こんにちは。不動産クラウドファンディング「FUNDI」という新サービスが2024年11月始まりました。
第1号ファンドである「千葉市データセンター FUNDI プロジェクト#1」が、2024年11月22日より募集が開始されます。
「新しいサービスがだけど、投資しても大丈夫だろうか」と不安を抱く方も多いのではないでしょうか。私もその一人です。
そのようなあなたのため、FUNDI プロジェクト#1に投資してはいけない理由を探ってみました。
まだ、募集開始前であり、募集期間も十分にあるので、あなたが投資を検討する参考になれば、幸いです。
更新履歴
- 「千葉市データセンター FUNDI プロジェクト#1に投資してはいけない理由」に補足情報を追記しました。［2024.11.23］
千葉市データセンター FUNDI プロジェクト#1はどんなファンドか？
まずは、基本的なファンド情報を見ていきましょう。
ファンドの募集要項は、以下の通りです。
- 募集期間：2024年11月22日（19:00）～12月13日（12:59）
- 募集総額：12億8,250万円
- 想定利回り：12%＋α
- 想定運用期間：12ヶ月
- ファンドタイプ：キャピタル型
募集総額が約13億円とかなり巨大です。
想定利回り12%は、株式投資による配当利回りは優に超えていますし、他社不動産クラウドファンディングと比較してもだいぶ高めです。想定利回りトップランナーである「ヤマワケエステート」には及ばないくらいです。
ただし、FUNDIには、＋α配当があります。
ファンド運用終了時に想定を上回る利益が出た場合に、①追加配当、又は②ファンド利益の25%のいずれか高い方があなたに還元されます。
この点は、だいぶ投資家目線のサービスです。
［出典：FUNDI］
想定運用期間は12ヶ月なので、一般的な不動産クラウドファンディングと大差はありません。
仮に、想定利回りと想定運用期間通りだったとすると、1万円投資時の配当金は1万円×12%×12ヶ月＝1,200円（税引前）となります。10万円なら12,000円です。
十分な配当ではないでしょうか。
それだけの運用利益が出そうかを判断するため、FUNDI プロジェクト#1の投資対象がしっかりしているか確認しましょう。
投資対象は、千葉県千葉市に所在する公募面積15,007坪（実測約18,000坪）の介護施設です。
介護施設そのものを使うわけではなく、この土地をデータセンター用地として開発されます。
FUNDI単独ではなく、売上高数千憶円規模の大手不動産会社と共同で、データセンター開発プロジェクトが進められています。
電力供給の手続きを経て、国内外のデベロッパーに売却される戦略です。
国内のデベロッパーであれば約72憶円（1坪40万円×18,000坪想定）、外資のデベロッパーであれば最大90億円（1坪50万円×18,000坪想定）が見込めるとのことです。
データセンターは、大量のデータを安全に保管し、迅速に処理するための施設です。
スマートフォンのアプリやウェブサービス、銀行の取引や自治体のシステムなど、背後にある膨大なデータを支えるためにはデータセンターが必要不可欠となっています。
そのため、データセンター建設の需要は飛躍的に増しています。
順調にいけば、＋αの配当にも期待できそうです。
千葉市データセンター FUNDI プロジェクト#1に投資してはいけない理由
投資してはいけない理由を探すと、以下3点に懸念がありそうです。
- 運営会社に実績がない
- 劣後出資割合が5%と低め
- 募集金額約13億円が集まらずに、ファンドが不成立になる？
運営会社である「株式会社FUNDI」は、新しいサービスなので実績（実績利回りが確定）が出てくるのはだいぶ先でしょう。
「実績が十分にあるサービスを使いたい」という方には不向きです。
ただ、どのサービスでもそうですが、第1号案件はその後のユーザー満足度につながるので、結果を出すために力を注いでいると思います。
不動産クラウドファンディングでは、優先劣後出資方式を採用しています。
簡単に言うと、ファンド出資時に、あなた（優先出資者）と運営会社等（劣後出資者）の両者からお金を集め、収益分配や元本償還に優先順位をつける仕組みです。
劣後出資者が売却損を先に負担することになるので、仮に物件の売却価格が想定価格を下回っても、優先出資は元本割れしにくいことになります。
FUNDIプロジェクト#1は、優先出資割合95%、劣後出資割合5%となっています。
そのため、仮に物件売却価格が5%を超えると、元本割れします。
劣後出資割合が高い不動産クラウドファンディングに、「つくるファンド」（劣後出資割合86%）や「ちょこっと不動産」（30%～67%）があります。
「リターンはそこそこで良くて、元本割れを極力避けたい」という方は、本ファンドは不向きかなと思います。
ちなみに、「ヤマワケエステート」の劣後出資割合は5%未満である場合多く、それに比べるとFUNDIは高いです。
ただ、FUNDIプロジェクト#1は需要が高いデータセンターなので、よっぽどのことがない限り、想定通りにいくのではないかと思っています。
最後に、「約13億円集まるのか？」という問題です。
私はすでにユーザー登録していますが、運営元に「約13億円集まらなかった場合、ファンド不成立となるか？」聞いてみました。
「集まった金額で運用される」との回答でしたので、その点は問題にならないようです。
ただし、万が一、ファンド運用開始前に「電力会社との電力供給の方向性が破断した場合には、出資金を返金する」とのことでした。
そうなった場合は、出資金入金日12月20日～運用開始日12月25日まで、一時的に資金がロックされる状態になります。
ただ、そんなに機械損失にはならないかと思います。
［補足情報］2024.11.23
「募集金額の約13億円集まるのか？」については、募集開始から1日足らずで92%に達しているので、問題なく集まりそうです。
また、2024.11.21の進捗報告において、電力供給についても問題なく進んでいるとのことでした。
以上のことを踏まえて、投資するか否かを検討してみましょう。
私の結論
FUNDIプロジェクト#1は、想定利回り12%+α、運用期間12ヶ月のデータセンター開発用地への投資です。
私個人的には、リターンとリスクのバランスを見て、投資する価値があると考えているため、10万円～20万円ほど投資予定です。（←投資完了しました！）
詳しい情報は、FUNDIをご覧ください。
その他、FUNDIに関するトピックスは、「不動産クラウドFUNDIとは？始める前に必ず知って下さい！」でまとめていますのでご覧ください。
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