ご存知のように、FUNDROP（ファンドロップ）は、1万円と少額からプロが選定した不動産に投資できるサービスです。
2020年11月にサービスが開始されました。
ファンドロップを含め、不動産クラウドファンディングのデメリットは、元本割れリスクがあることです。
「ファンドロップを検討中だけど、元本割れがコワいから躊躇している」という方もいるのではないでしょうか。
元本保証ではない投資において、どんなサービスでも元本割れリスクは生じます。
大切なのは、どういう場合に元本割れする恐れがあるのか、を知ることです。
本記事では、ファンドロップのファンドが元本割れするケースを丁寧に解説します。
ファンドロップに対する不安を少しでも和らげていただけたら、幸いです。
更新履歴
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元本割れリスクに関わる、優先劣後出資方式、マスターリース契約とは？
ファンドロップでは、元本割れリスクの低減のため、優先劣後出資方式、マスターリース契約を採用しています。
これら2つを簡単に理解しておきましょう。
優先劣後出資方式とは？
ファンドロップは、元本割れリスクの低減のため、優先劣後出資方式を採用しています。
［出典：ファンドロップ］
簡単に言うと、ファンド出資時に、あなた（優先出資者）と運営会社等（劣後出資者）の両者からお金を集め、収益分配や元本償還に優先順位をつける仕組みです。
劣後出資者が売却損を先に負担することになるので、仮に物件の売却価格が想定価格を下回っても、優先出資は元本割れしにくいことになります。
つまり、劣後出資割合が高い方が元本割れしにくくなります。
優先劣後出資の割合は、各ファンドで異なります。
ファンドロップの過去ファンドでは、劣後出資割合は12%～60%で、中央値は20%でした。
| ファンド名 | 優先出資割合 | 劣後出資割合 |
| FUNDROP 24号「東京都練馬区」賃料保証×再組成 | 80% | 20% |
| FUNDROP 23号「東京都目黒区」賃料保証×インカム | 80% | 20% |
| FUNDROP 22号「東京都中野区」賃料保証×インカム | 80% | 20% |
| FUNDROP 21号「東京都目黒区」賃料保証×インカム | 80% | 20% |
| FUNDROP 20号「東京都八王子市」賃料保証×再組成 | 70% | 30% |
| FUNDROP 19号「東京都北区」賃料保証×再組成 | 80% | 20% |
| FUNDROP 18号「神奈川県横浜市」賃料保証×再組成 | 88% | 12% |
| FUNDROP 17号「目黒区中目黒」賃料保証×インカム | 80% | 20% |
| FUNDROP 16号「愛知県犬山市」賃料保証×再組成 | 80% | 20% |
| FUNDROP 15号「東京都八王子市」賃料保証×再組成 | 70% | 30% |
| FUNDROP 14号「東京都練馬区」賃料保証×再組成 | 80% | 20% |
| FUNDROP 13号「東京都中野区」賃料保証×再組成 | 80% | 20% |
| FUNDROP 12号「東京都北区」賃料保証×再組成 | 80% | 20% |
| FUNDROP 11号「神奈川県横浜市」賃料保証×再組成 | 88% | 12% |
| FUNDROP 10号「愛知県犬山市」賃料保証×インカム | 80% | 20% |
| FUNDROP 9号「東京都八王子市」賃料保証×再組成 | 80% | 20% |
| FUNDROP 8号 「東京都練馬区」賃料保証×インカム | 80% | 20% |
| FUNDROP 7号「横浜市旭区」賃料保証×再組成 | 88% | 12% |
| FUNDROP 6号「東京都中野区」 | 80% | 20% |
| FUNDROP 5号「東京都八王子市」 | 70% | 30% |
| FUNDROP 4号「東京都北区」 | 80% | 20% |
| FUNDROP 3号「山梨県甲府市」 | 80% | 20% |
| FUNDROP 2号「東京都板橋区」 | 40% | 60% |
| FUNDROP 1号「神奈川県横浜市」 | 80% | 20% |
| 最小値 | 40% | 12% |
| 最大値 | 88% | 60% |
| 中央値 | 80% | 20% |
| 平均値 | 78% | 22% |
優先劣後出資割合は、以下の方法で、確認できます。
1．公式ページはこちら
にアクセスし、該当ファンドのページを選択します。
2．「ファンド概要」の劣後出資金額の欄で、劣後出資割合を確認できます。
マスターリース契約とは？
また、ファンドロップでは、安定的な配当を実現するため、マスターリース契約を採用しています。
マスターリース契約とは、簡単に言うと、賃料保証です。物件運用時の空室による賃料収入減に対するリスクを低減しています。
ファンドロップのファンドが元本割れするケース
どういう場合に元本割れするのか、ケースを見ていきましょう。
結論から言うと、物件が想定以上に安く売却された時、元本割れします。
FUNDROP 4号「東京都北区」ファンドを例に、元本償還シミュレーションを作成しました。
［注：わかりやすくするため、公式ページ記載のものと若干異なる場合があります。］
本ファンド概要は次の通りです。
- 出資総額：5,500万円
- 募集金額（優先出資額）：4,400万円
- ファンドタイプ：インカムゲイン重視型
- 想定運用期間：12ヶ月
- 想定利回り：5.0%
- 優先・劣後出資割合：80.0%・20.0%
例①～③のケースで見ていきましょう。
例①は、運用終了時点で「物件を6,000万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の5,500万円を超えています。
あなたと運営会社側の出資分は、元本割れしません。売却で得られた利益は、出資者の収益になります。
例②は、運用終了時点で「物件を5,000万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の5,500万円を下回っています。損失が500万円です。
ここで、優先劣後出資方式のメリットが作用します。
損失は、劣後出資額（運営会社側）から補填されます。そのため、あなたの出資分は元本割れしません。
例③は、運用終了時点で「物件を4,000万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の5,500万円を下回っています。損失が1,500万円です。
ここでも、優先劣後出資方式が作用するため、損失は劣後出資額（運営会社側）から補填されます。
しかし、例②と違い、損失が劣後出資額の1,100万円を上回っています。
1,100万円-1,500万円＝-400万円分は、あなたの出資分にも影響があります。この場合に元本割れします。
計算上は、-400万円／4,400万円×100%＝-9.1%になると推測できます。例えば、1口1万円あたり、9,090円戻ってくる計算です。
簡単にまとめると、劣後出資分（運営会社側）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
ファンドロップでは、元本割れしないように市場状況によって、早期売却・早期償還という戦略が取られる場合もあります。
その場合は、元本割れしくにくいですが、運用期間が想定より短くなるので、配当金が少なくなります。
まとめ
ファンドロップでは、劣後出資分（運営会社側）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
あなたの元本割れリスクを低減させるため、優先・劣後出資方式が採用され、場合によっては早期売却・早期償還がされています。
これらのことを踏まえ、あなたが許容できるリスクか判断しましょう。
それぞれ、リスクとリターンが異なりますので、詳しくは、公式ページをご覧ください。
その他、ファンドロップに関するトピックは、「不動産クラウドファンディング ファンドロップの資産運用ガイド」でまとめていますので、ご覧ください。
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