クリアルはどの物件に投資したら良い？投資戦略と個人トータルリターン実績

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ご存知のように、CREAL（クリアル）は1口1万円と少額で不動産投資できるサービスです。

2018年12月から始まり、利用者は急増し、2019年6月末の累計調達額が30億円、分配金総額2500万円を突破しました。

安定運用できるCREALに、不動産投資の勉強も兼ねて少額投資しています。あなたも、すでに始めていますか。

そうだとしたら、どの物件に投資したら良いか、迷いませんか。私は、CREALが初めての不動産投資でしたのでやや迷いました。

「同じように迷っている」、もしくは「これからCREALを始めよう」としているあなたのため、どういう基準で物件（ファンド）を選んで投資しているのか、個人トータルリターン実績と合わせて解説します。

CREALでの投資の参考にしていただけたら、幸いです。

CREALに何を求めていますか。私は、元本割れしないことを重視しています。

私は、正直不動産の素人です。表面的な数値はわかっても、実際にその物件が投資に値するかどうかを判断できません。

しかし、「CREALの最終目的が物件を売却すること」を踏まえると、どういう投資先を選べば良いかを推測できます。

私の投資基準としては、次の2点です。

CREALのファンドの想定運用期間は、4ヶ月～24ヶ月です。想定運用期間が短いということは、「売りやすい・買い手がつきやすい物件」と判断していると考えています。

逆に長い場合は、「長期的に投資したい・配当収益重視したい物件」と判断しています。

そうなると、「元本割れをできるだけ回避したい」という戦略の場合、運用期間が短い方に投資するのが適当と判断しました。

ただし、運用期間が短い場合、「分配金が少ない」というデメリットがあります。分配金は年4.0%などとファンド毎に決まっています。仮に運用期間が6ヶ月と短ければ、トータルリターンは4.0%×6/12ヶ月＝2.0%になります。

これまでCREALは、募集金額2千万円前後の小型ファンド（一部屋買い）が多かったです。

最近、数億円単位の大型ファンド（一棟買いやホテル等）も増え始めました。例えば、次のような物件があります。

先述の「売りやすい・買い手がつきやすい物件」という基準の場合、大型ファンドは売却金額も高くなるため、小型よりも買い手がつきにくいと予測しました。

また、一棟買いの大型だと、空室が出た時に家賃収入が減り、分配金が想定通りに支払われないリスクが、小型よりも高めと予測しました。

ただし、小型にごだわるデメリットもあります。それは「ファンドが買えないことがある」です。

小型ファンドは数千万円での募集です。例えば、2000万円の物件の場合、1人1万円ずつ投資したら2000人買えますが、100万円ずつ投資したら20人しか買えません。

一方、2億円の物件であれば、その10倍の人が購入できます。小型ファンドはいつもクリック競争です。

以上の点から、大型よりも小型に優先して投資しています。あくまで個人的な投資戦略ですので、参考までに。

私の運用実績をまとめています。毎月更新しています。マイページから確認できます。

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下記の3つのファンドで運用中です。CREALの収益は、毎月分配金として得られます。

トータルリターンは、元本3万円に対して+620円（税引後）なので+2.066%です。［2019.12.31時点］

過去に、「ドルチェ月島（1万円）［4.2%/年］」に投資していましたが、2019.4.26に早期償還済みです。元本割れはしていません。

また、上記の「ルーブル旗の台」も2020.2.29に早期償還予定です。元本割れはしていません。

早期償還は、小型ファンドは売り手がつきやすいと結果と思われます。元本割れリスクを最小にしつつ、増やす戦略としてはピッタリです。

最新のファンド情報を確認して、機会損失のないようにCREALを活用しましょう。

ニーサスクール