こんにちは。不動産クラウドファンディング「FUNDI」という新サービスが2024年11月始まりました。
第2号ファンドである「読売ランド駅 一棟マンションFUNDI プロジェクト#2」が、2024年12月13日より募集が開始されます。
「新しいサービスがだけど、投資しても大丈夫だろうか」と不安を抱く方も多いのではないでしょうか。私もその一人です。
そのようなあなたのため、FUNDI プロジェクト#2に投資してはいけない理由を探ってみました。
まだ、募集開始前であり、募集期間も十分にあるので、あなたが投資を検討する参考になれば、幸いです。
読売ランド駅 一棟マンション FUNDI プロジェクト#2はどんなファンドか？
まずは、基本的なファンド情報を見ていきましょう。
ファンドの募集要項は、以下の通りです。
- 募集期間：2024年12月13日（19:00）～2025年1月6日（12:59）
- 募集総額：1億500万円
- 想定利回り：8%+α
- 想定運用期間：12ヶ月
- ファンドタイプ：インカム型
募集総額が約1億円と、FUNDIプロジェクト#1の約13億円と比較すると、規模は小さめです。
想定利回り8%は、株式投資による配当利回りは優に超えていますし、他社不動産クラウドファンディングと比較してもだいぶ高めです。想定利回りトップランナーである「ヤマワケエステート」には及ばないくらいです。
ヤマワケエステートがキャピタル型（売却益）メインであるのに対し、FUNDIプロジェクト#2はインカム型（賃料収益）です。
インカム型で8%は非常に高いです！
さらに、FUNDIには、＋α配当があります。
ファンド運用終了時に想定を上回る利益が出た場合に、①追加配当、又は②ファンド利益の25%のいずれか高い方があなたに還元されます。
この点は、だいぶ投資家目線のサービスです。
FUNDIプロジェクト#2では、8.5%を超える賃料収入があった場合に、追加配当がなされる可能性があります。
［出典：FUNDI］
想定運用期間は12ヶ月なので、一般的な不動産クラウドファンディングと大差はありません。
仮に、想定利回りと想定運用期間通りだったとすると、1万円投資時の配当金は1万円×8%×12ヶ月＝800円（税引前）となります。10万円なら8,000円です。
十分な配当ではないでしょうか。
それだけの運用利益が出そうかを判断するため、FUNDI プロジェクト#2の投資対象がしっかりしているか確認しましょう。
投資対象は、神奈川県川崎市に所在するシェアハウスです。
シェアハウス事業大手のオークハウス社の物件を、FUNDIが好条件で取得しています。シャアハウスの管理・運営は、オークハウス社が引き続き担当する協業ファンドです。
オークハウス社の事業戦略として、「今後運用戸数を増やすため、自社保有物件を投資家が持つ形での運用形態を目指す」があるため、このようなファンド組成に至ったとのことです。
本シェアハウスは、敷金・礼金・仲介手数料・更新料不要で賃借人が入居しやすく、シェハウス間での移動もできるため退去しやすいという住む側のメリットがあります。
そのため、住人の入れ替わりが激しく、流動的なため、賃料収入が変動しやすい点がリスクがあります。
このリスクを避けるため、最低利回り8.5%のマスターリース契約をオークハウス社とFUNDIがなされています。
これにより、安定した賃料収入が得られる、ほぼ8%の利益が確定しているようなものです。
読売ランド駅 一棟マンション FUNDI プロジェクト#2に投資してはいけない理由
投資してはいけない理由を探すと、以下3点に懸念がありそうです。
- 運営会社に実績がない
- 劣後出資割合が約5%と低め
- 募集金額約1億円が集まらずに、ファンドが不成立になる？
運営会社である「株式会社FUNDI」は、新しいサービスなので実績（実績利回りが確定）が出てくるのはだいぶ先でしょう。
「実績が十分にあるサービスを使いたい」という方には不向きです。
実績重視ならば、国内不動産なら「TSON FUNDING
」、海外不動産なら「テクラウド」が良いでしょう。
不動産クラウドファンディングでは、優先劣後出資方式を採用しています。
簡単に言うと、ファンド出資時に、あなた（優先出資者）と運営会社等（劣後出資者）の両者からお金を集め、収益分配や元本償還に優先順位をつける仕組みです。
劣後出資者が売却損を先に負担することになるので、仮に物件の売却価格が想定価格を下回っても、優先出資は元本割れしにくいことになります。
FUNDIプロジェクト#2は、優先出資割合95.3%、劣後出資割合4.7%となっています。
そのため、仮に物件売却価格が4.7%を超えると、元本割れします。
劣後出資割合が高い不動産クラウドファンディングに、「つくるファンド」（劣後出資割合86%）や「ちょこっと不動産」（30%～67%）があります。
ちなみに、「ヤマワケエステート」の劣後出資割合は5%未満である場合多く、それに比べるとFUNDIは高いです。
ただ、FUNDIプロジェクト#2は、現時点で、長期保有で運営される予定のため、売却は考えられていません。そのため、元本割れはしないものと思われます。
本ファンド運用終了タイミングで、再ファンド化が予定されています。
最後に、「約1億円集まるのか？」という問題です。
私はすでにユーザー登録していますが、運営元に「約1億円集まらなかった場合、ファンド不成立となるか？」聞いてみました。
「集まった金額で運用される」との回答でしたので、その点は問題にならないようです。
FUNDIプロジェクト#1では、約13億円の募集金額で難なく到達していたため、FUNDIプロジェクト#2も問題なく集まると思われます。
以上のことを踏まえて、投資するか否かを検討してみましょう。
私の結論
FUNDIプロジェクト#2は、想定利回り8%+α、運用期間12ヶ月のシェアハウスへの投資です。
私個人的には、リターンに対してリスクが非常に低いと判断して、投資する価値があると考えているため、10万円～20万円ほど投資予定です。
詳しい情報は、FUNDIをご覧ください。
その他、FUNDIに関するトピックスは、「不動産クラウドFUNDIとは？始める前に必ず知って下さい！」でまとめていますのでご覧ください。
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