは、不動産クラウドファンディングというサービスです。
「不動産クラウドファンディング」とは、インターネットを通じて投資家から資金を集め、集めた資金をもとに不動産運用を行い、運用益や売買差益を投資家に分配する仕組みです。
元本保証ではありません。
［出典：トウカツ］
トウカツの特徴は、以下3点です。
- 1万円と少額から投資可能
- 資産性及び賃貸需要の高い物件を投資対象とし、想定利回りを超える配当も実現
- 優先劣後システムで、元本割れリスクを低減
1万円と少額から投資可能
「不動産投資するには、大金が必要なんでしょ」と思われる方が多いですよね。
いいえ、トウカツでは1口1万円と少額から不動産投資が可能です。
また、トウカツでは、不動産投資の手間もかかりません。
通常の不動産投資では、物件調査、書類申請、物件メンテナンスなど多くの手間がかかります。
トウカツでは、その点を運営会社が実施しているため、あなたはインターネット上で物件を選ぶだけで面倒なく投資できます。
以下は、ファンドの詳細画面です。
物件情報も丁寧にまとめられています。
「プロジェクト概要」では、プロジェクトのポイント、プロジェクト概要、募集条件、スケジュール、物件の特徴、エリアの特性、運用シミュレーション、投資家保護の仕組みがまとめられています。
「物件情報」では、投資対象の物件情報がまとめられています。
「運用情報」では、運用状況と運用結果がまとめられています。
資産性及び賃貸需要の高い物件を投資対象とし、想定利回りを超える配当も実現
トウカツでは、東京都内23区の資産性及び賃貸需要の高い物件を選定してファンド化されています。
ファンドには、賃料収入による配当狙いのインカム型と、賃料収入及び売却益による配当狙いのキャピタル型があります。
トウカツのキャピタル型では、想定利回り＋αに期待できる配当ポリシーがあります。
想定を超えた売却益分の一部が、投資家に追加配当されます。ここには、「投資家の皆様とともに成長したい」というトウカツの想いがあります。
このような配当方針は、他社でいうとCOZUCHIやFUNDIくらいと数少ないです。
実際に、数々のファンドで想定利回りを超える実績があります。
優先劣後システムで、元本割れリスクを低減
トウカツは、元本割れリスクの低減のため、優先劣後システムを採用しています。
簡単に言うと、ファンド出資時に、あなた（優先出資者）と運営会社等（劣後出資者）の両者からお金を集め、収益分配や元本償還に優先順位をつける仕組みです。
劣後出資者が売却損を先に負担することになるので、仮に物件の売却価格が想定価格を下回っても、優先出資は元本割れしにくいことになります。
過去ファンドでは、劣後出資割合は20%～40%、中央値は20.0%となっていました。
| ファンド名 | 優先出資割合 | 劣後出資割合 |
| 投活プロジェクト24号 | 60% | 40% |
| 投活プロジェクト23号 | 72% | 28% |
| 投活プロジェクト22号 | 80% | 20% |
| 投活プロジェクト21号 | 80% | 20% |
| 投活プロジェクト20号 | 80% | 20% |
| 投活プロジェクト19号 | 79% | 21% |
| 投活プロジェクト18号 | 80% | 20% |
| 投活プロジェクト16号 | 80% | 20% |
| 投活プロジェクト15号 | 70% | 30% |
| 投活プロジェクト14号 | 80% | 20% |
| 投活プロジェクト13号 | 60% | 40% |
| 投活プロジェクト12号 | 80% | 20% |
| 投活プロジェクト11号 | 80% | 20% |
| 投活プロジェクト10号 | 80% | 20% |
| 投活プロジェクト9号 | 80% | 20% |
| 投活プロジェクト8号 | 70% | 30% |
| 投活プロジェクト7号 | 70% | 30% |
| 投活プロジェクト6号 | 80% | 20% |
| 投活プロジェクト5号 | 80% | 20% |
| 投活プロジェクト4号 | 80% | 20% |
| 投活プロジェクト3号 | 70% | 30% |
| 投活プロジェクト2号 | 70% | 30% |
| 投活プロジェクト1号 | 70% | 30% |
| 最小値 | 60.0% | 20.0% |
| 最大値 | 80.0% | 40.0% |
| 中央値 | 80.0% | 20.0% |
| 平均値 | 75.3% | 24.7% |
3．トウカツのファンドの利回り分析及び配当分析
あなたが一番気になっているのは、ファンドの利回りと配当ではないでしょうか。
ここでは、想定利回りに基づく分析と、実績利回りに基づく分析を理解しておきましょう。
想定利回り分析
現時点、24ファンドの募集がありました。
わかりやすいように、横軸に想定運用期間（日）、縦軸に想定利回り（%/年）を分布図にしています。
想定運用期間は92日～366日、想定利回り5.0%～8.0%で、中央値は183日で6.0%です。
安定性が高い日経平均採用銘柄のうち、最も予想利回りが高いJFEホールディングス（証券コード：5411）でも4.69%です。［2024.7.12時点］
その点を考慮すると、トウカツの想定利回りはやや高めと言えます。
各ファンドについて、最小投資額である1万円投資したときの想定配当金（円）についてまとめています。
トウカツでは、1万円投資時に、想定配当金140～551円が期待できるようです。
| ファンド名 | 想定運用期間（日） | 想定利回り（%） | 配当金（円）* |
| 投活プロジェクト24号 | 183 | 5.1 | 255 |
| 投活プロジェクト23号 | 208 | 5.1 | 290 |
| 投活プロジェクト22号 | 179 | 7.0 | 343 |
| 投活プロジェクト21号 | 183 | 6.0 | 300 |
| 投活プロジェクト20号 | 184 | 7.0 | 352 |
| 投活プロジェクト19号 | 185 | 7.0 | 354 |
| 投活プロジェクト18号 | 185 | 7.0 | 354 |
| 投活プロジェクト16号 | 183 | 7.0 | 350 |
| 投活プロジェクト15号 | 184 | 5.1 | 257 |
| 投活プロジェクト14号 | 184 | 7.0 | 352 |
| 投活プロジェクト13号 | 366 | 5.5 | 551 |
| 投活プロジェクト12号 | 183 | 6.9 | 345 |
| 投活プロジェクト11号 | 92 | 8.0 | 201 |
| 投活プロジェクト10号 | 92 | 8.0 | 201 |
| 投活プロジェクト9号 | 153 | 5.1 | 213 |
| 投活プロジェクト8号 | 94 | 5.5 | 141 |
| 投活プロジェクト7号 | 183 | 6.5 | 325 |
| 投活プロジェクト6号 | 120 | 5.0 | 164 |
| 投活プロジェクト5号 | 123 | 5.0 | 168 |
| 投活プロジェクト4号 | 182 | 5.0 | 249 |
| 投活プロジェクト3号 | 93 | 7.5 | 191 |
| 投活プロジェクト2号 | 93 | 5.5 | 140 |
| 投活プロジェクト1号 | 184 | 6.0 | 302 |
| 最小値 | 92 | 5.0 | 140 |
| 最大値 | 366 | 8.0 | 551 |
| 中央値 | 183 | 6.0 | --- |
| 平均値 | 165.9 | 6.2 | --- |
*配当金は1万円投資時で、小数点以下、切り捨てで算出。
実績利回り分析
上記の想定利回りは、あくまでファンド募集時の「想定」です。
重要なのはファンド終了時の「実績」です。
現時点、16ファンドの運用が終了しています。
想定利回り5.0%～8.0%に対して、実績利回り6.0%～28.2%と想定利回り以上で運用されていました。
各ファンド（C：キャピタル型、I：インカム型）の実績利回りは以下の通りでした。
投活プロジェクト10号は、想定利回り8.0%に対して、実績利回り28.2%と、3.5倍ものリターンを得ていました。
| ファンド | 種別 | 想定利回り（%） | 実績利回り（%） |
| 投活プロジェクト1号 | C | 6.0 | 10.7 |
| 投活プロジェクト2号 | I | 5.5 | 5.5 |
| 投活プロジェクト3号 | I | 7.5 | 19.9 |
| 投活プロジェクト4号 | C | 5.0 | 5.0 |
| 投活プロジェクト5号 | C | 5.0 | 5.1 |
| 投活プロジェクト6号 | C | 5.0 | 5.0 |
| 投活プロジェクト7号 | I | 6.5 | 6.5 |
| 投活プロジェクト8号 | I | 5.5 | 5.5 |
| 投活プロジェクト9号 | I | 5.1 | 5.1 |
| 投活プロジェクト10号 | C | 8.0 | 28.2 |
| 投活プロジェクト11号 | C | 8.0 | 13.3 |
| 投活プロジェクト12号 | C | 6.9 | 8.8 |
| 投活プロジェクト14号 | C | 7.0 | 15.6 |
| 投活プロジェクト15号 | I | 5.1 | 5.1 |
| 投活プロジェクト16号 | C | 7.0 | 13.7 |
| 投活プロジェクト21号 | C | 7.0 | 10.3 |
| 最小値 | --- | 5.0 | 5.0 |
| 最大値 | --- | 8.0 | 28.2 |
4．トウカツの評判
トウカツを使うか検討しているなら、評判が気になりますよね。
しかし、ネット検索で出てくるのは、個人の見解に基づく主観的な評判が多いです。
そこで、私は客観的な評判を分析するために、「ファンド募集到達率」を用いています。
「ファンド募集到達率」は、私が独自に定義した用語で、募集金額に対する応募金額の割合を指します。
この数値が、不動産クラウドファンディングの評判（人気度）を客観的に判断できるため、最も重要な指標と考えています。
過去ファンドでは、募集金額490万円～3,392万円に対して、ファンド募集到達率はすべてのファンドで100%以上でした。
（※運用中止となった、「投活プロジェクト17号」は78%でした。）
| ファンド名 | 募集金額（万円） | 応募金額（万円） | 募集到達率 |
| 投活プロジェクト24号 | 1,900 | 2,909 | 153% |
| 投活プロジェクト23号 | 1,800 | 2,040 | 113% |
| 投活プロジェクト22号 | 1,710 | 2,431 | 142% |
| 投活プロジェクト21号 | 740 | 2,462 | 333% |
| 投活プロジェクト20号 | 1,160 | 2,343 | 202% |
| 投活プロジェクト19号 | 890 | 1,629 | 183% |
| 投活プロジェクト18号 | 560 | 1,715 | 306% |
| 投活プロジェクト16号 | 1,020 | 1,822 | 179% |
| 投活プロジェクト15号 | 2,030 | 2,726 | 134% |
| 投活プロジェクト14号 | 900 | 2,899 | 322% |
| 投活プロジェクト13号 | 2,000 | 3,311 | 166% |
| 投活プロジェクト12号 | 1,000 | 1,328 | 133% |
| 投活プロジェクト11号 | 600 | 2,611 | 435% |
| 投活プロジェクト10号 | 640 | 2,668 | 417% |
| 投活プロジェクト9号 | 2,320 | 2,622 | 113% |
| 投活プロジェクト8号 | 1,176 | 1,832 | 156% |
| 投活プロジェクト7号 | 490 | 2,074 | 423% |
| 投活プロジェクト6号 | 3,000 | 3,067 | 102% |
| 投活プロジェクト5号 | 3,392 | 3,641 | 107% |
| 投活プロジェクト4号 | 1,880 | 1,885 | 100% |
| 投活プロジェクト3号 | 630 | 1,919 | 305% |
| 投活プロジェクト2号 | 1,176 | 2,040 | 173% |
| 投活プロジェクト1号 | 1,379 | 2,834 | 206% |
| 最小値 | 490 | 1,328 | 271% |
| 最大値 | 3,392 | 3,641 | 435% |
5．トウカツの会員登録と手数料
トウカツでは、以下の手数料がかかりません。
- 会員登録費用
- 出金手数料（元本償還・配当金の受け取り）
唯一かかるのは、出資金の振込手数料です。
ただし、GMOあおぞらネット銀行だと無料です。それ以外の銀行を利用する場合は、振込手数料が無料回数がついている銀行等を利用しましょう。
詳しい会員登録方法は、「最新キャンペーン！投活（トウカツ）の会員登録方法」をご覧ください。
6．トウカツのポイントサイト及びキャンペーン
トウカツのポイントサイト
ポイ活でお得に始めたいと思いますよね。
現時点、こちらのポイントサイトに登録すると、以下のポイ活が可能です。
90日以内に20万円投資完了で、3,000Ptもらえます。
［注］2024.12.14時点のもの
トウカツのキャンペーン
トウカツでは、過去に様々なキャンペーンは実施されていました。
2024.12.1時点、投資家応援キャンペーンが実施中です。
概要は、次の通りです。
- 実施期間：2024.11.29～2025.1.19
- 対象条件：1）新規投資家登録完了、2）初回投資20万円以上投資完了
- 特典：先着で300名に、1）Amazonギフトカード1,500円分、2）投資額に応じて、Amazonギフトカードプレゼント
条件1）は、投資家登録だけなので、厳しくありません。
条件2）は、初回の投資額に応じて、プレゼント🎁金額が以下の通り変わります。
- 20万円以上：1,000円分
- 30万円以上：2,000円分
- 50万円以上：7,500円分
- 80万円以上：13,500円分
非常にお得なキャンペーンなので、この機会を活用しましょう。
最新のキャンペーンと過去のキャンペーン分析は、「最新キャンペーン！投活（トウカツ）の会員登録方法」をご覧ください。
7．トウカツの配当金の確定申告
トウカツの配当金（分配金）は、「雑所得」となり、総合課税扱いとなります。
分配金から20.42％（所得税+復興特別所得税）の源泉徴収をした後、登録されている取引口座に振込されます。
源泉分離課税ではないため、原則ご自身で確定申告が必要です。
ただし、給与所得を1ヵ所から受けていて、給与所得・退職所得以外の所得の合計が20万円以下の方は、確定申告は不要です。
確定申告時には、会社名、会社住所、支払金額、源泉徴収額が必要です。
支払調書は、毎年1月～2月中旬に発行されます。マイページにログイン後「各種書類」ページでダウンロードすることができます。
8．その他気になること
Q1．トウカツのファンドの組成（募集）頻度は？
平均1.1ヶ月に1件程度です。
| 募集年月 | 件数 |
| 2023年4月 | 2 |
| 2023年5月 | 1 |
| 2023年6月 | 2 |
| 2023年8月 | 1 |
| 2023年9月 | 2 |
| 2023年10月 | 1 |
| 2024年1月 | 4 |
| 2024年2月 | 1 |
| 2024年4月 | 1 |
| 2024年5月 | 1 |
| 2024年7月 | 3 |
| 2024年9月 | 1 |
| 2024年10月 | 2 |
| 2024年12月 | 1 |
Q2．トウカツのファンド抽選は、応募金額が多い方が当たりやすいのか？
いいえ。抽選式では募集枠に対してシステムで当選者を自動的に決定されます。
［運営会社に確認済み］
Q3．トウカツのファンド抽選は、部分当選はあるのか？
（例えば、最低1口からの応募で、5口応募した場合に、1口だけ当選するなど）
部分当選もあります。
［運営会社に確認済み］
まとめ
トウカツは、少額から不動産に投資でき、想定利回りの配当金が期待できる不動産クラウドファンディングサービスです。
不動産クラウドファンディングには、株式や債券と異なり相場がなく、日々の価格変動を追って、ハラハラする必要はありません。
そのため、相場に影響されにくい投資をしたい方には、トウカツはおすすめです。
また、株式や債券を保有していて、ポートフォリオの拡大や分散を検討されている方もトウカツを利用してみてはいかがでしょうか。
トウカツを利用するか否かの参考になれば、幸いです。
さらに詳しい情報は、公式ページをご覧ください。
© TRUST Inc.
