【クリアル】どの物件ファンドに投資したら良い?投資戦略と個人実績・トータルリターンをまとめます!



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こんにちは。1口1万円で不動産投資できるCREAL(クリアル)というサービスをご存知でしょうか。2018年12月から始まった、新しい不動産投資クラウドファンディングです。

CREALの累計調達額が20億円、分配金総額2500万円を突破しました。[2019.6時点]

比較的安定運用できる CREAL に、不動産投資の勉強も兼ねて少額投資しています。

どの物件ファンドに投資したら良いか、迷いませんか。私は、初めての不動産投資でしたのでやや迷いました。

今回は、あなたの参考になるべく、どの物件ファンドに投資したら良いのか、個人実績と合わせて私の考えを紹介します。

 

CREALの特徴、メリットとデメリット、評判、始め方については下記の記事を参考にしてください。

>>【CREAL】1口1万円からの不動産投資の始め方|会社の信頼性・特徴・メリットとデメリット・評判をまとめます!

 

 

投資戦略は「元本割れ」リスクを最小に!

CREALに何を求めていますか。私は、元本割れしないことを重視しています。 

私は、正直不動産の素人です。表面的な数値はわかっても、実際にその物件が投資に値するかどうかを判断できません。しかし、「CREALの最終目的が物件を売却すること」を踏まると、どういう投資先を選べばよいかを推測することはできます。

私の投資基準としては、以下2点です。

  1. 運用期間が12ヶ月以下のファンド
  2. 募集金額が数千万円の小型ファンド

 

CREALのファンドの想定運用期間は、4ヶ月~24ヶ月です。想定運用期間が短いということは、「売りやすい・買い手がつきやすい物件」と判断していると考えています。

逆に想定運用期間が長い場合は、「長期的に投資したい・配当収益重視したい物件」と判断していると考えています。

そうなると、「元本割れをできるだけ回避したい」という私の戦略の場合、どちらに投資したら良いでしょうか。当然、運用期間が短い方であると判断しました。

 

ただし、運用期間が短い場合、「分配金が少ない」というデメリットがあります。

分配金は年4.0%などと決まっています。年なので12ヶ月運用されて、トータルリターン4.0%という意味です。つまり、運用期間が6ヶ月であれば、トータルリターンは4.0%×6/12ヶ月=2.0%になります。

 

これまでCREALは、募集金額2千万円前後の小型ファンド(一部屋買い)が多かったです。

最近になって数億円単位の大型ファンド(一棟買い)も増え始めました。過去5つあり、それぞれの募集金額は以下の通りでした。[2019.9.24時点]

  • ラ・ペルラ池袋:2億9600万円
  • リノ西落合:2億4300万円
  • ちくらつなぐホテル:2億3760万円
  • さくらさくみらい駒込:4億5000万円
  • ホテルあまねく:8億8000万円

 

先述の「売りやすい・買い手がつきやすい物件」という基準の場合、大型は売却金額も高くなるため、 小型よりも買い手がつきにくいのではと予測しました。

また、一棟買いの大型だと、空室が出た時に家賃収入が減り、分配金が想定通りに支払われないリスクが、小型よりも高めと予測しました。

以上の点から、大型よりも小型に優先して投資しています。

 

ただし、こちらにもデメリットがあります。それは「ファンドが買えないことがある」です。

小型ファンドは数千万円での募集です。例えば2000万円の物件の場合、1人1万円ずつ投資したら2000人買えますが、どなたかが100万円ずつ投資したら20人しか買えません。

一方、2億円の物件であれば、その10倍の人が購入できます。小型ファンドはいつもクリック競争です。

あくまで個人的な投資戦略ですので、参考までに。

 

個人実績とトータルリターン

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下記の4つのファンドに投資しています。CREALの収益は、毎月分配金として得られます。

  1. ドルチェ月島(1万円)[4.2%/年]:4.26に早期償還済み
  2. ステージファースト笹塚(1万円)[4.0%/年]
  3. ルーブル旗の台(1万円)[4.0%/年]
  4. ビバリーホームズ戸越公園II(1万円)[4.0%/年]:ドルチェ月島の1万円を再投資

 

トータルリターンは、元本3万円に対して+458円(税引後)なので+1.526%です。元本割れや分配金の不払いはありません。[2019.11.4時点]

今後も徐々に増額をしていく予定です。

最新のファンド情報は、公式サイトをご覧ください。

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