こんにちは。不動産クラウドファンディング「FUNDI」という新サービスが2024年11月始まりました。
第6号ファンドである「印西市データセンター追加買取 FUNDI プロジェクト#6」が、2025年6月27日より募集が開始されました。
「新しいサービスがだけど、投資しても大丈夫だろうか」と不安を抱く方も多いのではないでしょうか。私もその一人です。
そのようなあなたのため、FUNDI プロジェクト#6に投資してはいけない理由を探ってみました。
あなたが投資を検討する参考になれば、幸いです。
印西市データセンター追加買取 FUNDI プロジェクト#6はどんなファンドか？
まずは、基本的なファンド情報を見ていきましょう。
ファンドの募集要項は、以下の通りです。
- 募集期間：2025年6月27日（19:00）～7月10日（12:59）
- 募集総額：15億5,000万円
- 想定利回り：11.5%＋α
- 想定運用期間：5ヶ月
- ファンドタイプ：キャピタル型
募集総額が約15億円と大きいです。
想定利回り11.5%は、株式投資による配当利回りは優に超えていますし、他社不動産クラウドファンディングと比較してもだいぶ高めです。想定利回りトップランナーである「ヤマワケエステート」と肩を並べるくらいです。
ただし、FUNDIには、＋α配当があります。
ファンド運用終了時に想定を上回る利益が出た場合に、①追加配当、又は②ファンド利益の25%のいずれか高い方があなたに還元されます。
この点は、だいぶ投資家目線のサービスです。
［出典：FUNDI］
想定運用期間は5ヶ月なので、一般的な不動産クラウドファンディングよりも短めです。
仮に、想定利回りと想定運用期間通りだったとすると、1万円投資時の配当金は1万円×11.5%×5ヶ月＝479円（税引前）となります。10万円なら4,792円です。
十分な配当ではないでしょうか。
それだけの運用利益が出そうかを判断するため、FUNDI プロジェクト#6の投資対象がしっかりしているか確認しましょう。
投資対象は、現在運用中である「印西市データセンター FUNDIプロジェクト#3」に隣接する土地です。
FUNDIプロジェクト#3では、千葉県印西市に所在するデータセンター用地の一部を取得していました。
FUNDIプロジェクト#6では、それに追加で用地を取得します。
単に面積を広げるという意味よりも一体的な開発計画を前提とした、より付加価値の高い提案を可能とするためです。
それにより、現在進んでいる売却交渉における優位性を確立することができるとされています。
売却戦略としては、以下2通りが考えられています。
売却先候補としては、複数の国内外企業を想定されていました。先に記載したように、既にプロジェクトが具体的な交渉段階へ移行している状況です。
交渉を有利に進める戦略的判断として、詳細な売却候補先や価格情報等の公開は控えられています。
また、万が一交渉が成立しなかった場合に備え、共同事業者と想定利回り11.5%で売買契約がなされています。
印西市データセンター追加買取 FUNDI プロジェクト#6に投資してはいけない理由
投資してはいけない理由を探すと、以下3点に懸念がありそうです。
- 運営会社に実績がない
- 劣後出資割合が5%と低め
- 募集金額約15億円が集まらずに、ファンドが不成立になる？
運営会社である「株式会社FUNDI」は、新しいサービスなので実績（実績利回りが確定）が出てくるのは、最短で2025年12月でしょう。
「実績が十分にあるサービスを使いたい」という方には不向きです。
ただ、どのサービスでもそうですが、初期の案件はその後のユーザー満足度につながるので、結果を出すために力を注いでいると思います。
不動産クラウドファンディングでは、優先劣後出資方式を採用しています。
簡単に言うと、ファンド出資時に、あなた（優先出資者）と運営会社等（劣後出資者）の両者からお金を集め、収益分配や元本償還に優先順位をつける仕組みです。
劣後出資者が売却損を先に負担することになるので、仮に物件の売却価格が想定価格を下回っても、優先出資は元本割れしにくいことになります。
FUNDIプロジェクト#6は、優先出資割合95%、劣後出資割合5%となっています。
そのため、仮に物件売却価格が5%を超えると、元本割れします。
劣後出資割合が高い不動産クラウドファンディングに、「投活（トウカツ）」（劣後出資割合20％～40%）や「ちょこっと不動産」（30%～67%）があります。
「リターンはそこそこで良くて、元本割れを極力避けたい」という方は、本ファンドは不向きかなと思います。
ちなみに、「ヤマワケエステート」の劣後出資割合は5%未満である場合多く、それに比べるとFUNDIは高いです。
ただ、FUNDIプロジェクト#6は需要が高いデータセンターなので、よっぽどのことがない限り、想定通りにいくのではないかと思っています。
最後に、「約15億円集まるのか？」という問題です。
第3号案件は、約22億円の募集金額に対して、約30億円の応募がありました。その点を踏まえると、約5億円の募集金額は問題なく集まるだろうと思います。
仮にユーザーから出資が集まらなかったとしても、「本ファンドが満額に達しない場合には、FUNDI社または予定していた別の投資家から本ファンドに優先出資をしファンド成立とさせます。」と記載があるため、不成立になることはないでしょう。
以上のことを踏まえて、投資するか否かを検討してみましょう。
私の見解
FUNDIプロジェクト#6は、想定利回り11.5%+α、運用期間5ヶ月のデータセンター用地への投資です。
私個人的には、リターンとリスクのバランスを見て、FUNDIプロジェクト#3と同様に、投資する価値があると考えているため、10万円ほど投資申込済みです。
詳しい情報は、FUNDIをご覧ください。
その他、FUNDIに関するトピックスは、「不動産クラウドFUNDIとは？始める前に必ず知って下さい！」でまとめていますのでご覧ください。
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