【Funds】ローン型と不動産型ファンドのどちらに投資したら良い?投資戦略と個人実績・トータルリターンをまとめます!



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こんにちは。funds(ファンズ)をご存知でしょうか。資産運用したい個人と資金を借りたい企業を結ぶ「貸付ファンド」のオンラインマーケットサービスです。

2019年1月のスタートから、会員数が1万人を突破しました。[2019.6時点]

比較的安定運用できる Funds に、貸付ファンドの勉強も兼ねて少額投資しています。

どの物件ファンドに投資したら良いか、迷いませんか。

今回は、あなたの参考になるべく、ローン型と不動産型のどちらのファンドに投資したら良いのか、個人実績と合わせて私の考えを紹介します。

Fundsの特徴、メリットとデメリット、評判、始め方については下記の記事を参考にしてください。

>>【Funds】クラウドポート貸付ファンド投資の始め方|会社の信頼性・特徴・メリットとデメリット・評判をまとめます!

 

 

投資戦略は「元本割れ」リスクを最小に!

Fundsに何を求めていますか。私は元本割れしないことを重視しています。

Fundsでは、「不動産型」と「ローン型」のファンドの取扱があります。簡単に言うと、不動産型が不動産事業を行うファンド、ローン型がそれ以外です。

どちらを買うか。

私は、不動産型を優先して申し込むようにしています。その理由は、収益モデルが理解しやすいからです。

不動産投資の収益は、家賃収入と物件の売却益です。

 

不動産型の台東区XEBEC#2を例に見ていきましょう!

このファンドの運用期間は、12ヶ月で、想定利回りは4.3%/年です。募集金額は2135万円で、マンションの一室の購入資金にあてられます。

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[出典:Funds

 

出資の流れは、まず私たちが不動産事業を行う「デュアルタップ社」に投資します。デュアルタップ社は、子会社の「Dualtap Property Management社(DPM)」にお金を貸し出します。

DPMが、そのお金を東京・台東区のマンション「XEBEC」の購入資金にあてられます。

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分配金の流れは、DPMが購入した「XEBEC」から、投資益を得ます。投資益には家賃収入と売却益を含みます。該当ファンドでは、上記期間内に売却を想定しているかは、記載がありませんでした。

DPMは、借主である親会社「デュアルタップ社」に利払いと返済をします。そして、最後に、デュアルタップ社が私たちに分配金と元本償還を行います。

そこまでは難しくない収益モデルだと思いませんか。

私も不動産自体に詳しいわけではありません。資金出資型の不動産投資では、その物件が空室にならないか、つまり、家賃収入が安定しそうかをFunds提供の情報で判断しています。

Fundsで扱っている不動産投資先は、東京中心ですので、その他の地域よりも人が多いとともに、海外投資家からの投資先としても選定されやすいので、問題ないと判断しています。

 

一方、ローン型の場合はどうでしょうか?

例えば、Kudan Deep Techファンド#1で見ていきましょう。[2019.10.12時点]

このファンドの運用期間は、11ヶ月で、想定利回りは2.0%/年です。募集金額は3億円です。

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[出典:Funds

 

出資の流れは、まず私たちが「Kudan funds社」に投資しします。Kudan Funds社は、Kudan社がFundsを通じてお金を集めるために便宜上作られた会社です。

Kudan Funds社は、親会社の「Kudan社」にお金を貸し出します。Kudan社は得た資金を子会社設立(日本・香港・中国)及びその運営とDeep Tech企業への投資に利用します。

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分配金の流れは、Kudan Funds社が、Kudan社から利払いと返済を受けます。そこから私たちに分配金と元本償還が行われます。

Fundsの資料で、重要なことが書かれています。

お客様への分配は、借り手からの利払い・返済に連動し、当ファンドで集めた資金で行う事業の成否とは直接連動しません。

 

つまり、極端な話、集めた資金で事業収益が得られなくても、利払いと返済には直接影響しないということです。もし、影響するとすれば、元本割れリスクも想定しなければなりません。

ただし、間接的には影響します。当然、親会社がうまくいかなければ、利払いもできなくなりますから。

そうなると大切なのが、借り手の財務状況です。上記の例だと「Kudan社」です。この部分が、不動産型と比較してやや難しいように思います。元本割れを起こさないように、Fundsが厳しい基準で選定はしていると思いますので、財務分析に時間をかける価値があるかは要検討です。

 

以上のことから、不動産型とローン型どちらも申し込める状況にあれば、不動産型に優先して投資しています。

実際には、安定的なリターンが人気で申込できないことが多いんですけどね。 

 

 

個人実績とトータルリターン

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現在、リースバック事業「あんばい」ファンド#1に、1万円投資しています。想定利回りは3.5%/年です。[2019.10.12時点]

Fundsの収益は、3ヶ月毎です。ファンドによって異なります。

トータルリターンは、元本1万円に対して+69円なので+0.69%です。元本割れや分配金の不払いはありません。

今後も徐々に増額をしていく予定です。申込できればの話ですが…。

その他、詳細な情報は公式サイトをご覧ください。

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