ご存知のように、ACCECLI（アセクリ）は、1万円と少額から不動産のプロが選定した物件に投資できるサービスです。
アセクリのサービスは、2019年10月に開始されました。
アセクリを含め、不動産クラウドファンディングのデメリットは、元本割れリスクがあることです。
「アセクリを検討中だけど、元本割れがコワいから躊躇している」という方もいるのではないでしょうか。
元本保証ではない投資において、どんなサービスでも元本割れリスクは生じます。
大切なのは、「どういう場合に元本割れする恐れがあるのか」を知ることです。
本記事では、アセクリのファンドが元本割れするケースを丁寧に解説します。
アセクリに対する不安を少し和らげていただけたら、幸いです。
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元本割れリスクに関わる、優先劣後出資方式とは？
アセクリは、元本割れリスクの低減のため、優先劣後出資方式を採用しています。
［出典：アセクリ］
簡単に言うと、ファンド出資時に、あなた（優先出資者）と運営会社等（劣後出資者）の両者からお金を集め、収益分配や元本償還に優先順位をつける仕組みです。
劣後出資者が売却損を先に負担することになるので、仮に物件の売却価格が想定価格を下回っても、優先出資は元本割れしにくいことになります。
つまり、劣後出資割合が高い方が元本割れしにくくなります。
優先劣後出資の割合は、各ファンドで異なります。
アセクリの過去ファンドでは、劣後出資割合は5%～33%で、中央値は10%でした。
| ファンド名 | 優先出資割合 | 劣後出資割合 |
| 東京都品川区#37ファンド | 95% | 5% |
| 神奈川県藤沢市#36ファンド | 90% | 10% |
| 神奈川県川崎市#35ファンド | 95% | 5% |
| 東京都世田谷区#34ファンド | 95% | 5% |
| 千葉県船橋市#33ファンド | 95% | 5% |
| 千葉県柏市＃32ファンド | 90% | 10% |
| 神奈川県相模原市#31ファンド | 95% | 5% |
| 東京都立川市＃30ファンド | 90% | 10% |
| 神奈川県川崎市#29ファンド | 95% | 5% |
| 東京都国立市＃28ファンド | 90% | 10% |
| 東京都八王子市＃27ファンド | 90% | 10% |
| 東京都八王子市＃26ファンド | 92% | 8% |
| 葛飾区東金町＃25ファンド | 95% | 5% |
| 千葉県市川市＃24ファンド | 95% | 5% |
| 神奈川県横須賀市#23ファンド | 95% | 5% |
| 東京都西東京市#22ファンド | 95% | 5% |
| 新宿区 区分OC#21ファンド | 92% | 8% |
| 神奈川県横浜市#20ファンド | 90% | 10% |
| 埼玉県桶川市#19ファンド | 90% | 10% |
| 足立区千住大橋事業用地＃18ファンド | 90% | 10% |
| 埼玉県新座市＃17ファンド | 90% | 10% |
| 埼玉県加須市＃16ファンド | 90% | 10% |
| 横浜市神奈川区＃15ファンド | 90% | 10% |
| 千葉県松戸市Ⅱ＃14ファンド | 90% | 10% |
| 千葉県松戸市＃13ファンド | 90% | 10% |
| 東京都国立市#12ファンド | 90% | 10% |
| 名古屋市熱田区＃11ファンド | 85% | 15% |
| 千葉県市川市＃10ファンド | 85% | 15% |
| 神奈川県川崎市＃9ファンド | 85% | 15% |
| 神奈川県秦野市＃8ファンド | 80% | 20% |
| 埼玉県三郷市＃7ファンド | 90% | 10% |
| 千葉県我孫子市＃6ファンド | 90% | 10% |
| 神奈川県横須賀＃5ファンド | 90% | 10% |
| 板橋区上板橋＃4ファンド | 90% | 10% |
| 埼玉県草加市 3号ファンド | 80% | 20% |
| 白金台 2号ファンド | 90% | 10% |
| 都庁前駅 1号ファンド | 78% | 33% |
| 最小値 | 78% | 5% |
| 最大値 | 95% | 33% |
| 中央値 | 90% | 10% |
| 平均値 | 90% | 10% |
優先劣後出資割合は、以下の方法で確認できます。
1．アセクリにアクセスし、該当ファンドを選択します。
2．「ファンド詳細」のスキームで優先出資額と劣後出資額が記載されているので、その割合を算出できます。
アセクリのファンドが元本割れするケース
どういう場合に元本割れするのか、ケースを見ていきましょう。
結論から言うと、物件が想定以上に安く売却された時、元本割れします。
「白金台2号ファンド」を例に、元本償還シミュレーションを作成しました。
このファンドの概要は次の通りです。
- 総出資額：4,000万円
- 募集金額：3,600万円
- 想定運用期間：6ヶ月
- 想定利回り：4.0%
- 優先・劣後割合：90%・10%
例①～③のケースで見ていきましょう。
例①は、運用終了時点で「物件を4,200万円で売却」した場合です。
この場合、総出資額の4,000万円を超えています。
あなたと運営会社側の出資分は、元本割れしません。売却で得られた利益は、出資者の利益になります。
例②は、運用終了時点で「物件を3,700万円で売却」した場合です。
この場合、総出資額の4,000万円を下回っています。損失が300万円です。
ここで、優先劣後出資方式のメリットが作用します。
損失は、劣後出資額（運営会社側）から補填されます。そのため、あなたの出資分は元本割れしません。
例③は、運用終了時点で「物件を3,400万円で売却」した場合です。
この場合、総出資額の4,000万円を下回っています。損失が600万円です。
ここでも、優先劣後出資方式が作用するため、損失は劣後出資額（運営会社側）から補填されます。
しかし、例②と違い、損失が劣後出資額の400万円を上回っています。
400万円-600万円＝200万円分は、あなたの出資分にも影響があります。この場合に元本割れします。
計算上は、-200万円／3,600万円×100%＝-5.55%に減ると推測できます。例えば、1口1万円投資していれば、9,445円戻ってきます。
簡単にまとめると、劣後出資分（運営会社側）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
アセクリでは、元本割れしないように市場状況によって、早期売却・早期償還という戦略が取られる場合もあります。
その場合は、元本割れしくにくいですが、運用期間が想定より短くなるので、配当金が少なくなります。
まとめ
アセクリでは、劣後出資分（運営会社側）を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。
あなたの元本割れリスクを低減させるため、優先・劣後出資方式が採用され、場合によっては早期売却・早期償還がされています。
これらのことを踏まえ、あなたが許容できるリスクか判断しましょう。
それぞれのファンドで、リスクとリターンが異なりますので、詳しくは公式ページをご確認ください。
その他、アセクリに関するトピックスは、「アセクリとは？始める前に必ず知って下さい！」でまとめていますので、ご覧ください。
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