こんにちは。NISA SCHOOLの永松です。本記事は、投資ステージ3の方向けです。
不動産クラウドファンディング「LSEED（エルシード）」は、1万円と少額からプロが選定した不動産に投資でき、配当に期待できるサービスです。
「大事なお金を、LSEEDで運用しても問題ないんだろうか？」
ユーザーの不安はこれに尽きるのではないでしょうか。
その不安を解消するため、また投資判断の参考にしてもらうべく、LSEEDを始める前に知っておくべき7つのことをNISA SCHOOL視点で解説します。
LSEEDの基本的な特徴をまとめることに意味はないため、公式ページを参照してください。
- その1．LSEEDの運用会社が潰れないか？
- その2．LSEEDのファンドは元本割れしないか？
- その3．LSEEDのファンドはリターンが得られるか？
- その4．LSEEDのファンドは運用期間延長（償還遅延）はないか？
- その5．LSEEDのファンドの償還スピードは適正か？
- その6．入出金手数料がかからない方法はあるか？
- その7．LSEEDのファンド組成頻度は適正か？
- まとめ
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その1．LSEEDの運用会社が潰れないか？
最も重要なポイントが運用会社が潰れないことです。
万が一、運用会社が潰れてしまったら、出資金全額が返還されない恐れがあります。
運用会社である「株式会社ランドネット」の財務基盤を十分にチェックしましょう。
株式会社ランドネットは、東証スタンダード上場企業（証券コード：3991）です。
2025年7月期連結決算のデータに基づき、「収益性」と「安全性」の観点から分析すると、以下の通りです。
| 指標 | 2025年7月期 実績 (百万円) | 対前期増減率 | 財務上の評価 |
| 売上高 | 95,992 | 23.4% | 大幅な増収を達成、本業が好調 |
| 営業利益 | 3,744 | 34.4% | 売上を上回る利益成長、収益性が向上 |
| 経常利益 | 3,311 | 31.5% | 財務活動を含めた事業全体で高い成長率 |
| 当期純利益 | 2,384 | 29.5% | 最終利益も大きく伸長 |
| 自己資本比率 | 31.3% | （対前期 32.6%から微減） | 健全、不動産業界では高い水準を維持 |
株式会社ランドネットの財務状況は極めて健全であり、倒産リスクは低いと判断できます。
この強固な財務基盤は、「LSEED」の安定的な運営と配当支払いに対する信頼性を高める要因となります。
その2．LSEEDのファンドは元本割れしないか？
2025.6時点、LSEEDのファンドの元本割れは0件の実績でした。
［出典：LSEED］
元本割れリスクを考慮するために、劣後出資割合を確認しましょう。
元本割れが起こる原因は、不動産売却時の不動産価格の下落です。
元本割れリスクを低減させる不動産クラウドファンディングの仕組みが、「優先劣後システム」です。
優先劣後システムとは、簡単に言うと、ファンド出資時に、あなた（優先出資者）と運営会社等（劣後出資者）の両者からお金を集め、収益分配や元本償還に優先順位をつける仕組みです。
劣後出資者が売却損を先に負担することになるので、仮に物件の売却価格が想定価格を下回っても、優先出資は元本割れしにくいことになります。
仮に、優先出資割合90%、劣後出資割合10%のファンドの場合、不動産価格が10%下落してもあなたの元本には影響はありません。
2025.10時点、LSEEDの劣後出資割合は10%～30%、平均値12.1%、中央値10%でした。
| ファンド名 | 優先出資割合 | 劣後出資割合 |
| LSEED #1 | 71.6% | 28.4% |
| LSEED #2 | 70% | 30% |
| LSEED #3 | 90% | 10% |
| LSEED #4 | 90% | 10% |
| LSEED #5 | 90% | 10% |
| LSEED #6 | 90% | 10% |
| LSEED #7 | 90% | 10% |
| LSEED #8 | 90% | 10% |
| LSEED #9 | 90% | 10% |
| LSEED #10 | 90% | 10% |
| LSEED #11 | 90% | 10% |
| LSEED #12 | 90% | 10% |
| LSEED #13 | 90% | 10% |
| LSEED #14 | 90% | 10% |
| LSEED #15 | 90% | 10% |
| LSEED #16 | 90% | 10% |
| LSEED #17 | 90% | 10% |
| LSEED #18 | 90% | 10% |
| 平均値 | 87.9% | 12.1% |
| 中央値 | 90.0% | 10.0% |
一般的な不動産クラウドファンディングの劣後出資割合が10%程度なので、LSEEDは標準的と言えます。
その3．LSEEDのファンドはリターンが得られるか？
2025.8時点、運用終了したLSEEDのファンドの想定利回りは3.0%～8.0%に対して、実績利回りは3.0%～8.0%と、想定利回り通りでした。
安定性が高い日経平均採用銘柄のうち、最も予想利回りが高いマツダ（証券コード：7261）で6.54%です。［2025.6.13時点］※2025.10.10時点では5.14%。
2025年に募集開始されたファンドの想定利回りは3.0%～5.0%のため、株式よりやや低めと言えます。
最近、トレンドになりつつある「アップサイド配当」は現状実施されていません。
アップサイド配当を期待する場合は、GATES FUNDING、FANTAS funding、FUNDI、らくたまなどのサービスも確認しましょう。
その4．LSEEDのファンドは運用期間延長（償還遅延）はないか？
2025.6時点、LSEEDのファンドの運用期間延長（償還遅延）は0件の実績でした。
不動産が想定通りの期間で売却ができず、運用期間延長された場合、想定通りのリターンが得られない可能性があります。
そのため、ファンドの運用期間延長（償還遅延）が過去にどれだけ発生したのか、お知らせで確認しましょう。
その5．LSEEDのファンドの償還スピードは適正か？
LSEEDのファンドの償還スピードは最短1営業日償還です。
一般的な不動産クラウドファンディングでは、ファンド運用終了から償還が1ヶ月～2ヶ月かかります。
この期間の配当が付かない場合が多く、実質的に利回り低下、運用効率の低下が起きてしまいます。
例えば、運用期間12ヶ月、想定利回り6%のファンドがあったとしましょう。
運用終了と同時に償還されれば、想定利回りは6%を確保できます。
一方、償還が2ヶ月後だとすると、実質利回りは6%×12ヶ月／（12ヶ月＋2ヶ月）＝5.14%まで低下してしまいます。
そのため、どれくらいのスピードで償還が行われるのか確認しましょう。
LSEEDでは、「分配・払い戻しまで最短1日」が採用されています。
入金・待機期間（ファンド募集終了からファンド運用開始まで）15日程度＋償還1日＝16日程度だけ資金がロックされる期間があります。
一般的な不動産クラウドファンディングと比較すると、かなり期間が短く、想定利回りに影響を及ぼしません。
その6．入出金手数料がかからない方法はあるか？
LSEEDでは、入金手数料はGMOあおぞらネット銀行であれば無料、出金手数料は運営会社負担のため、実質0円で利用可能です。
一般的に振込手数料は、3万円未満で330円かかります。
仮に、運用期間12ヶ月、想定利回り6%のファンドに1万円投資したとしましょう。
このファンドで得られる配当金は600円です。
もし、振込手数料に330円を支払っていたとすれば、あなたの利益は600円-330円＝270円となります。実質的な利回りに換算すると、2.7%と大幅に低下してしまいます。
そのため、入出金手数料がかからない方法があるか必ず確認しましょう。
GMOあおぞらネット銀行を開設するか、振込手数料が無料回数が付与される住信SBIネット銀行の利用をおすすめします。
その7．LSEEDのファンド組成頻度は適正か？
2025.9時点、LSEEDのファンド組成頻度は平均1ヶ月に0.9本と適正でした。
| 募集開始年月 | 件数 |
| 2024年2月 | 1 |
| 2024年3月 | 0 |
| 2024年4月 | 0 |
| 2024年5月 | 1 |
| 2024年6月 | 1 |
| 2024年7月 | 1 |
| 2024年8月 | 1 |
| 2024年9月 | 1 |
| 2024年10月 | 1 |
| 2024年11月 | 1 |
| 2024年12月 | 1 |
| 2025年1月 | 0 |
| 2025年2月 | 1 |
| 2025年3月 | 1 |
| 2025年4月 | 1 |
| 2025年5月 | 1 |
| 2025年6月 | 1 |
| 2025年7月 | 1 |
| 2025年8月 | 1 |
| 2025年9月 | 1 |
| 合計 | 17 |
ファンド組成頻度が、サービス開始から数ヶ月だけ高い場合、6ヶ月に1本と低い場合は、そのサービスをコンスタントに利用するのは難しいです。
そのため、少なくとも3ヶ月に1本くらいのペースでファンド組成されているか確認しましょう。
もちろん、優良なファンドであればファンド組成頻度が低くても、そのサービスを利用すべきです。
まとめ
LSEEDを始める前に知っておくべき7つのことを、以下の通りまとめました。
- その1．LSEEDの運用会社が潰れないか？
- その2．LSEEDのファンドは元本割れしないか？
- その3．LSEEDのファンドはリターンが得られるか？
- その4．LSEEDのファンドは運用期間延長（償還遅延）はないか？
- その5．LSEEDのファンドの償還スピードは適正か？
- その6．入出金手数料がかからない方法はあるか？
- その7．LSEEDのファンド組成頻度は適正か？
LSEEDは想定利回りが株式よりもやや低いものの、上場企業が運営するという安定した財務基盤が魅力的なサービスであると感じました。
昨今、日本ではインフレ率が約3%と高くなってきています。これは、あなたの1万円が毎年3%ずつ価値を失っていることと同等です。
現在の銀行普通預金金利は0.2%であるため、1万円は1年で10,020円で3%の下落に耐えられません。
一方、LSEEDで運用すれば、想定利回りが3%以上であるため、1万円は1年で10,300円で3%の下落に耐えられます。
少ない金額からでも円の低下を回避したいと思うなら、LSEEDを始めてみてはいかがでしょうか。
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