こんにちは。不動産クラウドファンディング「GATES FUNDING」が新責任者 永井好明 氏のもと始まりました。
第23号ファンドである「GATES FUNDING 23号：沖縄ホテル用地プロジェクト（フェーズ1）」が、2025年8月7日より募集が開始されました。
「新しい責任者になったサービスだけど、投資しても大丈夫だろうか」と不安を抱く方も多いのではないでしょうか。私もその一人です。
そのようなあなたのため、GATES FUNDING 23号に投資してはいけない理由を探ってみました。
あなたが投資を検討する参考になれば、幸いです。
更新履歴
- 本ファンドにAmazonギフトカードキャンペーン
が追加されました。［2025.8.22］
概要は、以下の通りです。
- 実施期間：～2025.8.25
- 対象条件：期間中に、GATES FUNDING 23号
- 特典：もれなく、投資金額に応じて、Amazonギフトカードプレゼント
想定利回り10%のGATES FUNDING 23号に投資完了すると、以下の通り、Amazonギフトカードがもらえます。
- 50万円以上：1.0%分
- 100万円以上：2.0%分
GATES FUNDING 23号はどんなファンドか？
まずは、基本的なファンド情報を見ていきましょう。
ファンドの募集要項は、以下の通りです。
- 募集期間：2025年8月7日（19:00）～8月25日（23:59）
- 募集総額：10億3,000万円
- 想定利回り：10.0%＋α
- 想定運用期間：12ヶ月
- 劣後出資割合：10%
- 申込タイプ：抽選
募集総額が約10億円と非常に大きいです。
想定利回り10.0%は、株式投資による配当利回りは優に超えていますし、他社不動産クラウドファンディングと比較してもだいぶ高めです。
想定運用期間は12ヶ月なので、一般的な不動産クラウドファンディングと大差はありません。
仮に、想定利回りと想定運用期間通りだったとすると、1万円投資時の配当金は1万円×10.0%×12ヶ月＝1,000円（税引前）となります。10万円なら10,000円です。
十分な配当ではないでしょうか。
今回のファンドは、新配当ポリシーの対象となっています。
ユーザーとプロジェクト利益をシェアしたいという想いから、組成時の想定を大きく上回る利益を獲得できた場合や、早期に売却が完了した場合には、当初想定していた運用利回りを超える配当を実施されます。
また、劣後出資（運営会社出資分）割合が10%で、売却時の元本割れリスクがかなり低減されているとみています。
［出典：GATES FUNDING］
それだけの運用利益が出そうかを判断するため、GATES FUNDING 23号の投資対象がしっかりしているか確認しましょう。
投資対象は、沖縄県那覇市の国際通りエリアの土地と建物です。
国際通りはお土産店、飲食店、ホテルなど多くの観光客が訪れるメインストリートです。
本ファンドは、キャピタルゲインの最大化を目指すプロジェクトで、1年毎にフェーズが上がっていき最大3フェーズになるとのことです。
［出典：GATES FUNDING］
売却戦略は、以下2つが考えられています。
- 本物件＋①②③の一体で売却
- 本物件単体で売却
売却戦略1は、一体で売却です。
フェーズ1（本ファンド）では、①②の取得に向けて所有者と交渉を進められます。
同時に、本物件現況のホテル運営体制の見直しを行うとともに、必要に応じて客室や共用施設のバリューアップを図り、ホテルの営業利益の向上を狙われています。
フェーズ2では、追加買取ファンドを組成し、①②を取得します。同時に、③の取得に向けて所有者と交渉を進められます。
フェーズ3では、追加買取ファンドを組成し、③を取得します。その後、取得した全てを一体のホテル用地とすることで、大手ホテル開発ディベロッパーへの売却を目指されます。
実際に大手ホテルディベロッパーに対してのヒアリングも実施済みで、本物件と①②が一体であれば、取得したいと興味を示している業者も数社存在するとのことです。
フェーズ2と3は、状況によって短い運用期間になるとのことです。
売却戦略2は、単体で売却です。
現在のホテル営業は相場よりも格安な宿泊単価となっていることから、ホテル運営体制の見直しや客室・共有施設のバリューアップによって、本物件単体でも十分なインカムゲインを獲得できる物件となります。
また、約138坪ある本物件は容積率が500％となりますが、現況の建物はその半分以下の容積率となります。そのため、増築により、延床面積の大幅な拡大が可能となり、買主にとってポテンシャルの高い物件となります。
GATES FUNDING 23号に投資してはいけない理由
投資してはいけない理由を探すと、以下3点に懸念がありそうです。
- 運営会社に実績がない？
- 募集金額約10億円が集まらずに、ファンドが不成立になる？
- 想定期間内に売却先が見つからず、運用期間が延長される可能性は？
GATES FUNDINGは、22ファンドとまだまだ案件数が少ないので、実績が乏しいと判断されるかもしれません。
うち、11ファンドが運用終了しています。9ファンドで確定利回りが開示されており、想定利回り6.5%～20.0%に対して、実績利回りは想定利回り通りで償還されています。その点では安心できます。
案件数の多さや運用実績を重視するなら、「COZUCHI」、「FANTAS funding」、「TSON FUNDING」がおすすめです。
最後に、「約10億円集まるのか？」という問題です。
GATES FUNDINGの過去最高募集金額は、GATES FUNDING 22号の10.3億円でした。今回はそれと同等の約10億円です。
想定利回りが10%＋α（新配当ポリシー適用）で注目度が集まっていることもあり、集まると予想しています。
仮に集まらなかった場合、ファンドの最低成立額は1万円となっているので、運用はなされるので心配しないで良いでしょう。
最後に、12ヶ月という想定期間内に売却先が見つからない可能性です。
本ファンドの総出資額は、優先出資と劣後出資を合わせると、11億4,200万円と非常に高額です。
12ヶ月でこの価格を超える価格で売却できるのか、不安なところはあります。
Gemini（生成AI）を活用して、沖縄県国際通りのホテル用地の需要を調査してみました。
結論としては、需要は高い、という回答でした。
理由としては、以下2点です。
- 観光客の回復と増加
- 積極的なホテル開発・投資
コロナ下では、観光客は一時的に減少したものの、2024年には995万人と前年の853万人を大きく上回っています。また、航空路線の増加やクルーズ船の寄港も増えているため、さらなる観光客に期待ができるとのことです。
国際通り周辺では、ホテル開発やリノベーションが活発に行われていて、デベロッパーの注目も集まっているとのことです。
一方で、沖縄県全体の宿泊施設は「供給＞需要」であるため、競争激化が懸念されています。今後は高付加価値型のサービスや長期滞在ニーズへの対応といった、質的変化が求められるフェーズに来ている点には留意が必要です。
以上のことを踏まえて、投資するか否かを検討してみましょう。
私の見解
GATES FUNDING 23号は、想定利回り10.0%＋α、運用期間12ヶ月の「沖縄県ホテル用地プロジェクト（フェーズ1）」の沖縄県那覇市の国際通りエリアの土地と建物への投資です。
フェーズが3段階に分かれていることから、GATES FUNDING 22号よりは、売却できないことによる、元本償還＋分配遅延は起きにくいのではないかと予想しています。
8.25までなので、もう少し他社ファンドと比較の上、投資するか判断することにします。
詳しい情報は、GATES FUNDINGをご覧ください。
その他、GATES FUNDINGに関するトピックスは、「GATES FUNDINGとは？始める前に知って下さい！」でまとめていますのでご覧ください。
関連記事
・最新キャンペーン！GATES FUNDINGの会員登録方法
© GATES Inc.
