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不動産投資アセクリのデメリットは?元本割れリスクを丁寧に解説

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ご存知のように、ACCECLI(アセクリ)は1口1万円と少額で不動産投資できるクラウドファンディングサービスです。

運営会社は、株式会社プレミアムバリューバンクです。アセクリのサービスは、2019年10月に開始されました。

アセクリのデメリットは、元本割れリスクがあることです。「アセクリで投資を検討中だけど、そのリスクがあるから躊躇している」という方は多いはずです。

元本保証ではない投資において、どんな投資サービスでも元本割れリスクは生じます。

大切なのは、どういう場合に元本割れする恐れがあるのか、を知ることです。

今回は、アセクリのファンドが元本割れするケースを丁寧に解説します。

アセクリを利用するか否かの参考にしていただけたら、幸いです。

 

 

更新履歴

  • 「埼玉県草加市3号ファンド」の優先・劣後出資の割合リストに追加しました。[2020.8.9]

 

アセクリは、優先・劣後出資方式が採用されている

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[出典:ACCECLI]

アセクリのメリットである、「優先・劣後出資方式」について理解しましょう。

アセクリでは、ファンド運用の出資金は、あなた(優先出資者)とプレミアムバリューバンク側(劣後出資者)の両者から集められます。

ファンドの元本割れリスク低減や分配金の支払いは、優先出資であるあなたが優遇されます。このように、優先と劣後に分ける出資方法を、優先・劣後出資方式と言います。

優先・劣後出資の割合は、各ファンドで異なります。過去のファンドでは、次の通りでした。[2020.8.9時点]

ファンド名 優先 劣後
埼玉県草加市3号ファンド 80% 20%
白金台  2号ファンド 90% 10%
都庁前駅 1号ファンド 78% 22%

 

アセクリのファンドが元本割れするケース

どういう場合に元本割れするのか、ケースを見ていきましょう。

結論から言うと、物件が想定以上に安く売却された時、元本割れします。

アセクリでは、賃料収入から分配金が支払われ、最終的に物件売却したお金で元本償還されます。

 

白金台2号ファンドを例に、元本償還シミュレーションを作成しました。

このファンドの条件は次の通りです。

  • 募集金額:3600万円
  • 想定運用期間:6ヶ月
  • 想定利回り:4.0%
  • 優先・劣後割合:90%・10%

このファンドの総出資額は4000万円です。内訳は、優先出資額(あなたを含む投資家)が3600万円、劣後出資額(プレミアムバリューバンク側)400万円です。

優先出資額=募集金額で、劣後出資額は、総出資額の10%なので、4000万円×10%=400万円と計算できます。

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例①~③のケースで見ていきましょう。

例①は、運用終了時点で「物件を4200万円で売却」した場合です。この場合、総出資額の4000万円を超えています。

あなたとプレミアムバリューバンク側の出資分は、元本割れしません。売却で得られた利益は、プレミアムバリューバンク側の収益になります。

あなたには、別途、利回り4.0%の分配金が支払われます。

 

例②は、運用終了時点で「物件を3700万円で売却」した場合です。この場合、総出資額の4000万円を下回っています。損失が300万円です。

ここで、優先・劣後出資方式のメリットが作用します。

損失は、劣後出資額(プレミアムバリューバンク側)から補填されます。そのため、あなたの出資分は元本割れしません。

 

例③は、運用終了時点で「物件を3400万円で売却」した場合です。この場合、総出資額の4000万円を下回っています。損失が600万円です。

ここでも、優先・劣後出資方式が作用するため、損失は劣後出資額(プレミアムバリューバンク側)から補填されます。

しかし、例②と違い、損失が劣後出資額の400万円を上回っています。400万円-600万円=200万円分は、あなたの出資分にも影響があります。この場合に元本割れします。

計算上は、-200万円/3600万円×100%=-5.55%に減ると推測できます。例えば、1口1万円投資していれば、9445円戻ってきます。

 

簡単にまとめると、劣後出資分(プレミアムバリューバンク側)を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。

アセクリでは、元本割れしないように市場状況によって、早期売却・早期償還という戦略が取られる場合もあります。

その場合は、元本割れしくにくいですが、運用期間が想定より短くなるので、分配金が少なくなります。

 

まとめ

アセクリのファンドでは、劣後出資分(プレミアムバリューバンク側)を超える損失が出ると、あなたの出資分は元本割れします。

あなたの元本割れリスクを低減させるため、優先・劣後出資方式が採用され、場合によっては早期売却・早期償還がされています。

これらのことを踏まえ、あなたが許容できるリスクか判断しましょう。

 

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