不動産投資「CREAL(クリアル)」はどんな場合に元本割れするのか?確認のため、ドルチェ月島・弐番館に投資予定

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こんにちは。先日、1口1万円で投資できる新しい形の不動産投資「CREAL(クリアル)」というサービスの提供が開始されました。個人的に結構面白いなと思い、無料会員登録してウォッチしています。

自分でも実際に取引してみようと準備しています。今回はどんな場合に元本割れするのか?次回募集ファンド「ドルチェ月島・弐番館」を例に調査してみました。

 

ドルチェ月島・弐番館の基本情報

次回の募集物件は1/28から募集開始のマンション「ドルチェ月島・弐番館」です。場所は、東京大江戸線「月島駅」と「勝どき駅」の近く。

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募集金額は1872万円です。想定利回りは4.2%で、想定運用期間は6ヶ月です。つまり、1口1万円投資した際のリターンは、1万円×4.2%×6/12ヶ月=210円です。

一つの注意点ですが、想定利回りとは、そのリターンが確定しているわけではないということ。あくまで想定通りになった場合です。では、どのような場合に、「リターン通りにならない」、最悪のケース「元本割れ」になるのか調査してみました。

 

どのような場合に、元本割れするのか?

メール無料会員になっている場合、詳細情報を確認できます。下記の公式サイトをご覧ください。

CREAL 

 

元本割れする場合は、物件が想定以上に安く売却された時、と考えられます。

クリアルで取り扱うファンドは、「ユーザー(私たち)からの出資分+クリアル出資分」から成り立っています。

ドルチェ月島を例に挙げると、6ヶ月以内にで個人投資家や一般法人への売却を予定しています。つまり、6ヶ月でこのファンドは満期(元本償還)が想定されています。上記の出資合計額より、売却額が低かった場合に、元本割れのおそれがあります。

各ファンドの紹介ページ(下記)の「リスク」という項目の部分で、元本償還のシミュレーションを確認できます。

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下の方にスクロールすると、「元本償還シミュレーション」という部分があります。

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上記の図で、「優先出資額」が私たちの出資分です。「劣後出資額」がクリアルの出資分です。ドルチェ月島の場合、優先出資額が1872万円、劣後出資額が207万円です。元本は合計額の2079万円です。

例①~③で説明されています。例①は、2360万円で売却した場合で、元本2079万円を上回っているので、元本割れしません。

例②は、1950万円で売却した場合で、元本2097万円を下回っています。損失が128万円でます。クリアルのメリットして、損失が出た場合にクリアル出資分から損失を補てんする仕組みを取っています。そのため、私たちの分は元本割れしません。

例③は、1660万円で売却した場合で、元本2079万円を下回っています。損失が419万円でます。クリアル出資分207万円も上回っていますので、419万-207万=212万円分は、私たちの出資分にも影響があります。この場合に、私たちの分が元本割れします。

クリアルでの不動産投資は、長期投資(長期運用)というよりは、余剰資金で比較的短期で運用するという商品なのかなと感じています。

無料会員になるとわかりますが、結構詳しい情報を掲載してくれているので、非常に勉強させていただいています。

以上、ご参考までに。今後も面白そうな物件がないかチェックしてみます。

 

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