みらファンとは？始める前に知って下さい！

こんにちは。みらファンは、簡単に言えば、少額からプロが選定した不動産に投資できるサービスです。

2022年10月にサービスが開始されました。

「みらファンとはどんなサービス？」

「少額から、不動産投資で資産運用したい」

「相場に影響されにくい投資がしたい」

「ポートフォリオの拡大や分散先を考えている」

と思うなら、みらファンを知っておいて損はありません。

そのようなあなたのために、みらファンを始める前に必ず知っておきたいトピックスを1ページにまとめています。

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更新履歴

• 全体をアップデートしました。［2024.11.4］

1．みらファンの運営会社

まず、みらファンのサービス内容を理解する前に、運営会社について理解しておきましょう。

運営会社は、株式会社みらいアセットです。

2004年12月に設立され、以下の事業を営んでいます。

• 不動産購入・売却
• 不動産賃貸
• 賃貸経営・賃貸管理
• 不動産運用・相続税対策
• 不動産小口商品

運営会社で見るべきポイントは、信用性を担保するため、顔と名前がきちんと掲載されていることです。

責任を果たすという表れでもあります。

みらファンでは、運営会社HPに、代表取締役社長の中島 和雄 氏のお名前はありましたが、お写真は見つけられませんでした。

また、運営会社の財務状況も確認しておきたいところです。

ただし、非上場企業の場合は、開示されていない場合も多いです。その場合は、サービスの運営状況や実績を確認しましょう。

みらファンでは、残念ながらHP上で財務状況を確認できませんでした。

サービス実績では、後述するファンド募集到達率及び実績利回りを踏まえて、現時点では、みらファンを利用しても問題ないと考えています。

2．みらファンの3つの特徴

ここからみらファンのサービスを深堀していきます。

みらファンは、不動産クラウドファンディングというサービスです。

「不動産クラウドファンディング」とは、インターネットを通じて投資家から資金を集め、集めた資金をもとに不動産運用を行い、運用益や売買差益を投資家に分配する仕組みです。

元本保証ではありません。

［出典：みらファン］

みらファンの特徴は、以下3点です。

1. 1万円と少額から投資可能
2. 名古屋市エリア中心の不動産ファンドをラインナップ
3. 優先劣後出資方式で、元本割れリスクを低減

それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

1万円と少額から投資可能

「不動産投資するには、大金が必要なんでしょ」と思われる方が多いですよね。

いいえ、みらファンでは1口1万円と少額から不動産投資が可能です。

（過去には、1口10万円でしたが変更されました）

また、みらファンでは、不動産投資の手間もかかりません。

通常の不動産投資では、物件調査、書類申請、物件メンテナンスなど多くの手間がかかります。

みらファンでは、その点を運営会社みらいアセットが実施しているため、あなたはインターネット上で物件を選ぶだけで面倒なく投資できます。

以下は、ファンドの詳細画面です。

物件情報も丁寧にまとめられています。

「プロジェクト概要」では、募集概要、ファンドの仕組み、売却時のリスクを軽減する仕組みがまとめられています。

「物件概要」では、物件の詳細がまとめられています。

「運用情報」では、お申込み、リスク、クーリングオフ、運営者についてまとめられています。

名古屋市エリア中心の不動産ファンドをラインナップ

みらファンでは、投資対象として主に名古屋市エリアの不動産があります。

運営会社みらいアセットが、名古屋市の物件を中心に取り扱いがあるためと思われます。

優先劣後出資方式で、元本割れリスクを低減

みらファンは、元本割れリスクの低減のため、優先劣後出資方式を採用しています。

簡単に言うと、ファンド出資時に、あなた（優先出資者）と運営会社等（劣後出資者）の両者からお金を集め、収益分配や元本償還に優先順位をつける仕組みです。

劣後出資者が売却損を先に負担することになるので、仮に物件の売却価格が想定価格を下回っても、優先出資は元本割れしにくいことになります。

具体的な元本割れケースは、「みらファンの元本割れリスクを理解していますか？」で詳しく解説していますので、ご覧になってください。

3．みらファンのファンドの利回り分析及び配当分析

あなたが一番気になっているのは、ファンドの利回りと配当ではないでしょうか。

ここでは、想定利回りに基づく分析と、実績利回りに基づく分析を理解しておきましょう。

想定利回り分析

現時点、13ファンド募集がありました。

わかりやすいように、横軸に想定運用期間（ヶ月）、縦軸に想定利回り（%/年）を分布図にしています。

想定運用期間は5ヶ月～12ヶ月、想定利回り5.5%～8.0%で、中央値は8ヶ月で6.0%です。

安定性が高い日経平均採用銘柄のうち、最も予想利回りが高いJFEホールディングス（証券コード：5411）でも4.69%です。［2024.7.12時点］

その点を考慮しても、みらファンの想定利回りは、高いと言えます。

各ファンドについて、最小投資額である1万円投資したときの想定配当金（円）についてまとめています。

みらファンでは、1万円投資時に、想定配当金250～600円が期待できるようです。

ファンド名	想定運用期間（ヶ月）	想定利回り（%）	配当金（円）*
みらファン第13号	8	6.0	400
みらファン第12号	12	6.0	600
みらファン第11号	12	6.0	600
みらファン第10号	9	6.0	450
みらファン第9号	8	5.5	366
みらファン第8号	5	6.0	250
みらファン第7号	6	8.0	400
みらファン第6号	8	6.2	413
みらファン第5号	8	6.2	413
みらファン第4号	9	6.3	472
みらファン第3号	6	6.0	300
みらファン第2号	6	6.0	300
みらファン第1号	6	6.0	300
最小値	5	5.5	250
最大値	12	8.0	600
中央値	8	6.0	---
平均値	7.9	6.2	---

*配当金は、1万円投資時で、小数点以下、切り捨てで算出。

実績利回り分析

上記の想定利回りは、あくまでファンド募集時の「想定」です。

重要なのはファンド終了時の「実績」です。

現時点、46ファンドの運用が終了しています。

想定利回り6.0%～8.0%に対して、実績利回り6.0%～8.0%と想定通り運用されていました。

各ファンドの実績利回りは以下の通りでした。

ファンド	想定利回り（%）	実績利回り（%）
みらファン第1号	6.0	6.0
みらファン第2号	6.0	6.0
みらファン第3号	6.0	6.0
みらファン第4号	6.3	6.3
みらファン第5号	6.2	6.2
みらファン第6号	6.2	6.2
みらファン第7号	8.0	8.0
みらファン第8号	6.0	6.0
最小値	6.0	6.0
最大値	8.0	8.0

4．みらファンの評判

みらファンを使うか検討しているなら、評判が気になりますよね。

しかし、ネット検索で出てくるのは、個人の見解に基づく主観的な評判が多いです。

そこで、私は客観的な評判を分析するために、「ファンド募集到達率」を用いています。

「ファンド募集到達率」は、私が独自に定義した用語で、募集金額に対する応募金額の割合を指します。

この数値が、不動産クラウドファンディングの評判（人気度）を客観的に判断できるため、最も重要な指標と考えています。

過去10ファンドでは、募集金額360万円～32,700万円に対して、ファンド募集到達率はすべてのファンドで100%で、非常に良好なサービスと考えられました。

過去最大ファンドは「みらファン第9号」の約3.3億円でしたが、99.9%のファンド募集到達率でその人気度が伺えました。

詳しい分析は、「みらファンの評判をファンド募集到達率で客観的に分析」でまとめていますのでご覧ください。

5．みらファンの会員登録と手数料

みらファンでは、以下の手数料はかかりません。

• 会員登録費用
• 投資申請費用

かかるのは、デポジット口座への入金手数料と、デポジット口座からの出金手数料です。

GMOあおぞらネット銀行であれば、入金手数料と出金手数料が無料となるため、お持ちでない場合は口座開設を推奨します。

詳しい会員登録方法は、「最新キャンペーンはコレ！みらファンのお得な会員登録方法」をご覧ください。

6．みらファンのポイントサイト及びキャンペーン

みらファンのポイントサイト

ポイ活でお得に始めたいと思いますよね。

現時点、こちらのポイントサイトに登録すると、以下のポイ活が可能です。

新規口座開設し、100日以内に50万円以上の投資で、22,000Ptもらえます。50万円以上はかなり厳しめの条件です。1万円から投資可能なので、無理に利用する必要はないでしょう。

［注］2024.11.4時点のもの

みらファンのキャンペーン

みらファンでは、募集ファンドの一部でキャンペーンがあることがあります。

現時点では、実施中のキャンペーンはありませんでした。

過去のキャンペーン分析及び最新のキャンペーンは、「最新キャンペーンはコレ！みらファンのお得な会員登録方法」でまとめていますのでご覧ください。

7．みらファンの配当金の確定申告

みらファンの配当金（分配金）は、「雑所得」となり、総合課税扱いとなります。

分配金から20.42％（所得税+復興特別所得税）の源泉徴収をした後、登録されている取引口座に振込されます。

源泉分離課税ではないため、原則ご自身で確定申告が必要です。

ただし、給与所得を1ヵ所から受けていて、給与所得・退職所得以外の所得の合計が20万円以下の方は、確定申告は不要です。

確定申告時には、会社名、会社住所、支払金額、源泉徴収額が必要です。

8．その他気になること

Q1．みらファンのファンドの募集（組成）頻度は？

平均1.8ヶ月に1回程度です。

募集年月	件数
2022年12月	1
2023年1月	1
2023年2月	1
2023年3月	1
2023年4月	2
2023年6月	1
2023年8月	1
2024年2月	1
2024年5月	1
2024年9月	1
2024年10月	1
2024年11月	1

まとめ

みらファンは、1万円と少額から不動産に投資でき、想定利回りの配当金に期待できる不動産クラウドファンディングサービスです。

不動産クラウドファンディングには、株式や債券と異なり相場がなく、日々の価格変動を追って、ハラハラする必要はありません。

そのため、相場に影響されにくい投資をしたい方には、みらファンが最適です。

また、株式や債券を保有していて、ポートフォリオの拡大や分散のために、想定利回りが決まっているみらファンを利用しても良いでしょう。

みらファンを利用するか否かの参考になれば、幸いです。

さらに詳しい情報は、公式ページをご覧ください。

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