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クリアルはどの物件に投資したら良い?投資戦略と実績をブログで解説

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ご存知のように、CREAL(クリアル)は1口1万円と少額で不動産投資できるサービスです。

2018年12月から始まり、利用者は急増し、2019年6月末の累計調達額が30億円、分配金総額2500万円を突破しました。

安定運用できるCREALに、不動産投資の勉強も兼ねて少額投資しています。あなたも、すでに始めていますか。

そうだとしたら、どの物件に投資したら良いか、迷いませんか。私は、CREALが初めての不動産投資でしたのでやや迷いました。

「同じように迷っている」、もしくは「これからCREALを始めよう」としているあなたのため、どういう基準で物件(ファンド)を選んで投資しているのか、個人トータルリターン実績と合わせてブログで解説します。

CREALでの投資の参考にしていただけたら、幸いです。

 

 

更新履歴

  • 個人のトータルリターンを更新しました。[2020.7.29時点]

 

投資戦略は「元本割れ」リスクを最小に!

CREALに何を求めていますか。私は、元本割れしないことを重視しています。 

元本割れリスクは「 不動産投資クリアル(CREAL)のデメリットは?元本割れリスクを丁寧に解説 」で解説しています。

私は、正直不動産の素人です。表面的な数値はわかっても、実際にその物件が投資に値するかどうかを判断できません。

しかし、「CREALの最終目的が物件を売却すること」を踏まえると、どういう投資先を選べば良いかを推測できます。

私の投資基準としては、次の2点です。

  1. 運用期間が12ヶ月以下のファンド
  2. 募集金額が数千万円の小型ファンド

 

CREALのファンドの想定運用期間は、4ヶ月~24ヶ月です。想定運用期間が短いということは、「売りやすい・買い手がつきやすい物件」と判断していると考えています。

逆に長い場合は、「長期的に投資したい・配当収益重視したい物件」と判断しています。

そうなると、「元本割れをできるだけ回避したい」という戦略の場合、運用期間が短い方に投資するのが適当と判断しました。

 

ただし、運用期間が短い場合、「分配金が少ない」というデメリットがあります。分配金は年4.0%などとファンド毎に決まっています。仮に運用期間が6ヶ月と短ければ、トータルリターンは4.0%×6/12ヶ月=2.0%になります。

 

これまでCREALは、募集金額2千万円前後の小型ファンド(一部屋買い)が多かったです。

ファンド分析は「 不動産投資クリアルはどれくらいのリターン・利回りが期待できるのか? 」にまとめています。

最近、数億円単位の大型ファンド(一棟買いやホテル等)も増え始めました。例えば、次のような物件があります。

  • ラ・ペルラ池袋:2億9600万円
  • リノ西落合:2億4300万円
  • ちくらつなぐホテル:2億3760万円
  • さくらさくみらい駒込:4億5000万円
  • ホテルあまねく:8億8000万円

 

先述の「売りやすい・買い手がつきやすい物件」という基準の場合、大型ファンドは売却金額も高くなるため、 小型よりも買い手がつきにくいと予測しました。

また、一棟買いの大型だと、空室が出た時に家賃収入が減り、分配金が想定通りに支払われないリスクが、小型よりも高めと予測しました。

 

ただし、小型にごだわるデメリットもあります。それは「ファンドが買えないことがある」です。

小型ファンドは数千万円での募集です。例えば、2000万円の物件の場合、1人1万円ずつ投資したら2000人買えますが、100万円ずつ投資したら20人しか買えません。

一方、2億円の物件であれば、その10倍の人が購入できます。小型ファンドはいつもクリック競争です。

以上の点から、大型よりも小型に優先して投資しています。あくまで個人的な投資戦略ですので、参考までに。

 

個人トータルリターン実績

私の運用実績をまとめています。毎月更新しています。マイページから確認できます。

CREALの収益は、毎月分配金として得られます。

クリアル,実績



[出典:CREAL]

2020.7.28に、12ヶ月以下の小型ファンド「アクシア新宿御苑」の募集があったため、待機資金3万円を投資しました。

トータルリターンは、元本3万円に対して+928円(税引後)なので+3.09%です。[2020.6.30時点]

元本割れなく、着実にリターンを得ているので大満足です。

過去に、運用していたファンドは次の通りです。

  • ドルチェ月島(1万円)[4.2%/年]:2019.4.26に早期償還、元本割れなし
  • ルーブル旗の台(1万円)[4.0%/年]:2020.2.29に早期償還、元本割れなし
  • ステージファースト笹塚(1万円)[4.0%/年]:満期償還、元本割れなし
  • ビバリーホームズ戸越公園II(1万円)[4.0%/年]:満期償還、元本割れなし

 

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