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不動産投資クリアル(CREAL)のデメリットは?元本割れリスクを丁寧に解説

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ご存知のように、CREAL(クリアル)は1口1万円と少額で不動産投資できるサービスです。

2018年12月から始まり、利用者は急増し、2020年2月末の累計調達額が40億円を突破しました。

クリアルのデメリットは、元本割れリスクがあることです。「クリアルで投資を検討中だけど、そのリスクがあるから躊躇している」という方は多いはずです。

元本保証ではない投資において、どんな投資サービスでも元本割れリスクは生じます。

大切なのは、どういう場合に元本割れする恐れがあるのか、を知ることです。

今回は、クリアルのファンドが元本割れするケース、それを確認する方法を丁寧に解説します。

クリアルを利用するか否かの参考にしていただけたら、幸いです。

 

 

クリアルは、優先・劣後出資方式が採用されている

クリアルのメリットである、「優先・劣後出資方式」について理解しましょう。

クリアルでは、ファンド運用の出資金は、あなた(優先出資:70%)とクリアル側(劣後出資:30%)の両者から集められます。

ファンドの元本割れリスク低減や分配金の支払いは、優先出資であなたが優遇されます。

このように、優先と劣後に分ける出資方法を、優先・劣後出資方式と言います。

具体的な元本割れケースは、次項で解説します。

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[出典:CREAL] 

 

クリアルのファンドが元本割れするケース

どういう場合に元本割れするのか、ケースを見ていきましょう。

結論から言うと、物件が想定以上に安く売却された時、元本割れします。

「ドルチェ月島・弐番館」を例に見ていきましょう。この物件は、運用期間6ヶ月、想定利回り4.2%、募集金額1872万円です。

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クリアルでは、賃料収入から分配金が支払われ、最終的に物件売却したお金で元本償還されます。

 

下記は、「ドルチェ月島」の元本償還シミュレーション資料です。確認方法は後述します。

このファンドの総出資額は2079万円です。内訳は、優先出資額(あなたを含む投資家)が1872万円、劣後出資額(クリアル側)207万円です。

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例①~③のケースで見ていきましょう。

例①は、運用終了時点で「物件を2360万円で売却」した場合です。この場合、総出資額の2079万円を超えています。

あなたとクリアル側の出資分は、元本割れしません。売却で得られた利益は、クリアル側の収益になります。

あなたには、別途、毎月利回り4.2%の分配金が支払われます。

 

例②は、運用終了時点で「物件を1950万円で売却」した場合です。この場合、総出資額の2079万円を下回っています。損失が128万円です。

ここで、優先・劣後出資方式のメリットが作用します。

損失は、劣後出資額(クリアル側)から補填されます。そのため、あなたの出資分は元本割れしません。

 

例③は、運用終了時点で「物件を1660万円で売却」した場合です。この場合、総出資額の2079万円を下回っています。損失が419万円です。

ここでも、優先・劣後出資方式が作用するため、損失は劣後出資額(クリアル側)から補填されます。

しかし、例②と違い、損失が劣後出資額の207万円を上回っています。419万円-207万円=212万円分は、あなたの出資分にも影響があります。この場合に元本割れします。

計算上は、-212万円/1872万円×100%=-11.32%に減ると推測できます。例えば、1口1万円投資していれば、8868円戻ってきます。

 

簡単にまとめると、劣後出資分(クリアル側)を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。

クリアルでは、元本割れしないように市場状況によって、早期売却・早期償還という戦略が取られる場合もあります。

その場合は、元本割れしくにくいですが、運用期間が想定より短くなるので、分配金が少なくなります。

 

元本償還シミュレーションの調べ方

各ファンドの元本償還シミュレーションの調べ方をまとめています。メール会員に登録しないと見れません。

 

1.クリアルの公式サイトにアクセスします。

CREAL  

 

2.確認したいファンドをクリックします。

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3.ファンドの詳細情報が表示されます。「リターン」の欄をクリックします。

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4.すると、一番気になるリターンについて情報を取得できます。

元本償還シミュレーションだけでなく、出資金とその使途、期中配当に関する収支の内訳、配当シミュレーション、売却先の想定を確認できます。

 

過去のファンドの元本割れを確認する方法

これから投資を始めるあなたにとって、「過去のファンドが、元本割れしたか分析したい」場合もあるでしょう。

残念ながら、確認できるのはあなたが保有している償還済みのみ、次の手順で確認できます。

あなたが保有していないファンドは、運営元に確認したところ、非開示とのことでした。

ただし、2020.3.2時点のニュースリリースで、「26ファンド中11ファンドが償還され、元本割れなしで想定利回り通り運用されていた」と報告がありました。

 

1.クリアルの公式サイトにアクセスします。

CREAL  

 

2.マイページから「交付書面」をクリックします。償還済みのファンドには、「財産管理報告書」が添付されています。

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3.すると、次の画面が表示されます。

「出資元本評価額」で元本割れしたか確認できます。また「実績分配率」で想定利回りに対して実際どうであったかを確認できます。

「ドルチェ月島・弐番館」の例では、想定利回り通り運用され、元本割れもしなかったことを示しています。

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まとめ

クリアルのファンドでは、劣後出資分(クリアル側)を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。

あなたの元本割れリスクを低減させるため、優先・劣後出資方式が採用され、場合によっては早期売却・早期償還がされています。

これらのことを踏まえ、あなたが許容できるリスクか判断しましょう。

 

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