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不動産クラウドファンディング クリアルのデメリットは?元本割れリスクを解説

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詳しくはこちらの記事をご覧ください。

執筆者:NISA SCHOOL 永松 龍一郎(Udemy認定講師

クリアル,元本割れリスク

ご存知のように、CREAL(クリアル)は、1万円と少額からプロが選定した不動産に投資できるサービスです。

2018年12月にサービスが開始され、累計調達額が100億円と業界No.1の実績です。

 

クリアルを含め、不動産クラウドファンディングのデメリットは、元本割れリスクがあることです。

「クリアルを検討中だけど、元本割れリスクがあるから躊躇している」という方もいるのでは。

元本保証ではない投資において、どんなサービスでも元本割れリスクは生じます。

大切なのは、どういう場合に元本割れする恐れがあるのか、を知ることです。

 

今回は、クリアルのファンドが元本割れするケースを丁寧に解説します。

クリアルを利用するか否かの参考にしていただけたら、幸いです。

 

 

更新履歴

  • 全体の内容をアップデートしました。[2021.7.31]

 

 

クリアルのメリットである、優先劣後出資方式とマスターリース契約とは?

クリアルでは、元本割れリスクの低減のため、優先劣後出資方式とマスターリース契約を採用しています。

これら2つを簡単に理解しておきましょう。

 

優先劣後出資方式とは?

クリアル,優先劣後出資方式

[出典:クリアル]

 

優先劣後出資方式とは、簡単に言うと、得られた利益があなたに優先的に配分される仕組みです。物件売却時の価格下落リスクを低減しています。

クリアルでは、ファンド出資時に、あなた(優先出資者)と運営会社(劣後出資者)の両者からお金を集めています。

ファンドの元本や配当金の支払いは、優先出資であるあなたが優遇されます。このように、優先と劣後に分ける出資方法を、優先・劣後出資方式と言います。

優先・劣後出資の割合は、各ファンドで異なります。

クリアルの劣後出資割合は、5%~20%と公式ページの動画では説明されています。

 

 

マスターリース契約とは?

クリアル,マスターリース契約

 

マスターリース契約とは、簡単に言うと、賃料保証です。物件運用時の空室による賃料収入減に対するリスクを低減しています。

クリアル株式会社の子会社クリアルパートナーズ株式会社が物件を一括借り上げすることにより、毎月の固定賃料を実現しています。

クリアルの配当金(インカムゲイン)は、主に賃料収入が原資なので、マスターリース契約の有無は重要です。

 

クリアルのファンドが元本割れするケース

どういう場合に元本割れするのか、ケースを見ていきましょう。

結論から言うと、物件が想定以上に安く売却された時、元本割れします。

 

「ドルチェ月島・弐番館」を例に元本償還シミュレーションを見ていきましょう。

本ファンド概要は次の通りです。

  • 出資総額:2079万円
  • 募集金額(優先出資額):1872万円
  • 想定運用期間:6ヶ月
  • 想定利回り:4.2%
  • 優先・劣後出資割合:約90%・10%

 

例①~③のケースで見ていきましょう。 

 

クリアル,元本償還シミュレーション

[注]古いファンドのもので、現在は元本償還シミュレーションの資料はなくなっています。

 

例①は、運用終了時点で「物件を2360万円で売却」した場合です。

この場合、総出資額の2079万円を超えています。

あなたと運営会社側の出資分は、元本割れしません。売却で得られた利益は、クリアル側の収益になります。

あなたには、別途、毎月利回り4.2%の分配金が支払われます。

 

例②は、運用終了時点で「物件を1950万円で売却」した場合です。

この場合、総出資額の2079万円を下回っています。損失が128万円です。

ここで、優先・劣後出資方式のメリットが作用します。

損失は、劣後出資額(クリアル側)から補填されます。そのため、あなたの出資分は元本割れしません。

 

例③は、運用終了時点で「物件を1660万円で売却」した場合です。

この場合、総出資額の2079万円を下回っています。損失が419万円です。

ここでも、優先・劣後出資方式が作用するため、損失は劣後出資額(クリアル側)から補填されます。

しかし、例②と違い、損失が劣後出資額の207万円を上回っています。419万円-207万円=212万円分は、あなたの出資分にも影響があります。この場合に元本割れします。

計算上は、-212万円/1872万円×100%=-11.32%に減ると推測できます。例えば、1口1万円投資していれば、8868円戻ってきます。

 

簡単にまとめると、劣後出資分(運営会社側)を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。

クリアルでは、元本割れしないように市場状況によって、早期売却・早期償還という戦略が取られる場合もあります。

その場合は、元本割れしくにくいですが、運用期間が想定より短くなるので、配当金が少なくなります。

 

過去ファンドの元本割れを確認する方法

これから投資を始めるあなたにとって、「過去ファンドが、元本割れしたか知りたい」場合もあるでしょう。

次の方法で、調べることができます。

1.クリアルにアクセスします。

 

2.すると、トップページが表示されます。

下の方に移動し、信頼の実績の欄の「実績を確認する」をタップします。

クリアル,実績利回り

 

3.すると、次の画面で最新の運用実績を確認できます。

右下に、「運用が終了しているファンドについて、全て元本割れすることなく、出資金の償還がなされ、想定利回り通りの配当がされた」と記載があります。

クリアル,実績利回り

 

 

まとめ

クリアルでは、劣後出資分(運営会社側)を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。

あなたの元本割れリスクを低減させるため、優先劣後出資方式とマスターリース契約が採用され、場合によっては早期売却・早期償還がされています。

これらのことを踏まえ、あなたが許容できるリスクか判断しましょう。

それぞれのファンドで、リスクとリターンが異なりますので、詳しくは、公式ページをご覧ください。

 

その他、クリアルに関するトピックは、「不動産クラウドファンディング クリアルの資産運用ガイド」でまとめていますので、ご覧ください。

 

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