ご存知のように、キャメル（CAMEL）は2万円と少額から不動産のプロが選定した物件に投資できるサービスです。
2023年9月からスタートしたサービスです。
キャメルを含め、不動産クラウドファンディングのデメリットは、元本割れリスクがあることです。
「キャメルを検討中だけど、元本割れがコワいから躊躇している」という方もいるのでは。
元本保証ではない投資において、どんなサービスでも元本割れリスクは生じます。
大切なのは「どういう場合に元本割れする恐れがあるのか」を知ることです。
本記事では、キャメルのファンドが元本割れするケースを丁寧に解説します。
キャメルを利用するか否かの参考にしていただけたら、幸いです。
元本割れリスクに関わる優先劣後出資方式とは？
キャメルは、元本割れリスクの低減のため、優先劣後出資方式を採用しています。
［出典：キャメル］
簡単に言うと、ファンド出資時に、あなた（優先出資者）と運営会社等（劣後出資者）の両者からお金を集め、収益分配や元本償還に優先順位をつける仕組みです。
劣後出資者が売却損を先に負担することになるので、仮に物件の売却価格が想定価格を下回っても、優先出資は元本割れしにくいことになります。
優先劣後出資の割合は、各ファンドで異なります。
キャメルの劣後出資割合は、会員登録すると、以下の手順で確認可能です。
1．キャメルにログインして、該当ファンドページを選択します。
2．契約書面内の「出資予定総額又は出資総額の限度額」の中に、劣後出資総額／出資総額×100%で劣後出資割合を算出できます。
※会員登録者限定情報のため、ここで非開示としています。
キャメルが元本割れするケース
どういう場合に元本割れするのか、ケースを見ていきましょう。
結論から言うと、物件が想定以上に安く売却された時、元本割れします。
仮に以下のようなファンドがあるとして、元本償還シミュレーションを作成しました。
- 出資総額：3,300万円
- 募集金額（優先出資額）：3,200万円
- 優先・劣後出資割合：97%・3%
例①～③のケースで見ていきましょう。
例①は、運用終了時点で「物件を3,400万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の3,300万円を超えています。
あなたと運営会社側の出資分は、元本割れしません。売却で得られた利益は、出資者の利益になります。
例②は、運用終了時点で「物件を3,250万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の3,300万円を下回っています。損失が50万円です。
ここで、優先劣後出資方式のメリットが作用します。
損失は、劣後出資額（運営会社側）から補填されます。そのため、あなたの出資分は元本割れしません。
例③は、運用終了時点で「物件3,100万円で売却」した場合です。
この場合、出資総額の3,300万円を下回っています。損失が400万円です。
ここでも、優先劣後出資方式が作用するため、損失は劣後出資額（運営会社側）から補填されます。
しかし、例②と違い、損失が劣後出資額の100万円を上回っています。
100万円-200万円＝-100万円分は、あなたの出資分にも影響があります。この場合に元本割れします。
計算上は、-100万円／3,200万円×100%＝-3.1%になると推測できます。例えば、1万円投資していれば、9,687円戻ってくる計算です。
簡単にまとめると、劣後出資分（運営会社側）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
キャメルでは、元本割れしないように市場状況によって、早期売却・早期償還という戦略が取られる場合もあります。
その場合は、元本割れしくにくいですが、運用期間が想定より短くなるので、配当金が少なくなります。
まとめ
キャメルでは、劣後出資分（運営会社側）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
あなたの元本割れリスクを低減させるため、優先劣後出資方式が採用され、場合によっては早期売却・早期償還がされています。
これらのことを踏まえ、あなたが許容できるリスクか判断しましょう。
それぞれ、リスクとリターンが異なりますので、詳しくは、公式ページをご覧ください。
その他、キャメルに関するトピックスは、「不動産CAMEL（キャメル）とは？始める前に知って下さい！」でまとめていますのでご覧ください。
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