こんにちは。不動産クラウドファンディング「GATES FUNDING」が新責任者 永井好明 氏のもと始まりました。
第22号ファンドである「GATES FUNDING 22号：港区三田高級分譲レジデンス」が、2025年7月16日より募集が開始されます。
「新しい責任者になったサービスだけど、投資しても大丈夫だろうか」と不安を抱く方も多いのではないでしょうか。私もその一人です。
そのようなあなたのため、GATES FUNDING 22号に投資してはいけない理由を探ってみました。
あなたが投資を検討する参考になれば、幸いです。
GATES FUNDING 22号はどんなファンドか？
まずは、基本的なファンド情報を見ていきましょう。
ファンドの募集要項は、以下の通りです。
- 募集期間：2025年7月16日（19:00）～8月6日（23:59）
- 募集総額：10億2,870万円
- 想定利回り：10.0%＋α
- 想定運用期間：6ヶ月
- 劣後出資割合：10%
- 申込タイプ：抽選
募集総額が約10億円と非常に大きいです。
想定利回り10.0%は、株式投資による配当利回りは優に超えていますし、他社不動産クラウドファンディングと比較してもだいぶ高めです。
想定運用期間は6ヶ月なので、一般的な不動産クラウドファンディングと大差はありません。
仮に、想定利回りと想定運用期間通りだったとすると、1万円投資時の配当金は1万円×10.0%×6ヶ月＝500円（税引前）となります。10万円なら5,000円です。
十分な配当ではないでしょうか。
今回のファンドは、新配当ポリシーの対象となっています。
ユーザーとプロジェクト利益をシェアしたいという想いから、組成時の想定を大きく上回る利益を獲得できた場合や、早期に売却が完了した場合には、当初想定していた運用利回りを超える配当を実施されます。
また、劣後出資（運営会社出資分）割合が10%で、売却時の元本割れリスクがかなり低減されているとみています。
［出典：GATES FUNDING］
それだけの運用利益が出そうかを判断するため、GATES FUNDING 22号の投資対象がしっかりしているか確認しましょう。
投資対象は、東京都港区に位置する、日本最高峰の高級レジデンス「三田ガーデンヒルズ」のパークマンション棟の12階の一室です。
分譲マンションとしては港区最大となる25,246㎡の敷地面積を誇り、共用施設のみのセンターヒルを中心にパークマンション、サウスヒル、イーストヒル、ノースヒル、ウエストヒルの6棟構成で構成されています。
新築未入居の状態での引き渡しなので、想定利回りはキャピタルゲインだけの数値となっています。
運用戦略としては、以下のが考えられています。
本ファンドの対象物件を格安で取得しており、また物件自体が非常に希少性が高いため、様々な選択肢での売却が可能と考えられています。
GATES FUNDING 22号に投資してはいけない理由
投資してはいけない理由を探すと、以下3点に懸念がありそうです。
- 運営会社に実績がない？
- 募集金額約10億円が集まらずに、ファンドが不成立になる？
- 想定期間内に売却先が見つからず、運用期間が延長される可能性は？
GATES FUNDINGは、22ファンドとまだまだ案件数が少ないので、実績が乏しいと判断されるかもしれません。
うち、11ファンドが運用終了しています。9ファンドで確定利回りが開示されており、想定利回り6.5%～20.0%に対して、実績利回りは想定利回り通りで償還されています。その点では安心できます。
案件数の多さや運用実績を重視するなら、「COZUCHI」、「FANTAS funding」、「TSON FUNDING」がおすすめです。
最後に、「約10億円集まるのか？」という問題です。
GATES FUNDINGの過去最高募集金額は、GATES FUNDING 15号の4.7億円でした。今回はその倍以上の10億円です。
想定利回りが10%＋α（新配当ポリシー適用）で注目度が集まっていることもあり、集まると予想しています。
仮に集まらなかった場合、ファンドの最低成立額は1万円となっているので、運用はなされるので心配しないで良いでしょう。
最後に、6ヶ月という想定期間内に売却先が見つからない可能性です。
本ファンドの総出資額は、優先出資と劣後出資を合わせると、11億4,300万円と非常に高額です。
6ヶ月でこの価格を超える価格で売却できるのか、不安なところはあります。
想定される購入者を調べてみたところ、以下3パターンが挙げられます。
- 国内外の富裕層（年収数千万円～数億円クラスの超富裕層）
- 海外投資家
- キャピタルゲイン目的の投資家
引き渡し直後にもかかわらず中古物件として売りに出されているケースが見られるのは、キャピタルゲイン目的の投資家が多いためです。
ファンドページでは詳しく解説はされていないのですが、どれくらい購入希望者がいるのかが肝になってきます。
三井のリハウスによれば、2025.7.20時点、三田ガーデンヒルズは24件売り出しされいました。これらの買い手が本ファンドの物件にも着目するかポイントです。
以上のことを踏まえて、投資するか否かを検討してみましょう。
私の見解
GATES FUNDINGは、想定利回り10.0%＋α、運用期間6ヶ月の「三田ガーデンヒルズ」のパークマンション棟の12階の一室への投資です。
私個人的には、今回は売却リスクの観点から見送ることにしました。募集金額少ないファンドや「GATES FUNDING 21号（品川区東大井アパート4室）」のようにリスク分散型ファンドの方をしばらく優先したいと考えています。
最近、私が投資していたLEVECHYファンド13号で、売却先に想定通り売却されずに運用期間の延長が発生中です。
それ以来、募集金額が大きくキャピタルゲイン重視のファンドに投資する際には、不動産のプロではないながらも、本当に想定通り売却できるのか調べるようにしています。
詳しい情報は、GATES FUNDINGをご覧ください。
その他、GATES FUNDINGに関するトピックスは、「GATES FUNDINGとは？始める前に知って下さい！」でまとめていますのでご覧ください。
関連記事
・最新キャンペーン！GATES FUNDINGの会員登録方法
© GATES Inc.
