毎月分配型ファンド！コモサス「恵比寿プロジェクト」の投資ポイント

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こんにちは。NISA SCHOOLの永松です。本記事は、投資ステージ3の方向けです。

コモサスは、1万円と少額から国内外で活躍する企業に投資でき、安定的な配当に期待できるサービスです。

「恵比寿プロジェクト（COMMOSUSファンド149号）」が、2025年12月1日～12月12日（12:00）まで募集中です。

「今回のファンドに投資して良いのだろうか」と悩んでいないでしょうか。

そのようなあなたのため、貸付先やプロジェクトの安全性、予定利回り、元本割れリスク対策という3つの投資ポイントで解説します。

まずは、ファンドの募集要項を見ておきましょう。

本ファンドは、2015年に設立された不動産事業者「株式会社アーク」への貸付を対象としています。

東京都台東区の不動産売買に強みを持っている企業です。

直近3年の売上高は、2023年5月期に約9億円、2024年5月期に約11億円、2025年5月期には約16億円と拡大しており、経常利益も黒字で推移しています。

2025年5月期の当期利益は約マイナス2億円ですが、これは関連会社の合併に伴う株式消滅差損（約3.5億円）を特別損失として計上したためです。一時的な会計処理によるもので、本業の収益基盤に大きな変化はないとのことです。

また、2025年5月期の総資産は約68億円、純資産も約9,000万円確保されています。

本プロジェクトは、東京都渋谷区恵比寿に所在する共同住宅（土地・建物）を取得し、バリューアップを図り更地化した上で、第三者に売却する計画がなされています。

具体的な所在地が記載されていなかったため、恵比寿エリアの公示地価推移（代表地点平均・坪単価）を、住宅地及び商業地で調査しました。

住宅地は約+24.1%、商業地は約+32.4%と上昇しています。

2021年のコロナ下で、一時下落はしているものの、下落率は限定的で上昇傾向にあることが分かります。

貸付先の財務情報、及びプロジェクトの対象不動産の地価上昇を踏まえると、予定運用期間中に破綻する恐れはなさそうです。

恵比寿プロジェクトと直近5ファンドの予定利回りを比較した結果は、以下の通りです。

直近5ファンドの中では、2番目に高い予定利回りでした。

また、株式の高配当銘柄と比較してみましょう。

2025.11.28時点、日経平均株価採用銘柄の予想配当利回り上位10社は、以下の通りでした。［出典：日経平均株価採用銘柄配当利回りランキング］

最も予想配当利回りが高い川崎汽船でさえ5.77%なので、恵比寿プロジェクトの7.0%が如何に高いか分かります。

また、コモサスのファンドは、株式と異なり価格変動もありません。

今、配当目的で投資するのであれば、私であればコモサスファンドに投資します。

本ファンドは、担保として土地・建物に対する根抵当権第1順位、保証として代表者個人による連帯保証が付いています。

担保の評価額は10億2,400万円で、LTV（Loan to Value）は71.3%となっています。

株式会社アークでは本物件を取得後、建物を解体し更地化して第三者に売却を計画しているため、本物件の評価額は土地のみの評価となります。

LTVは借入金の安全度を測る指標で、貸付の対象となる担保評価額と貸付残高の比率です。低いほど安全度が高いです。

恵比寿プロジェクト,担保評価額

［出典：コモサス］

恵比寿プロジェクトと直近5ファンドのLTVを比較した結果は、以下の通りです。

恵比寿プロジェクトが最もLTVが低く、安全度が高いと言えます。