こんにちは。不動産クラウドファンディング「レベチー」は、1万円と少額から不動産に投資でき、配当がもらえるサービスです。
LEVECHYファンド24号「上場企業テナント入居 表参道・原宿商業ビル1棟」が、2025年6月23日より募集が開始されました。
「投資しても大丈夫だろうか」と不安を抱く方も多いのではないでしょうか。私もその一人です。
そのようなあなたのため、LEVECHYファンド24号に投資してはいけない理由を探ってみました。
あなたが投資を検討する参考になれば、幸いです。
LEVECHYファンド24号はどんなファンドか？
まずは、基本的なファンド情報を見ていきましょう。
ファンドの募集要項は、以下の通りです。
- 募集期間：2025年6月23日（11:00）～7月13日（23:59）
- 募集総額：8億5,785万円
- 想定利回り：6.0%
- 想定運用期間：12ヶ月
- ファンドタイプ：インカムゲイン＋キャピタルゲイン型
募集総額が約8億円と大きいです。
想定利回り6.0%は、株式投資による配当利回りよりも高いです。
一般的な他社不動産クラウドファンディングと比較すると高めです。ただし、想定利回りトップランナーである「ヤマワケエステート」や「GATES FUNDING」と比較すると低めです。
ただし、レベチーには、今回キャッシュバックがあります。
投資完了金額に応じて、キャッシュバックが受けられます。
- 10万円～50万円未満：4%
- 50万円～100万円未満：5%
- 100万円～：6%
仮に10万円投資完了すれば、想定利回り6.0%＋キャッシュバック4.0%＝10.0%と利回りがかなり高いです。
同様に、100万円投資完了すれば、想定利回り6.0%＋キャッシュバック6.0%＝12.0%と「ヤマワケエステート」や「GATES FUNDING」を大幅に上回ります。
また、まだ会員登録していない方であれば、当メディア限定会員登録キャンペーンも活用できます。
- 実施期間：2025.6.25～7.13
- 対象条件：期間中に、当メディア限定リンクより、7.13までに会員登録を完了し、7.18までに投資家登録を完了した方
- 特典：もれなく、Amazonギフトカード1,000円分プレゼント（プレゼントされるまで退会しないようにしましょう。）
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運用利益が出そうかを判断するため、LEVECHYファンド24号の投資対象がしっかりしているか確認しましょう。
投資対象は、原宿・表参道エリアの商業ビル1棟です。
対象物件は、グッドエディション原宿で、東証プライム上場企業である「TOKYO BASE（3415）」が1棟借り契約しています。
グッドエディション原宿は、2025.3.1にオープンしたばかりです。
本ファンドは、賃料等の収入に加え、将来の売却による売却益を合わせた運用がなされます。
早期の売却も視野に入れながら運用開始直後から売却活動を開始されます。
また、物件のポテンシャルや運用計画を基に、運用実績を積み重ねることで資産価値を向上させ、購入時を上回る価格での売却が目指されます。
LEVECHYファンド24号に投資してはいけない理由
投資してはいけない理由を探すと、以下3点に懸念がありそうです。
- 計画通り売却できるか
- 劣後出資割合が4.6%と低め
- 募集金額約8億円が集まらずに、ファンドが不成立になる？
残念ながら、レベチーでは運用期間の延長が2件発生しています。
LEVECHYファンド13号では、売買契約を締結済であった購入予定法人において資金調達が遅れ、期日までに代金支払いが履行されないことが原因でした。［2025.5.1Newsより］
私も投資済みですが、現時点も売却活動を鋭意努力しているとのことです。
LEVECHYファンド7号では、売却の円滑な対応のため、余裕をもって契約期間を延長するとのことです。［2025.6.12］
運用期間通り、売却できないリスクを抱えたくない方は、本ファンドへの投資をお勧めできません。
不動産クラウドファンディングでは、優先劣後出資方式を採用しています。
簡単に言うと、ファンド出資時に、あなた（優先出資者）と運営会社等（劣後出資者）の両者からお金を集め、収益分配や元本償還に優先順位をつける仕組みです。
劣後出資者が売却損を先に負担することになるので、仮に物件の売却価格が想定価格を下回っても、優先出資は元本割れしにくいことになります。
LEVECHYファンド24号は、優先出資割合95.4%、劣後出資割合4.6%となっています。
ただし、契約成立前交付書面を確認すると、今回は借入（ローン）があります。優先出資、劣後出資、ローンの全体の割合で考えると、以下の通りになります。
- 優先出資割合：49.0%
- 劣後出資割合：2.4%
- ローン割合：48.6%
そのため、仮に物件売却価格が2.4%を超えると、元本割れします。
劣後出資割合が高い不動産クラウドファンディングに、「投活（トウカツ）」（劣後出資割合20％～40%）や「ちょこっと不動産」（30%～67%）があります。
「リターンはそこそこで良くて、元本割れを極力避けたい」という方は、本ファンドは不向きかなと思います。
ちなみに、「ヤマワケエステート」の劣後出資割合は5%未満である場合多く、レベチーはそれと同じくらいです。
ただ、今回はインカムゲイン＋キャピタルゲイン型で、店舗が入ったばかりで即退去はなく一定数インカムゲインが確保できているため、トータルリターンでは元本割れはしないのではと考えています。
最後に、「約8億円集まるのか？」という問題です。
2025.7.4時点では、半分程度だった募集到達率でした。
2025.7.5時点では、キャッシュバックのキャンペーンのキャッシュバック率アップに伴って、104%集まっているため、ファンド不成立にはならないのではと推測しています。
以上のことを踏まえて、投資するか否かを検討してみましょう。
私の見解
LEVECHYファンド24号は、想定利回り6.0%、運用期間12ヶ月の表参道・原宿の商業ビルの投資です。インカム＋キャピタルゲイン狙いの投資です。
キャッシュバックキャンペーンで、4%～6%の利益が確定しています。
私個人的には、リターンとリスクのバランスを見て、投資する価値があると考えているため、10万円ほど投資申込済みです。
詳しい情報は、レベチーをご覧ください。
その他、レベチーに関するトピックスは、「レベチーとは？始める前に必ず知って下さい！」でまとめていますのでご覧ください。
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