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不動産投資シーラファンディングのデメリットは?元本割れリスクを丁寧に解説

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ご存知のように、シーラファンディング(SYLA Funding)は、1口1万円から不動産投資できるクラウドファンディングです。

運営会社のシーラは、LoTマンション経営に力をいれており、不動産運営で重要な入居率は99%以上を誇っています。

シーラファンディングのデメリットは、元本割れリスクがあることです。「シーラファンディングで投資を検討中だけど、そのリスクがあるから躊躇している」という方は多いはずです。

元本保証ではない投資において、どんな投資サービスでも元本割れリスクは生じます。

大切なのは、どういう場合に元本割れする恐れがあるのか、を知ることです。

今回は、シーラファンディングのファンドが元本割れするケースを丁寧に解説します。

シーラファンディングを利用するか否かの参考にしていただけたら、幸いです。

 

 

シーラファンディングは、優先・劣後出資方式が採用されている

シーラファンディングのメリットである、「優先・劣後出資方式」について理解しましょう。

シーラファンディングでは、ファンド運用の出資金は、あなた(優先出資者:70%)とシーラ側(劣後出資者:30%)の両者から集められます。

ファンドの元本割れリスク低減や分配金の支払いは、優先出資であなたが優遇されます。

このように、優先と劣後に分ける出資方法を、優先・劣後出資方式と言います。

具体的な元本割れケースは、次項で解説します。

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[出典:シーラファンディング]

 

シーラファンディングのファンドが元本割れするケース

どういう場合に元本割れするのか、ケースを見ていきましょう。

結論から言うと、物件が想定以上に安く売却された時、元本割れします。

「シーフォルム駒澤大学」を例に見ていきましょう。この物件は、運用期間3ヶ月、想定利回り4.42%、募集金額1855万円です。

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シーラファンディングでは、賃料収入から分配金が支払われ、最終的に物件売却したお金で元本償還されます。

 

下記は、「シーフォルム駒澤大学」のデータをもとに、元本償還シミュレーションを作成したものです。

このファンドの総出資額は2650万円です。内訳は、優先出資額(あなたを含む投資家)が1855万円、劣後出資額(シーラ側)795万円です。

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例①~③のケースで見ていきましょう。

例①は、運用終了時点で「物件を2850万円で売却」した場合です。この場合、総出資額の2650万円を超えています。

あなたとシーラ側の出資分は、元本割れしません。売却で得られた利益は、シーラ側の収益になります。

あなたには、別途、利回り4.42%の分配金が支払われます。

 

例②は、運用終了時点で「物件を2350万円で売却」した場合です。この場合、総出資額の2650万円を下回っています。損失が500万円です。

ここで、優先・劣後出資方式のメリットが作用します。

損失は、劣後出資額(シーラ側)から補填されます。そのため、あなたの出資分は元本割れしません。

 

例③は、運用終了時点で「物件を1750万円で売却」した場合です。この場合、総出資額の2650万円を下回っています。損失が900万円です。

ここでも、優先・劣後出資方式が作用するため、損失は劣後出資額(シーラ側)から補填されます。

しかし、例②と違い、損失が劣後出資額の795万円を上回っています。795万円-900万円=105万円分は、あなたの出資分にも影響があります。この場合に元本割れします。

計算上は、-105万円/1855万円×100%=-5.66%に減ると推測できます。例えば、1口1万円投資していれば、9434円戻ってきます。

 

簡単にまとめると、劣後出資分(シーラ側)を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。

シーラファンディングでは、元本割れしないように市場状況によって、早期売却・早期償還という戦略が取られる場合もあります。

その場合は、元本割れしくにくいですが、運用期間が想定より短くなるので、分配金が少なくなります。

 

まとめ

シーラファンディングのファンドでは、劣後出資分(シーラ側)を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。

あなたの元本割れリスクを低減させるため、優先・劣後出資方式が採用され、場合によっては早期売却・早期償還がされています。

これらのことを踏まえ、あなたが許容できるリスクか判断しましょう。

 

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