こんにちは。NISA SCHOOLの永松です。本記事は、投資ステージ3の方向けです。
不動産クラウドファンディング「K-FUND」という新サービスが2025年10月始まりました。
第1号ファンドである「マンション用地開発ファンド（K-FUND1号）」が、2025年10月7日より募集が開始されます。
「新しいサービスがだけど、投資しても大丈夫だろうか」と不安を抱く方も多いのではないでしょうか。私もその一人です。
そのようなあなたのため、K-FUND1号に投資してはいけない理由を探ってみました。
あなたが投資を検討する参考になれば、幸いです。
マンション用地開発ファンド（K-FUND1号）はどんなファンドか？
まずは、基本的なファンド情報を見ていきましょう。
ファンドの募集要項は、以下の通りです。
- 募集期間：2025年10月7日（12:00）～10月14日（19:00）
- 募集総額：1億円
- 想定利回り：12.0%
- 想定運用期間：182日
- ファンドタイプ：キャピタル型
募集総額が1億円と大きめです。
想定利回り12.0%は、株式投資による配当利回りを優に超えていますし、他社不動産クラウドファンディングと比較しても高めです。
想定利回りトップランナーである「ヤマワケエステート」、「FUNDI」、「GATES FUNDING」に肩を並べています。
想定運用期間182日（約6ヶ月）なので、一般的な不動産クラウドファンディングよりも短めです。
仮に、想定利回りと想定運用期間通りだったとすると、10万円投資時の配当金は10万円×12.0%×182日／365日＝5,983円（税引前）となります。100万円なら59,835円です。
2025.10.4時点、普通預金金利は年0.2%前後です。つまり、何もしなければ、10万円は1年で200円、半年なら100円しか増えません。
100円では1日分の食費にならないですが、本ファンドに10万円でも投資していれば、約6,000円と自炊であれば6日分の食費になりえます。
それだけの運用利益が出そうかを判断するため、マンション用地開発ファンド（K-FUND1号）の投資対象がしっかりしているか確認しましょう。
2025年10月にサービスが開始されたばかりで、あまり売却戦略に対する情報が少ないです。（今後、改善されるかな？）
投資対象は、神奈川県横浜市鶴見区のJR鶴見駅から徒歩13分に位置する土地です。
現在は、入居中の建物がありますが、2026年1月中旬までに退去することで合意しており、退去後に建物を解体し、更地での売却を行われます。
大手不動産ディベロッパーから買付証明書を受領しており、売却契約締結に向けて準備を進めているとのことです
注釈の中で、「仮に売却が困難となった場合には、当社が固有財産として対象不動産を買い戻し、出資金の償還配当を行う予定です。」とあるため、配当の支払い確度は高いように思われます。
マンション用地開発ファンド（K-FUND1号）に投資してはいけない理由
投資してはいけない理由を探すと、以下3点に懸念がありそうです。
- 運営会社に実績がない
- 劣後出資割合が9.4%は低め？
- 募集金額1億円が集まらずに、ファンドが不成立になる？
「K-FUND」は、新しいサービスなので実績（実績利回りが確定）が出てくるのは、最短で2026年4月でしょう。
「実績が十分にあるサービスを使いたい」という方には不向きです。
ただ、どのサービスでもそうですが、初期の案件はその後のユーザー満足度につながるので、結果を出すために力を注いでいると思います。
案件数の多さや運用実績を重視するなら、「COZUCHI」、「FANTAS funding」、「TSON FUNDING」、「らくたま」がおすすめです。
不動産クラウドファンディングでは、優先劣後出資方式を採用しています。
簡単に言うと、ファンド出資時に、あなた（優先出資者）と運営会社等（劣後出資者）の両者からお金を集め、収益分配や元本償還に優先順位をつける仕組みです。
劣後出資者が売却損を先に負担することになるので、仮に物件の売却価格が想定価格を下回っても、優先出資は元本割れしにくいことになります。
K-FUND1号は、優先出資割合33.6%、劣後出資割合9.4%、借入57.0%となっています。
そのため、仮に物件売却価格が9.4%を超えると、元本割れします。
劣後出資割合が高い不動産クラウドファンディングに、「投活（トウカツ）」（劣後出資割合20％～40%）や「ちょこっと不動産」（30%～67%）、「らくたま」（平均40%）があります。
「リターンはそこそこで良くて、元本割れを極力避けたい」という方は、本ファンドは不向きかなと思います。
ちなみに、「ヤマワケエステート」の劣後出資割合は5%未満である場合多く、それに比べるとK-FUNDは高いです。
ただし、先ほど話したように、万が一の時は運営会社が買い取るため元本割れリスクは低いと思われます。
最後に、「1億円集まるのか？」という問題です。
以下2つの理由で、集まると推定しています。
- K-FUND1号組成記念キャンペーンで、出資額の3%がキャッシュバックされる
- 集まらなかった場合に、運営会社が出資することが示唆されている
1号記念ということもあり、キャンペーンが設定されています。出資額に関わらず3%還元されるのは大きいです。
また、ファンドページにおいて、「※募集状況により劣後出資額が増加する場合がございます。」とあるため、集まらなくても補填されてファンド成立されると思われます。
［10.11追記］
募集応募率が1,041%（約10倍）に到達しているので、不成立はなさそうです。
以上のことを踏まえて、投資するか否かを検討してみましょう。
私の見解
K-FUND1号は、想定利回り12.0%、運用期間182日の横浜市のマンション用地の投資です。
私個人的には、リターンとリスクのバランスを見て、投資する価値があると考えているため、10万円ほど投資申込予定です。
約半年後、普通預金の場合は10万円に対して100円程度しか増えませんが、K-FUNDでは5,983円に期待できます。
2025年10月時点の日本のインフレ率約3%なので、本ファンドに投資すれば円の目減りを十分に回避できると判断しました。
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