ご存知のように、CREAL（クリアル）は1口1万円と少額で不動産投資できるサービスです。
2018年12月から始まり、利用者は急増し、2019年6月末の累計調達額が30億円、分配金総額2500万円を突破しました。
安定運用できるCREALに、不動産投資の勉強も兼ねて少額投資しています。あなたも、すでに始めていますか。
そうだとしたら、どの物件に投資したら良いか、迷いませんか。私は、CREALが初めての不動産投資でしたのでやや迷いました。
「同じように迷っている」、もしくは「これからCREALを始めよう」としているあなたのため、どういう基準で物件（ファンド）を選んで投資しているのか、個人トータルリターン実績と合わせてブログで解説します。
CREALでの投資の参考にしていただけたら、幸いです。
投資戦略は「元本割れ」リスクを最小に！
CREALに何を求めていますか。私は、元本割れしないことを重視しています。
元本割れリスクは「 不動産投資クリアル（CREAL）のデメリットは？元本割れリスクを丁寧に解説 」で解説しています。
私は、正直不動産の素人です。表面的な数値はわかっても、実際にその物件が投資に値するかどうかを判断できません。
しかし、「CREALの最終目的が物件を売却すること」を踏まえると、どういう投資先を選べば良いかを推測できます。
私の投資基準としては、次の2点です。
- 運用期間が12ヶ月以下のファンド
- 募集金額が数千万円の小型ファンド
CREALのファンドの想定運用期間は、4ヶ月～24ヶ月です。想定運用期間が短いということは、「売りやすい・買い手がつきやすい物件」と判断していると考えています。
逆に長い場合は、「長期的に投資したい・配当収益重視したい物件」と判断しています。
そうなると、「元本割れをできるだけ回避したい」という戦略の場合、運用期間が短い方に投資するのが適当と判断しました。
ただし、運用期間が短い場合、「分配金が少ない」というデメリットがあります。分配金は年4.0%などとファンド毎に決まっています。仮に運用期間が6ヶ月と短ければ、トータルリターンは4.0%×6/12ヶ月＝2.0%になります。
これまでCREALは、募集金額2千万円前後の小型ファンド（一部屋買い）が多かったです。
ファンド分析は「 不動産投資クリアルはどれくらいのリターン・利回りが期待できるのか？ 」にまとめています。
最近、数億円単位の大型ファンド（一棟買いやホテル等）も増え始めました。例えば、次のような物件があります。
- ラ・ペルラ池袋：2億9600万円
- リノ西落合：2億4300万円
- ちくらつなぐホテル：2億3760万円
- さくらさくみらい駒込：4億5000万円
- ホテルあまねく：8億8000万円
先述の「売りやすい・買い手がつきやすい物件」という基準の場合、大型ファンドは売却金額も高くなるため、 小型よりも買い手がつきにくいと予測しました。
また、一棟買いの大型だと、空室が出た時に家賃収入が減り、分配金が想定通りに支払われないリスクが、小型よりも高めと予測しました。
ただし、小型にごだわるデメリットもあります。それは「ファンドが買えないことがある」です。
小型ファンドは数千万円での募集です。例えば、2000万円の物件の場合、1人1万円ずつ投資したら2000人買えますが、100万円ずつ投資したら20人しか買えません。
一方、2億円の物件であれば、その10倍の人が購入できます。小型ファンドはいつもクリック競争です。
以上の点から、大型よりも小型に優先して投資しています。あくまで個人的な投資戦略ですので、参考までに。
個人トータルリターン実績
私の運用実績をまとめています。毎月更新しています。マイページから確認できます。
下記の1つのファンドで運用中です。CREALの収益は、毎月分配金として得られます。
- ビバリーホームズ戸越公園II（1万円）［4.0%/年］
トータルリターンは、元本3万円に対して+835円（税引後）なので+2.78%です。［2020.3.31時点］
過去に、「ドルチェ月島（1万円）［4.2%/年］」に投資していましたが、2019.4.26に早期償還済みです。元本割れはしていません。
「ルーブル旗の台（1万円）［4.0%/年］）」も2020.2.29に早期償還済みです。元本割れはしていません。
「ステージファースト笹塚（1万円）［4.0%/年］）」も2020.3.31に満期償還済みです。元本割れはしていません。
早期償還は、小型ファンドは売り手がつきやすいと結果と思われます。元本割れリスクを最小にしつつ、増やす戦略としてはピッタリです。
最新のファンド情報を確認して、機会損失のないようにCREALを活用しましょう。
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